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《小產(chǎn)權(quán)房法律規(guī)制研究》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、小產(chǎn)權(quán)房法律規(guī)制研究摘要近年來，隨著國家改革開放和住房體制改革的逐步深入，居民收入在大幅提高的同時，城市地價和房價也隨之快速上漲，由于無法承受畸高的房價，中低收入居民只能另尋他路，在供求關(guān)系這一基本市場原理的支配下小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運而生，且發(fā)展迅猛，不可否認的是，小產(chǎn)權(quán)房交易存在著一系列的法律風(fēng)險，如何規(guī)制是一項復(fù)雜而系統(tǒng)的工程。本文通過實證分析研究和定性定量分析方法，剖析小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的表面原因和制度根源，并運用所有權(quán)權(quán)能性質(zhì)的理論原理，提出相應(yīng)的法律規(guī)制方法。關(guān)鍵詞小產(chǎn)權(quán)房法律規(guī)制成都治理模式。一、前言。2007年6月，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布購房風(fēng)險提示，第一
2、次正式提出小產(chǎn)權(quán)房問題，有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房在中國發(fā)展迅猛，全國各地大量存在。以北京為例，2010年北京地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房市場占有率達到了驚人的20%，深圳的情況和北京也差不多，據(jù)深圳市國土局、房管局2009年初完成的一項住宅狀況調(diào)查顯示，深圳的單位自建房、農(nóng)民房、政策性住房等個人不能隨意進行相應(yīng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特殊房產(chǎn)占到了71%，其中小產(chǎn)權(quán)房35萬棟，住宅面積超過4億平方米。面對如此天量的小產(chǎn)權(quán)房，如果我們將其定為非法甚至剿滅，可以預(yù)見的是，深圳將近半數(shù)的房屋都將面臨滅頂之災(zāi)，后續(xù)問題更是嚴重。二、小產(chǎn)權(quán)房原因分析。小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律概念，現(xiàn)行的法律對它
3、并無界定，只是一種約定俗成的稱謂和叫法，所謂小產(chǎn)權(quán)房，即集體土地、企事業(yè)用地所建設(shè)的房屋統(tǒng)稱為小產(chǎn)權(quán)房，其與商品住宅最大的區(qū)別在于沒有繳納土地出讓金，國土局不予頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證和預(yù)售許可證，其產(chǎn)權(quán)證不由國土局頒發(fā)，而由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)。相對于大產(chǎn)權(quán)房而言，小產(chǎn)權(quán)房只有房屋使用權(quán)，不包括土地使用權(quán)。目前市面上小產(chǎn)權(quán)房可劃分為以下三種情況：1.占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。2.在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。3.在軍隊享有使用權(quán)的
4、土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱軍產(chǎn)房。本文所談的小產(chǎn)權(quán)房就是指在農(nóng)村集體所有制土地上修建的房屋。根據(jù)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員之間流轉(zhuǎn)，不允許在社會上公開銷售，購房者如果購買了沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，一旦出現(xiàn)糾紛，將不受法律保護，且一旦遇到征地或者拆遷，沒有產(chǎn)權(quán)證的房子很難獲得合法賠償，如該房屋被認定為違章建筑可能直接拆除不予賠償。至于小產(chǎn)權(quán)房為什么會產(chǎn)生，國內(nèi)相當(dāng)多的學(xué)者特別是一些經(jīng)濟學(xué)家認為高房價是罪魁禍?zhǔn)?，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金、土地征用費等費用，土地交易成本低，另外，這種房產(chǎn)也沒有按照房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)規(guī)定去繳納有關(guān)費用，
5、因此其成本相對來說就比較低，自然售價也非常低，一般僅有同區(qū)域城市商品房售價的20%-40%，所以消費者很樂意接受，所以盡管這種房子存在著一系列的法律風(fēng)險，消費者依然趨之若鶩。然而，這僅僅是表面原因，真正的兇手實際上是我國現(xiàn)行的土地管理制度，它們才是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生并發(fā)展的根源所在。按照我國目前的立法體例，土地所有權(quán)主體有國家和集體兩類，并對這兩類主體采取了截然不同的干預(yù)方式，其最終的結(jié)果是導(dǎo)致了兩個土地權(quán)利主體的法律地位產(chǎn)生了不可比性。按照物權(quán)法的所有權(quán)權(quán)能理論，所有權(quán)應(yīng)該具有使用、占有、處分、收益四大權(quán)能，而農(nóng)村的集體土地所有權(quán)卻無最終處分權(quán)，其無法對土地進行
6、開發(fā)、出讓、處置等，這說明農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)能實際上是不完整的、是殘缺的，這種權(quán)利殘缺一方面表現(xiàn)為農(nóng)村的集體土地所有權(quán)主體虛位、權(quán)能弱化，另一方面，由于農(nóng)村集體組織無最終處分權(quán)，土地的開發(fā)、處置等權(quán)利依然掌握在政府手中。這樣矛盾就產(chǎn)生了：一方面是我們的政府不允許農(nóng)民在自己的集體所有制土地上進行商品房開發(fā)，但另一方面卻利用征地補償?shù)姆绞綄⑼恋氐男再|(zhì)由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)化成了國有，進而用于房地產(chǎn)開發(fā)，很明顯，這種做法是一種典型的只許州官放火不許百姓點燈的歧視性法律制度，特別是在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的背景下，這一做法更顯無理。我國現(xiàn)行的土地所有權(quán)制度，既不能說服國有土地上
7、的城市居民，也無法說服我們的集體組織成員。因為從農(nóng)民的角度來看，既然我們是土地的所有權(quán)人，那為什么不直接進行房地產(chǎn)開發(fā)，而必須把土地的性質(zhì)由集體所有改為國有后才行？從另外一方城市住房需求者的角度來看，既然城鎮(zhèn)土地屬全民所有，那么它的首要任務(wù)應(yīng)當(dāng)是滿足城市居民的住房需求，而不是直接將土地交于開發(fā)商從事商業(yè)開發(fā)，因為這樣做的結(jié)果是大量的、數(shù)量驚人的利潤轉(zhuǎn)移給了開發(fā)商，其最終的買單者卻是房屋購買者也就是我們普通的市民，在房價快速上漲的社會背景下，城市中下層市民只能將眼光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房，客觀上促進了小產(chǎn)權(quán)房的迅猛發(fā)展。三、治理小產(chǎn)權(quán)房的政策建議。（一）權(quán)宜之計。治理小
8、產(chǎn)權(quán)房是一項長期而系統(tǒng)的工程，他涉及到社會的很多方面
