天津通達(dá)尚城策劃案

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1、UPON·建苑·CH—003[項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)]項(xiàng)目將通過建筑設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營銷、物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的組織、協(xié)調(diào)、發(fā)展成為天津市南中環(huán)新干線標(biāo)志性住宅社區(qū)。通過項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告取證，項(xiàng)目SWOT分析及潛在消費(fèi)群體的需求分析，本案力求打造屬于21世紀(jì)的家居產(chǎn)品及住宅模式，與周邊社區(qū)趨于同質(zhì)化的產(chǎn)品力及推廣模式，形成鮮明對(duì)比。21世紀(jì)的居住模式以追求個(gè)性與崇尚自然為核心，目前天津市由于自然景觀較少，借自然景觀打造的項(xiàng)目并不多，但開發(fā)商越來越注重社區(qū)自身環(huán)境的營造，目的同為趨于自然化心理需求。本案由于開發(fā)規(guī)模較大，適合人

2、造自然景觀的營造。創(chuàng)造社區(qū)自然化，體現(xiàn)在家居方面，注重追求建筑風(fēng)格與家居布置的獨(dú)特；在園林綠化方面，追求自然（人造景觀）的貼近與回歸。標(biāo)志性現(xiàn)代化社區(qū)要點(diǎn)：◆建筑：建筑空間尺度宜人，富有親和力，同時(shí)具備一定的超前性?！舡h(huán)境：居住環(huán)境國際化，生活環(huán)境健康化，人文環(huán)境高尚化。◆生活：創(chuàng)造一種與人為善，生態(tài)環(huán)保，崇尚自然的生活模式。標(biāo)志性現(xiàn)代化社區(qū)并非代表著都市的喧囂，它是城市人實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值的領(lǐng)地，是產(chǎn)品全面素質(zhì)的表現(xiàn)，即：某一特性超前，但其“強(qiáng)化整體，弱化局部”，使產(chǎn)品的社會(huì)彈性效應(yīng)發(fā)揮至最大，避免銷售階段訴求的單

3、一性，造成銷售障礙。UPON·建苑·CH—0031.一般因素分析及專項(xiàng)調(diào)查1.1總體經(jīng)濟(jì)情況（2001年·天津市）1.1.1綜合論述國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)力水平繼續(xù)提高。全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1826.67億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長12%。天津市增速位于全國前列。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的17993元增加到19986元，增長11.6%。全市財(cái)政收入完成304.5億元，比上年增加24.4%。我市三類產(chǎn)業(yè)全面提速。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值78.56億元，.增加6.3%，較上年提高2.6%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為

4、4.3%。第二產(chǎn)業(yè)仍是全市經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力量，完成增加值891.51億元，增長12.7%，比上年加快1.2%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為48.8%，其中工業(yè)增加值807.3億元，增加12.5%。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值856.6億元，增加11.7%，比上年加快1.2%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為46.9%，比上年提高1.4%。全市私營企業(yè)4.05萬戶，個(gè)體經(jīng)濟(jì)19.3萬戶，私營和個(gè)體經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員分別為46.36萬人和26.36萬人。私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)零售額占全市的比重達(dá)27.9%。2001年末全市共有189萬在職職工參加養(yǎng)老保

5、險(xiǎn)，85.2萬離退休人員參加社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老保險(xiǎn)，養(yǎng)老保險(xiǎn)社會(huì)發(fā)放率保持100%。順利出臺(tái)了城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度，參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)的職工和退休人員人數(shù)共計(jì)268萬人。UPON·建苑·CH—003我市就業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)發(fā)生變化，再就業(yè)工作取得新的進(jìn)展。全年新安置就業(yè)人員16.5萬人，年末全市社會(huì)從業(yè)人員488.34萬人，其中第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員82.7萬人，占17%；第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員212.65萬人，占43.5%；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員192.99萬人，占39.5%。一系列優(yōu)惠政策的全面落實(shí)為下崗職工拓寬了再就業(yè)渠道，當(dāng)年有5.

6、43萬下崗職工通過多種渠道實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。全年登記失業(yè)率為3.6%。綜上所述，我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題是：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍不盡合理，第三產(chǎn)業(yè)的比重有待進(jìn)一步提高；受外需減弱的影響，外貿(mào)增幅回落；城鎮(zhèn)就業(yè)壓力還比較大。1.1.2固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)業(yè)）全年房屋施工面積2538.5萬平方米，房屋竣工面積975.3萬平方米，其中住宅竣工面積659.5萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)保持快速發(fā)展。全年完成增加值81.51億元，增長17.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資161.27億元，增長20.4%。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模適度，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積1

7、862.7萬平方米，增長18.3%。隨著住房制度改革的推進(jìn)和人民生活水平的提高，住宅消費(fèi)迅速增長，全年商品房現(xiàn)房銷售面積537.4萬平方米，銷售收入127.6億元，分別比上年增長37.2%和39.9%，個(gè)人購房比例提高，在商品房銷售中，個(gè)人購房面積的比重高達(dá)97%。隨著天津市開發(fā)量的逐漸增加，同時(shí)更由于投資商開發(fā)面積逐漸規(guī)?；?，特別是目前河西區(qū)開發(fā)項(xiàng)目相繼上市（如名都新園、梅江小區(qū)、瑞江小區(qū)、半島藍(lán)灣），而且規(guī)模不斷加大，環(huán)境越做越精致，功能越來越完善，配套越來越齊全，增加了物業(yè)間的可比性，而同質(zhì)物業(yè)的相繼開發(fā)

8、，使購買市場(chǎng)由比較、鑒別的過程逐步走向成熟購買的心態(tài)并引發(fā)持幣觀望，以求新一層級(jí)水準(zhǔn)的物業(yè)上市。UPON·建苑·CH—003隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩，消費(fèi)者的成長周期在延長；而房地產(chǎn)周期經(jīng)過99年、2000年的波峰，也在開始調(diào)整。雖然如此，市場(chǎng)的需求量仍然很大，另一方面市場(chǎng)的供給量也不小，而正真能滿足有效需求的供給量則較少，造成許多商品房的積壓。因此我們?cè)匍_發(fā)項(xiàng)目應(yīng)生產(chǎn)適銷對(duì)路、性能價(jià)格比合理