即將迎來(lái)的特價(jià)房,你會(huì)入手嗎

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1、即將迎來(lái)的特價(jià)房,你會(huì)入手嗎　　　　每到年底，一些開(kāi)發(fā)商迫于回款壓力或銷售任務(wù)，都會(huì)悄悄降價(jià)出貨。有人可能會(huì)問(wèn)，降價(jià)不怕售樓處被砸？下載論文網(wǎng)　　筆者只能說(shuō)那都是沒(méi)水平的開(kāi)發(fā)商，有水平的開(kāi)發(fā)商均價(jià)不會(huì)動(dòng)，把優(yōu)勢(shì)房源價(jià)格繼續(xù)掛高，表面上漲價(jià)了，但把劣勢(shì)房源價(jià)格降低出貨。研究樓市的人都知道，一手房定價(jià)講究均衡性，定價(jià)原則是讓買家糾結(jié)，不知道買哪個(gè)好。如果某一套房子讓大家一看，都覺(jué)得價(jià)格比其他房子價(jià)格低，那么一手房的定價(jià)策略就是失敗的，就需要調(diào)整。而如果開(kāi)發(fā)商需要快速變現(xiàn)，就需要在一些特殊的樓層或者戶型上做工作，就會(huì)出現(xiàn)所謂的特價(jià)房?！　?.樓層：會(huì)在特殊樓層上做功課　　正常買新房的時(shí)候，會(huì)存

2、在價(jià)格層差的現(xiàn)象。層差分為兩種，一種是倒三角形，越高的越貴，底層最便宜；第二種是中間樓層貴，兩邊樓層便宜。但是，如果開(kāi)發(fā)商著急出售，會(huì)在一些特殊的樓層上想辦法、做功課，比如冷門樓層4樓、14樓、24樓或者18樓?！　≡诠P者見(jiàn)過(guò)的某售樓處，13樓單價(jià)31500元，但14樓卻是28500元，15樓32000元單價(jià)。如果出現(xiàn)如此類似的跳差，就是可以考慮買入的機(jī)會(huì)。再比如有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤會(huì)寫(xiě)16888元起每平方米，而這個(gè)價(jià)格極有可能就是4樓。我們前面說(shuō)過(guò)，房產(chǎn)投資就是捕捉賣出與買入價(jià)格差異的貨幣化參與方式，在二手房市場(chǎng)上，只有高層、中層和低層，房子周邊從一手概念逐步變?yōu)槎脂F(xiàn)實(shí)的時(shí)候，很多考慮的權(quán)

3、重會(huì)變。比如是概念的時(shí)候，幾樓比較重要，但周邊已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)的時(shí)候，反而窗外價(jià)值更重要。所以，如果碰到這樣的降價(jià)方式，就是可以考慮入手的時(shí)候?！　?.朝向：?朝北的房子最差　　通常情況下，朝向也是定價(jià)的重要標(biāo)準(zhǔn)。比如南北通透的房子定價(jià)就會(huì)高，純朝北的房子最差，純朝西的房子或者大部分西邊采光的房子也會(huì)受到影響（多數(shù)中國(guó)人懼怕西曬）。雖然現(xiàn)代住宅東西朝向的房子比較少，有些只有衛(wèi)生間朝西，但衛(wèi)生間朝西是加分因素，而不是減分因素，在使用上更為舒適（下午陽(yáng)光熱度更高，有利于保持衛(wèi)生間干燥）?！　≡诙址拷灰字?，朝北的房子價(jià)格也明顯低于南北通透的房子，朝西的房子價(jià)格也會(huì)偏低。但如果是南北通透和純朝南的

