論小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)制

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1、論小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)制【摘要】由于城鄉(xiāng)二元土地流轉(zhuǎn)制度和城市商品房房價(jià)的不斷攀升催生了小產(chǎn)權(quán)房。隨著小產(chǎn)權(quán)房銷售的日益火爆，我們應(yīng)當(dāng)深究小產(chǎn)權(quán)房的成因、分析利益驅(qū)動(dòng)、完善法律規(guī)制、綜合多方面的因素對其加以引導(dǎo)和規(guī)范，而不是一味的加以取締。本文通過對文獻(xiàn)的回顧，討論小產(chǎn)權(quán)房的含義，總結(jié)小產(chǎn)權(quán)房存在的問題，分析梳理了促使小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的因素，并探討政府解決小產(chǎn)權(quán)房問題的思路和主要解決途徑。【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；成因；合理性。小產(chǎn)權(quán)房自產(chǎn)生之日起，就面臨著合法與非法的爭論。盡管國家表示其為非法并明令禁止，但就其實(shí)際情況而言，小產(chǎn)

2、權(quán)房的交易量不斷上升，甚至呈現(xiàn)火爆的場面，也帶來了一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，小產(chǎn)權(quán)房的熱銷，反映了法律與社會(huì)發(fā)展的緊張。對此，法律應(yīng)當(dāng)如何回應(yīng)，是以現(xiàn)有的法律予以取締還是對其加以引導(dǎo)規(guī)范？本文從小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀、小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律困境、合理化分析、合法化途徑等四個(gè)方面來論述小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)制。一、小產(chǎn)權(quán)房的概念。小產(chǎn)權(quán)房不是法律上的概念，是人們在實(shí)踐中的一種約定俗稱的稱謂。具體說來，是指在農(nóng)民集體所有的土地上由開發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)建設(shè)，并向外銷售的房屋。國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政

3、府或村委會(huì)發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，一般僅有村委會(huì)或鄉(xiāng)政府制作的房屋權(quán)屬證書而沒有國家房屋主管部門的蓋章。二、小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律困境。1、理論上，是守成還是革新？是堅(jiān)持現(xiàn)有的一味禁止的政策，還是在新的形勢下對其加以引導(dǎo)規(guī)范。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。2007年6月18日，我國建設(shè)部新聞發(fā)言人發(fā)布《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，明確表示城市居民不要購買在集體土地建設(shè)的房屋。但是，從制度變革的角度來看，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村利益團(tuán)體通過自發(fā)的力量來尋求變革之道的產(chǎn)物

4、。法律不是獨(dú)立于社會(huì)的規(guī)則體系。它植根于社會(huì)這個(gè)母體之中。它必須隨著社會(huì)的發(fā)展不斷調(diào)整自己，否則就不會(huì)有良好的實(shí)踐效果。2、從實(shí)踐上說，在住房需求日益緊張的今天，生活中很多人寧愿冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也要尋求自己最基本的居住權(quán)的保障。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對于一些中等或收入較低的人們而言，是實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)的福音。但是目前現(xiàn)行的法律法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房的一味的禁止和限制使得購房者面臨兩大風(fēng)險(xiǎn)。一是土地征收。未來如果涉及到道路、施工等規(guī)劃變更，國家要對該片土地征收，只能對土地的實(shí)際所有人當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)作出補(bǔ)償，而不對購房者作出補(bǔ)償；二是此類購房合

5、同或協(xié)議不受目前法律保護(hù)，村委會(huì)若要收回房子，購房者得不到法律的支持。三、合理化的分析。小產(chǎn)權(quán)房在理論層面、實(shí)踐層面、民意基礎(chǔ)方面具有合理性。1、法理基礎(chǔ)：小產(chǎn)權(quán)房在法律框架方面的合理性。首先，根據(jù)《憲法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房的交易具有正當(dāng)合理的法理基礎(chǔ)。我國《憲法》第十三條規(guī)定：公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。按照法理，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分等各項(xiàng)權(quán)能。農(nóng)民房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，《憲法》應(yīng)保護(hù)農(nóng)民對其房屋的所有權(quán)能。2、實(shí)踐基礎(chǔ)：小產(chǎn)權(quán)房在交易機(jī)制方面的合理性。即使農(nóng)民在利用集體所有的土地時(shí)遭遇種種限制，但隨著

6、市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，市場化程度日益深入，農(nóng)民法律意識(shí)的不斷增強(qiáng)，農(nóng)民利用自己的意識(shí)和智慧，通過各種手段和途徑，尋求自己的利益訴求。3、民意基礎(chǔ)：小產(chǎn)權(quán)房在傳遞民意方面的合理性。小產(chǎn)權(quán)房在中國的發(fā)展，具有自然而然的民意性。這種民意性匯集了民眾的呼聲，傳達(dá)了他們在居住需求上內(nèi)心熱切的希望。我認(rèn)為，任何一項(xiàng)法律和決策的執(zhí)行都不能對這種民意呼聲默然視之或不管不顧。如果沒有民意和社會(huì)自發(fā)的秩序作支撐，法律就缺乏堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，合理正當(dāng)?shù)姆缮钪刃蚓碗y以形成和發(fā)展。探究小產(chǎn)權(quán)房市場的形成和發(fā)展，可以看出它是我國自發(fā)形成的一個(gè)

7、具有真正市場模式的解決住房問題的途徑。農(nóng)民（通常以集體名義）在農(nóng)村集體所有土地上，常常是在宅基地上，建造商品房，向外出售。這種市場模式是以人員、土地、資本在城鄉(xiāng)間的雙向自由流動(dòng)為基礎(chǔ)，是鄉(xiāng)村城市化、也是城市擴(kuò)展的自然途徑。在這種模式下，購買者以其能承受的價(jià)格實(shí)現(xiàn)了安居的夢想，農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了其財(cái)產(chǎn)的市場價(jià)值，增加了收入。這種實(shí)實(shí)在在的利益構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房市場存在和發(fā)展的強(qiáng)大民意基礎(chǔ)。四、合法化途徑。對于小產(chǎn)權(quán)房的合法化，不應(yīng)追求一蹴而就，而應(yīng)循序漸進(jìn)的通過制定短期的解決方案和長期的制度建構(gòu)來逐步開展和完善。在明晰產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上

8、，堅(jiān)持合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國策，兼顧農(nóng)民，購房者，政府和開發(fā)商的各方利益，對于小產(chǎn)權(quán)房加以正確的疏導(dǎo)和規(guī)范。1、短期的解決方案：區(qū)別對待。對于已經(jīng)建設(shè)并居住的小產(chǎn)權(quán)房，符合法律規(guī)定和整體建設(shè)規(guī)劃的，再補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)補(bǔ)繳稅費(fèi)（如給集體組織的補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓費(fèi)用、應(yīng)向國家繳納的稅費(fèi)等）后，應(yīng)當(dāng)納入市場統(tǒng)一管理范疇，給予正式的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行合