自持商業(yè)聯(lián)營分析

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1、自持商業(yè)聯(lián)營可行性分析營銷策劃部2015-01-27一、自持商業(yè)建設(shè)成本假設(shè)條件1、地上建筑面積20000平米，地下建筑面積5000平米；2、建筑基底5000平米；3、外圍管網(wǎng)綠化覆蓋面積2500平米；4、裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備費(fèi)用800元/平米；編號　費(fèi)用名稱分項(xiàng)面積單位計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)單位（一）1土地費(fèi)用　　　　960.00萬元（二）　前期費(fèi)用分項(xiàng)面積單位計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)882.20萬元　1土地證辦理等規(guī)劃費(fèi)用用地規(guī)劃許可5000㎡1.80.90萬元　工程規(guī)劃許可20000㎡2.95.80萬元　開工放線　　　2.00萬元　2前期工作咨詢費(fèi)用避雷設(shè)施測定、審圖　　　5.00萬元　可行性研究報(bào)告　　　2.0

2、0萬元　地震安全評價(jià)費(fèi)　　　3.00萬元　水土保持報(bào)告、流失補(bǔ)償費(fèi)　　　1.50萬元　造價(jià)咨詢費(fèi)7500萬元1.5‰11.25萬元　招投標(biāo)代理費(fèi)7500萬元0.4‰3.00萬元　環(huán)評費(fèi)用　　　2.00萬元　3前期繳納的臨水臨電費(fèi)用供配電設(shè)施費(fèi)　　　7.00萬元　　供水配套費(fèi)　　　0.30萬元　4工程建設(shè)其他費(fèi)用基礎(chǔ)配套（水電燃?xì)馀瘹猓?㎡2530.00萬元　基礎(chǔ)配套（水電燃?xì)猓?0000㎡201402.00萬元　基礎(chǔ)配套（水電暖氣）0㎡2260.00萬元　墻改基金0㎡40.00萬元　勞動保障費(fèi)7620㎡0.026198.12萬元　建筑垃圾清理費(fèi)用25000㎡12.50萬元　臨時(shí)水排放25

3、000㎡12.50萬元　排污設(shè)施維護(hù)費(fèi)　　　3.00萬元　5房管收費(fèi)房屋測繪費(fèi)20000㎡2.044.08萬元　房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)20000㎡1020.00萬元　白蟻防治費(fèi)用25000㎡2.56.25萬元　6竣工備案室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測40個(gè)11001.00萬元　電氣檢測25000㎡1.53.75萬元　消防檢測25000㎡25.00萬元　環(huán)境驗(yàn)收報(bào)告　　　2.00萬元　竣工圖　個(gè)　4.00萬元　檔案移交25000㎡12.50萬元　8勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審圖費(fèi)　　　　88.50萬元?。?）方案設(shè)計(jì)費(fèi)商業(yè)辦公20000㎡816.00萬元?。?）方案設(shè)計(jì)費(fèi)地下部分5000㎡31.50萬元　（3）施工圖設(shè)計(jì)

4、費(fèi)　　　　30.00萬元?。?）勘察費(fèi)　　　　2.00萬元?。?）監(jiān)理費(fèi)用人防監(jiān)理費(fèi)5000㎡2311.50萬元?。?）建筑監(jiān)理費(fèi)20000㎡1020.00萬元　（7）審圖費(fèi)　25000㎡37.50萬元?。?）園林景觀設(shè)計(jì)費(fèi)　2500㎡153.75萬元?。?）售樓處設(shè)計(jì)費(fèi)用　　　　1.00萬元（三）1建安工程費(fèi)　25000㎡30487620.00萬元?。?）集中商業(yè)　20000㎡30006000.00萬元?。?）地下　5000㎡30001500.00萬元　2小區(qū)室外工程費(fèi)（道路、景觀、排水、管網(wǎng)）　2500㎡480120.00萬元　3設(shè)備及裝修費(fèi)用　25000㎡8002000.00萬元（

5、四）　其它費(fèi)用：分項(xiàng)計(jì)算基數(shù)單位計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)總計(jì)　　1資金占用　　　　205.15萬元　2不可預(yù)見費(fèi)2%　7620萬元　266.70萬元　3售樓處費(fèi)用　　　　50.00萬元成本合計(jì)　　　　　12104.05萬元一、自持商業(yè)聯(lián)營收益分析假設(shè)條件1、聯(lián)營期限20年，建設(shè)周期2年；2、自持物業(yè)成本增值速度為3%/年；3、自持物業(yè)20年后銷售毛利潤為30%；4、自持物業(yè)年收益增速前五年為15%/年，第六到第十年增速為10%，剩余為3%；5、自持物業(yè)開業(yè)第一年假設(shè)純利潤1200萬（煙臺萊山銀座店2013年毛利潤≥2700萬），我公司可獲600萬聯(lián)營收益；6、資金占壓年利率為8%；（因排版需要，下文圖表

6、中第7-10年、12-15年數(shù)據(jù)不在表中體現(xiàn)）一、銀座經(jīng)營成本分析二、一、銀座各分店2013年經(jīng)營數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)二、數(shù)據(jù)分析1、在上文所述假設(shè)條件下，本案在聯(lián)營第4年（開發(fā)第6年）當(dāng)年凈現(xiàn)金流回正；在聯(lián)營第19年（開發(fā)第21年），累計(jì)凈現(xiàn)金流回正；1、聯(lián)營期間折現(xiàn)率為7.61%，符合自持型商業(yè)物業(yè)折現(xiàn)率6%-10%的均值；2、根據(jù)銀座經(jīng)營成本分析，以及其在山東境內(nèi)的項(xiàng)目經(jīng)營狀況分析，目前經(jīng)營最好的店面（百貨+超市）營業(yè)額為32.99億，該營業(yè)額大于聯(lián)營期結(jié)束時(shí)本案預(yù)期收益8.89億；營業(yè)額最低值為0.26億，平均年?duì)I業(yè)額4.29億，該平均值大于本案聯(lián)營期當(dāng)年凈現(xiàn)金流回正所需營業(yè)額3.46億；年

7、坪效為1.65萬/平/年；一、聯(lián)營策略建議1、以保底+利潤分成方式合作，保底金額≥380萬/年，利潤分成為30%（我方）、70%（銀座），保底費(fèi)用逐漸遞增；2、集中商業(yè)在聯(lián)營期間，可做融資等；3、