4、房子，價(jià)格差就會(huì)小很多。我們看下面實(shí)例：邊戶南北通透價(jià)格最高，中間戶型都差不多，于是果斷選擇4號(hào)房（雖然可能對(duì)著電梯），因?yàn)樵诙址拷灰字袃r(jià)差有限，即使南北通透，也不會(huì)每平方米貴2000元以上（售價(jià)按照最高備案價(jià)出售）?！　∪绻粋€(gè)小區(qū)有很多房子是純朝北的房子或者很多西北朝向的房子，可能不是機(jī)會(huì)，而是危機(jī)，因?yàn)楝F(xiàn)代小區(qū)的建設(shè)很少有純朝北的設(shè)計(jì)，這種戶型的設(shè)計(jì)極不合理，有這種戶型也會(huì)影響其它戶型的采光，設(shè)計(jì)水平低，會(huì)影響后期的升值。如果不是超低價(jià)，不考慮入手?！　?.景觀差：景觀差是衡量定價(jià)的重要標(biāo)準(zhǔn)　　景觀差是衡量定價(jià)非常重要的標(biāo)準(zhǔn)之一。比如筆者在2015年買過(guò)的一個(gè)小區(qū)，園景定價(jià)140

5、00元單價(jià)，一線純海景高層定價(jià)22000元單價(jià)，價(jià)差之高，令人瞠目結(jié)舌?！　〔坏貌徽f(shuō)，優(yōu)質(zhì)的景觀在二手房市場(chǎng)上也溢價(jià)，一線純海景確實(shí)要貴很多，二線海景園景就差一些。但是，這有兩個(gè)條件，第一是優(yōu)質(zhì)的改善型小區(qū)，第二是景觀必須是一線景觀且無(wú)其它干擾。當(dāng)開(kāi)發(fā)商缺錢的時(shí)候，首先會(huì)留著優(yōu)質(zhì)的、具有景觀資源的房子，如果這些房子降價(jià)出售，則其它不具備同等條件的房子更難出售，而且售樓處也會(huì)被砸，因此會(huì)選擇降價(jià)出售條件差的。我們?cè)倏纯炊址渴袌?chǎng)，景觀資源確實(shí)能帶來(lái)溢價(jià)，但普通購(gòu)房者更看重窗外價(jià)值。所以，一旦遇到?jīng)]有景觀資源、價(jià)格特別低的房子，要果斷入手?！　?.贈(zèng)送面積：無(wú)贈(zèng)送面積戶型缺乏競(jìng)爭(zhēng)力　　現(xiàn)在確

6、定有贈(zèng)送面積的，有洋房和別墅，高層中則看產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。此外，在今年一系列政策收緊之后，很多熱點(diǎn)城市除了洋房和別墅外，“偷面積”已經(jīng)被全面禁止。我們今天只針對(duì)高層討論。如果贈(zèng)送面積只有幾個(gè)平方米，則沒(méi)有太多意義，因?yàn)樾∶娣e的贈(zèng)送在二手房市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有溢價(jià)（還不如戶型設(shè)計(jì)合理的溢價(jià)多）。比如中介發(fā)的使用面積120平方米，其實(shí)建筑面積是105平方米，通常人們只會(huì)用105平方米考慮。所以，如果遇到兩個(gè)盤同時(shí)在售，一個(gè)有贈(zèng)送面積，一個(gè)沒(méi)有贈(zèng)送面積；或者一個(gè)盤其中一種戶型有贈(zèng)送面積，另一個(gè)沒(méi)有贈(zèng)送面積，而且贈(zèng)送面積不多，且無(wú)法形成單獨(dú)房?jī)r(jià)的情況下，無(wú)贈(zèng)送面積的戶型會(huì)在一手房市場(chǎng)上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，會(huì)率先降價(jià)

7、，而這就是投資的機(jī)會(huì)?！　』蛟S很多人看明白了，好房子是不會(huì)也無(wú)法降價(jià)的，但是一些本來(lái)沒(méi)那么不好但開(kāi)發(fā)商為回款出現(xiàn)降價(jià)的房子，就是投資的機(jī)會(huì)。投資不是追求完美，而是追求回報(bào)率。