共有產(chǎn)權(quán)房政策研究綜述

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1、共有產(chǎn)權(quán)房政策研究綜述　　【摘要】共有產(chǎn)權(quán)房作為一種創(chuàng)新性地住房保障模式，其運行機(jī)制和改進(jìn)方式等受到了學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。目前的研究主要集中在政策的制定和政策評價兩個方面。對政策制定方面的研究包括共有產(chǎn)權(quán)房的定價、產(chǎn)權(quán)分配、準(zhǔn)入與退出。政策評價方面則是以定性分析為主，對其評價褒貶不一。通過研究綜述，總結(jié)當(dāng)前研究成果，分析研究存在的不足?！　　娟P(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán)房；政策；綜述　　【Abstract】Asakindofinnovationinhousingsecuritymode，commonproperty

2、righthousing'soperationmechanismandthewayofimprovingarereceivedextensiveattentionoftheacademia.Thepresentstudyfocusesonpolicymakingandpolicyevaluation.Forpolicyresearch，itincludesatotalofpropertyrightofpricing，propertyrightallocation，entryandexit.Policy

3、evaluationismainlyqualitativeanalysis，theevaluationofmixedreviews.Throughresearch，summarizesthecurrentresearchresults，analysisofthedefectsinthestudy.　　【Keywords】Commonpropertyrighthousing；Policy；Review　　0引言8　　隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，買房成為了人們的不堪承受之重。住房問題事關(guān)民生，為幫助困難家庭解決住

4、房問題，我國政府積極完善住房保障體系。在目前住房保障體系中，廉租住房保障面向的是低收入家庭，供應(yīng)對象存在局限性，而經(jīng)濟(jì)適用房由于價格過高和監(jiān)管不力，其效果甚微。為解決“夾心層”家庭的住房難題，提供多層次的住房保障體系，同時也為了抑制投機(jī)炒房等行為，2007年3月，淮安市委市政府出臺了《民生幫扶“九大工程”實施意見（淮安市安居工程實施意見）》，在全國首創(chuàng)出讓土地性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運而生。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房（以下簡稱共有產(chǎn)權(quán)房），是指以出讓方式取得經(jīng)濟(jì)適用住房用地，總價格參照普通商

5、品住房執(zhí)行政府指導(dǎo)價（一般低于同期、同區(qū)段普通商品住房銷售價格的5-10%），購房人實際出資額與房價總額的差價顯化為政府出資，購房人和政府各自的出資比例構(gòu)成共有產(chǎn)權(quán)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。共有產(chǎn)權(quán)房，由政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，通過政府產(chǎn)權(quán)分?jǐn)傎彿咳顺鲑Y負(fù)擔(dān)，面向城市中低收入住房困難家庭提供住房保障，變經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房雙軌制為普通商品住房單一制。　　共有產(chǎn)權(quán)房政策于2007年在淮安首次推出，實施期間有一定成效，在2014年4月住建部正式發(fā)文指定北京、上海、深圳、成

6、都、黃石、淮安6市為共有產(chǎn)權(quán)房全國試點城市。政府逐步淡化經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)而大力推廣共有產(chǎn)權(quán)房的一個重要原因就在于共有產(chǎn)權(quán)房的退出模式更為科學(xué)，可以避免經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的倒賣套利行為，確保政府保障資金的積累和循環(huán)利用，使共有產(chǎn)權(quán)房持續(xù)健康運行。目前有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)房這項政策的研究主要集中在交易價格的設(shè)定、產(chǎn)權(quán)分配的設(shè)計、準(zhǔn)入門檻和退出時機(jī)的選擇和對于政策的評價上。8　　1共有產(chǎn)權(quán)房定價的研究　　在共有產(chǎn)權(quán)房初始分配階段，結(jié)合土地的出讓性質(zhì)、政府與個人的產(chǎn)權(quán)比例和共有產(chǎn)權(quán)房的福利性，其初始定價有一定特殊性。由于有一

7、部分產(chǎn)權(quán)為政府所有，因此，個人需向政府支付剩余產(chǎn)權(quán)租金，租金一方面要考慮到保障對象的住房負(fù)擔(dān)能力，另一方面又要考慮政府回收成本的需要。而在個人增購政府手中的剩余產(chǎn)權(quán)或政府回購個人的剩余產(chǎn)權(quán)時，由于房地產(chǎn)市場的波動，此時的價格如何體現(xiàn)公平性也是一大問題。對于共有產(chǎn)權(quán)房不同階段的定價問題，學(xué)者們的研究依據(jù)和角度不同，定價方式也不一?！　∫罁?jù)取得土地的方式不同來研究房屋價格構(gòu)成，基于中低收入者可支付能力的視角，顧正欣等在考慮了共有產(chǎn)權(quán)房的土地出讓性質(zhì)后，根據(jù)房屋的價格構(gòu)成，設(shè)計了共有產(chǎn)權(quán)房的定價模型和操作流

8、程[1]。顏莉和嚴(yán)榮以上海為例，考慮到共有產(chǎn)權(quán)房在分配、回購和入市的價格隨時間和環(huán)境而變化，通過分析共有產(chǎn)權(quán)保障房的經(jīng)濟(jì)學(xué)特性和社會政策特性，提出了共有產(chǎn)權(quán)保障房的定價原則，以建成分配階段和回購及上市轉(zhuǎn)讓階段為基礎(chǔ)，構(gòu)建了兩階段定價理論框架[2]?；诠?yīng)方建設(shè)成本和居民住房負(fù)擔(dān)能力的雙贏定價機(jī)制，鄧宏乾和王昱博在比較分析我國六個試點城市定價方式的基礎(chǔ)上，研究了共有產(chǎn)權(quán)住房的初始定價、租金價格以及增購和回購定價機(jī)制[3]?！　?共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)分配的研究8