中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告

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1、中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告報告前言根據(jù)土地出讓合同，本項目總占地為732畝，凈用地617畝，政府規(guī)劃道路和綠化等約115畝。其中的政府規(guī)劃道路可根據(jù)項目整體規(guī)劃進行調(diào)整，把政府規(guī)劃道路與小區(qū)內(nèi)道路相結(jié)合，因此本項目總用地可以達到732畝。綜合經(jīng)濟效益、市場環(huán)境和開發(fā)條件，容積率0.6是最適合本項目開發(fā)的容積率，現(xiàn)根據(jù)732畝的總用地，在容積率指標在0.6的情況下做了初步的投資及經(jīng)濟效益測算。27一、青竹湖項目分析（一）區(qū)域概況中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目地處長沙重點規(guī)劃建設的四大組團之一的——撈霞組團，該組團欲以青竹湖高爾夫球場、深水港碼頭、金霞開發(fā)區(qū)、新火車北站為依托，借區(qū)

2、域內(nèi)發(fā)達的交通路網(wǎng)，豐富的生態(tài)資源，將該組團打造成一個居住、商貿(mào)、休閑旅游、影視為一體的生態(tài)新城，希望通過金霞物流中心帶動的人流、信息流、資金流、技術(shù)流，來有效地構(gòu)架房地產(chǎn)開發(fā)的資源平臺，為長沙市北城地產(chǎn)格局實現(xiàn)飛躍提供支持。27（二）項目概況1、地塊基本情況27中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目地塊位于開福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)，地塊東靠太陽山路，西臨星月路，南接北三環(huán)，北邊為青竹湖水庫與青竹湖畔小區(qū)，距離長沙汽車北站約10公里。地塊建筑凈用地面積411629.5㎡，約617畝，另有10761.8㎡的綠化用地，65493.5㎡的規(guī)劃路幅用地。地塊呈不規(guī)則扇形，地形高低起伏，植被豐茂，景色秀美，地塊為出

3、讓用地，土地用途為住宅用地，目前地塊拆遷已基本完成。272、交通狀況市政道路建設較理想，道路暢達，太陽山路，星月路、青竹湖大道已開通，經(jīng)芙蓉北路或東二環(huán)與市中心相連，交通比較方便。太陽山路星月路青竹湖大道中青路東二環(huán)芙蓉路273、配套狀況周邊市政、生活配套較單薄，將給項目居民生活帶來較大不便。4、周邊狀況周邊環(huán)境優(yōu)美，但常住人口較少，項目東北邊為青竹湖外國語實驗中學，東邊有個安置小區(qū)，北邊風景秀美的青竹湖旁有個青竹湖畔小區(qū)外，周邊其他都是尚待開發(fā)的土地，區(qū)域目前開發(fā)項目較少，但未來開發(fā)體量較大。27青竹湖外國語實驗中學安置小區(qū)青竹湖畔小區(qū)（三）地塊SWOT分析1、優(yōu)勢分析：n項目

4、地塊自然環(huán)境優(yōu)美，地勢高低起伏，有利于因地借勢打造豐富的產(chǎn)品線；n項目地塊區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮?；n交通道路網(wǎng)絡暢達；n項目區(qū)域整體形象較高端，有利于高品質(zhì)產(chǎn)品的打造。2、劣勢分析：n現(xiàn)場地塊不平整，有較大落差，勢必增加規(guī)劃難度和開發(fā)成本；n離市區(qū)較遠，區(qū)域內(nèi)生活配套設施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目標客戶群只能鎖定在有車一族；n項目西邊的鐵路線帶來一定的噪音污染，降低居住品質(zhì)。3、機會分析：n金霞海關保稅物流中心的規(guī)劃建設和火車北站的搬遷未來將給區(qū)域內(nèi)帶來消費客群支撐；n27隨著政府宏觀調(diào)控，低容積率、低密度的高品質(zhì)物業(yè)市場逐步稀缺；n區(qū)域內(nèi)近期多個大盤的開發(fā)建設將提升

5、區(qū)域配套設施。4、威脅分析：n政策風險，根據(jù)長沙市規(guī)定，本項目所在區(qū)域執(zhí)行“90㎡以下占60%”的規(guī)定，而根據(jù)長沙市規(guī)劃管理局文件《關于青竹湖畔小區(qū)南區(qū)項目用地規(guī)劃指標調(diào)整問題的意見》（《長規(guī)報[2007]17號》）文件，要求本項目小于90㎡的小戶型套型面積占30%，雖然較60%已經(jīng)有了很大的降低，但是本項目規(guī)模體量比較大，30%的比例仍然不小，將在一定程度上影響本項目的開發(fā)建設；n市場風險，本項目南面芙蓉北路沿線未來可供開發(fā)面積比較大，地理位置都優(yōu)于本項目，未來競爭比較激烈；n未來出臺的政府宏觀調(diào)控政策的影響，2007年以來，全國各地房價上漲迅速，長沙房價也迅猛發(fā)展，去年以來的

6、眾多宏觀調(diào)控政策甚微，預計未來政府有可能出臺新的、更嚴厲的宏觀調(diào)控政策，從土地、市場供應結(jié)構(gòu)、金融信貸市場等多個方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。（四）地塊定位分析根據(jù)地塊的實際情況，結(jié)合市場供應情況，以容積率以0.6為基準進行開發(fā)建設，預計總建筑面積為286801.46㎡，以別墅類產(chǎn)品（獨棟、雙拼、聯(lián)排）、小高層產(chǎn)品及少量的社區(qū)商業(yè)的組合開發(fā)模式為宜，滾動式開發(fā)，總開發(fā)周期約為四年半，銷售周期約為四年。27一、投資和收益分析在容積率0.6的情況下進行了模擬財務測算，以50萬/畝的地價計算，稅前利潤為44316萬元，稅前利潤率為39.55%，稅后利潤25768萬元（扣除土地增值稅），稅后

7、利潤率23.00%，有著較高的經(jīng)濟效益：（一）項目投資經(jīng)測算，該項目總投資為112049萬元，實際投資估算詳見下表：表一：投資估算表（開發(fā)面積：732畝容積率：0.6）　項目名稱：長沙青竹湖項目日期：2007/10項目單位成本（元/M2）總成本（萬元）計算說明一、土地成本1,249.6936591　其中：1、土地出讓金1,249.6936591按照50萬/畝計算,土地面積731.82畝二、開發(fā)前期費335.009809　其中：1、勘察設計費75.002196項目為別墅，部分提高設