湯泉溫泉休閑會所運營案

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1、溫泉休閑會所運營案第一部分寫在運營案的前言（關(guān)于大連溫泉項目概述）1大連溫泉業(yè)投資利好消息大連市民洗溫泉數(shù)量這幾年一直以50%%左右的速度遞增。從去年開始，溫泉業(yè)更是展示出旺盛的前景，我市溫泉游客數(shù)量激增的拐點大約是3年前，民間資本大舉介入溫泉業(yè)，預(yù)計未來兩年將迎來我市溫泉業(yè)的黃金期，市民溫泉游數(shù)量兩年后至少增加一倍。目前我市溫泉投資熱度不謀而合，業(yè)內(nèi)人士對我市溫泉業(yè)前景持樂觀態(tài)度。-----數(shù)據(jù)來源于《安波溫泉滑雪節(jié)組委會與新商報社會調(diào)查》有四成以上（43．75％）的市民每年有一次機會泡溫泉，更是有15．75％的市民每年泡溫泉的次數(shù)為四次以上。這個數(shù)量在未來兩年還會成倍增加，溫泉游正逐漸

2、成為市民們的休閑度假習(xí)慣。自駕車的興起，休閑度假漸成趨勢，也成為溫泉熱的重要支撐。???近兩年，大量民間資本涌入溫泉業(yè)，繼安波、龍門湯之后，又將陸續(xù)形成旅順白銀山溫泉城，金州大黑山、小黑山溫泉度假村，莊河步云山、歇馬山莊等覆蓋全市的溫泉板塊，大連溫泉的容量將呈幾何倍數(shù)增加。將來，大部分市民一年洗10至20次溫泉，應(yīng)該是一個合理的旅游投資。-----數(shù)據(jù)來源于《天健網(wǎng)》報道因此，v溫泉行業(yè)的消費需求日漸成熟，形成自成體系的溫泉文化。v溫泉和旅游業(yè)結(jié)合緊密，形成固定產(chǎn)業(yè)模式鏈條v溫泉的民眾消費規(guī)?；⒊尸F(xiàn)逐年遞增的趨勢1大連溫泉業(yè)消費問題平均消費偏低，高端消費不足的現(xiàn)狀。調(diào)查中顯示，泡溫泉一

3、次的平均消費（門票＋泡溫泉＋餐飲）在100元以下的市民占了46．58％，300元以上的占2．15％；每年在泡溫泉上的消費金額在1000元以下的市民占59．32％，而3000元以上的僅占1．91％。???高端客源不足，與我市溫泉業(yè)過去的產(chǎn)品架構(gòu)有很大關(guān)系。溫泉在我市仍然淡旺季分明，很多溫泉經(jīng)營者為了平衡淡季損失，采取低成本運作，導(dǎo)致過去我市溫泉業(yè)檔次偏低。這種狀況在近幾年有很大好轉(zhuǎn)，相繼出現(xiàn)了安波鴻緣溫泉山莊、銘湖溫泉度假村等高端產(chǎn)品，系列高端溫泉項目正在建設(shè)之中，像?；蹨厝角f等老牌溫泉項目也進行了升級改造，將滿足高端游客的需求。此外，各溫泉經(jīng)營者也開始重視企事業(yè)等含金量較高的團隊的市場挖

4、掘。服務(wù)提升是最大變量。調(diào)查顯示影響消費者因素排在二到五位的分別是服務(wù)水平、地理環(huán)境因素、價格方面、溫泉場所的品牌和知名度。因此，做好溫泉文化，提升溫泉附加值，是溫泉經(jīng)營者增加競爭砝碼的最大變量。-----數(shù)據(jù)來源于《天健網(wǎng)》報道因此，v溫泉投資加劇，中高檔溫泉出現(xiàn)較多，同業(yè)市場競爭明顯v新興高檔溫泉兩年內(nèi)開發(fā)度較大，行業(yè)的同時期競爭明顯v溫泉人均消費偏低，高檔消費客源保留率低v溫泉業(yè)同期競爭激烈，造成很多新溫泉首期運營成本過高，回報緩慢v溫泉和企業(yè)消費需求掛鉤，形成產(chǎn)企供需關(guān)系v決勝新溫泉行業(yè)投資的關(guān)鍵是，如何開發(fā)保有高端客戶，如何爭取保有企事業(yè)含金量高的團隊客戶，如何提高軟性競爭的服務(wù)

5、優(yōu)勢。1大連溫泉同業(yè)分析大連地區(qū)，同業(yè)競爭的典型溫泉代表用以下七所溫泉為例分析：老牌溫泉代表的老鐵山溫泉，凱倫溫泉，安波溫泉等新興旅游結(jié)合體溫泉代表的銘湖溫泉，天沐溫泉等新興高檔溫泉代表的唐風(fēng)溫泉，成園溫泉等v先機形成的客源穩(wěn)定性：是指一些成熟發(fā)展的溫泉，如鐵山溫泉，安波溫泉等，已經(jīng)通過數(shù)十年的發(fā)展，奠定了固定的運營模式，在同比競爭中，已經(jīng)走在了無前期成本大投入的競爭階段，并且通過長期發(fā)展，穩(wěn)定積累了相當(dāng)?shù)目蛻糍Y源，培養(yǎng)了部分消費習(xí)慣，并且占據(jù)在一個投入最少，無需宣傳成本的高度，人工服務(wù)成熟的階段。v口碑的力量：是指成熟發(fā)展的溫泉，形成的穩(wěn)定忠實消費群體的口碑和引導(dǎo)作用?？诒Ч菧p少宣傳

6、投入，引導(dǎo)溫泉行業(yè)走入盈虧平衡的重要標(biāo)志點，是溫泉行業(yè)前期投入最主要的目標(biāo)。成熟發(fā)展的溫泉，極大的節(jié)省了時間和投入的投資，已經(jīng)可以運用口碑效果來得到回報和收益。對于后起溫泉來說是一個需要消耗時間和精力對抗的重點。v特色服務(wù)的吸引力：多見于新興大規(guī)模投資溫泉會所，在室外溫泉造型上，按摩服務(wù)和餐飲特色上，以及客房特型上，通過新穎裝修和建設(shè)，來吸引和對抗老牌溫泉，吸引部分客源的流動。v地理位置的優(yōu)越性：多體現(xiàn)于和本地的旅游產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合，比如銘湖，安波和滑雪旅游的結(jié)合，唐風(fēng)和金石灘旅游地結(jié)合。是本地特色利益最大化的體現(xiàn)v價格的優(yōu)勢：比如凱倫溫泉明顯的平民化價位。1我看溫泉投資運營的著力點目前，大

7、連市溫泉的投資，進入高投資高期望值的時期，很多投資者關(guān)注并進軍了溫泉行業(yè)的投資。在高利潤回報的溫泉行業(yè)，此時的投資，利好消息是，市場需求增大，市民對溫泉消費的意識提高，消費市場相對成熟穩(wěn)定，并且迫切需要替代老牌低檔次溫泉的新型溫泉。不利消息是，大量投資關(guān)注溫泉行業(yè)，同時期的大量投資和高檔建設(shè)，造成同時期高檔次溫泉涌現(xiàn)眾多，市場需求的增長緩慢于投資的增長，人均消費偏低。因此投資現(xiàn)狀是：客源競爭激烈，企事業(yè)單位團體客源和高消