夫妻共有房屋登記問題

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1、在權(quán)屬登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)是否要審核有無潛在的共有人？《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條第四款規(guī)定：“共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)”。按這一規(guī)定，凡屬共有的房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)申報(bào)產(chǎn)權(quán)，這是權(quán)利人自己應(yīng)盡的義務(wù)。如果某一房產(chǎn)存在共有人，但共有人沒有在申請(qǐng)登記時(shí)向登記機(jī)關(guān)主張權(quán)利；而且，在向登記機(jī)關(guān)所提交的登記文件內(nèi)容也與申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)所主張的權(quán)利一致，即申請(qǐng)人在登記時(shí)提供的產(chǎn)權(quán)依據(jù)（合同、公證書、法院的法律文書等）的記載中，取得權(quán)利一方并沒有共有人。這樣，登記機(jī)關(guān)是無從發(fā)現(xiàn)“潛在的共有人”的。如

2、該房產(chǎn)權(quán)利因在實(shí)體上存在共有人，而導(dǎo)致登記名義人與實(shí)際權(quán)利人有差異時(shí)，登記機(jī)關(guān)對(duì)此不承擔(dān)責(zé)任。實(shí)際上，所謂的“潛在的共有人”基本上都是指申請(qǐng)人的配偶。因?yàn)樵诿耖g，對(duì)屬于夫妻共有的房產(chǎn)，很多人習(xí)慣于由一方登記產(chǎn)權(quán)。很少有人理解為這樣做侵犯了共有人的權(quán)益。以往，登記機(jī)關(guān)也并不干預(yù)當(dāng)事人的這一選擇。而近年來，將夫妻共有房產(chǎn)登記為一方所有所產(chǎn)生的問題越來越多，因此才產(chǎn)生登記機(jī)關(guān)是否要審核有無潛在的共有人的問題。有一部分城市因之已實(shí)行了夫妻共有房產(chǎn)“實(shí)名制”登記的方式，即對(duì)屬于夫妻共有的房產(chǎn)，不再以一方的名義登記（江

3、蘇各城市從2003年起已陸續(xù)開始實(shí)行）。但是，由于法律對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)有直接的規(guī)定，因此，對(duì)符合《婚姻法》第十七條規(guī)定應(yīng)當(dāng)歸夫妻共同所有的房屋，在對(duì)該共有的房產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，無論是以夫或妻一方進(jìn)行權(quán)屬登記的，都應(yīng)視為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。因此，在受理轉(zhuǎn)移登記或他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)時(shí)，原房屋所有權(quán)人夫妻雙方都應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)的登記文件上簽字?；榍皞€(gè)人購買的房產(chǎn)，其中購房貸款有一部分是婚后雙方共同還貸，對(duì)這類房屋的所有權(quán)如何認(rèn)定？合同是當(dāng)事人設(shè)立民事行為的主要證據(jù)，買房一方如在婚前辦理了權(quán)屬登記，則物權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，買房一方已在婚前

4、取得了房屋所有權(quán)。配偶在婚后以共同歸還貸款為由，而要求改作共有房產(chǎn)登記的，如果雙方意見一致，登記機(jī)關(guān)可以為其辦理。但這是雙方按《婚姻法》第十九條所規(guī)定所作的約定，而并非因?yàn)槭请p方共同還貸而承認(rèn)其為共有財(cái)產(chǎn)。如買房一方不同意，這一申請(qǐng)就無法提出，登記機(jī)關(guān)當(dāng)然無法為其辦理。倘若日后夫妻反目，配偶并不能因?yàn)樵诨楹蠊餐瑲w還購房貸款，要求作為共有人分割房產(chǎn)；而只能提出債的請(qǐng)求，即要求歸還支付的款項(xiàng)。買房一方如在婚后才來辦理權(quán)屬登記，則情況有所不同。因購買而取得房屋所有權(quán)的，其物權(quán)取得的時(shí)間應(yīng)當(dāng)以登記為準(zhǔn)，即因債的履行

5、而取得物權(quán)這一時(shí)間是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間。在這種情況下，由于現(xiàn)行法律對(duì)此的規(guī)定并不是十分明確，如雙方共同申請(qǐng)，可以登記為共有房產(chǎn)；如由一方申請(qǐng)時(shí)，另一方是否應(yīng)表示同意，尚是一個(gè)有爭議的問題，一般的觀點(diǎn)是較傾向于由另一方表示同意。但當(dāng)事人一方如果已經(jīng)向登記機(jī)關(guān)表示雙方對(duì)此意見不一致時(shí)，應(yīng)待當(dāng)事人協(xié)商一致后再行登記。對(duì)屬于夫妻共有的房產(chǎn)，按共有房產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬登記有什么好處?以往，對(duì)屬于夫妻共有的房產(chǎn)，我國絕大部分群眾都習(xí)慣于由一方登記產(chǎn)權(quán)，因此，全國各地的登記機(jī)關(guān)一般也不強(qiáng)求當(dāng)事人要以夫妻共有的房產(chǎn)來進(jìn)行登記。只是

6、對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行處分（如轉(zhuǎn)讓或設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）時(shí)，才依據(jù)修改前的《婚姻法》第十三條關(guān)于“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”的規(guī)定，要求產(chǎn)權(quán)人的配偶作為共有人在相關(guān)的登記文件上簽字。但是，這種登記方式的問題也是顯而易見的：一是按物權(quán)法立法的理論，登記機(jī)關(guān)登記簿所記載的產(chǎn)權(quán)人才是房地產(chǎn)所有權(quán)人，而不能包括配偶在內(nèi)的其他人。將本屬于夫妻共有的房產(chǎn)登記為一方所有，不利于保護(hù)另一方的合法權(quán)益、也與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)不相符合。二是在2000年修改的《婚姻法》中，已將原第十三條改為第十七條，

7、并增加了第十八條（財(cái)產(chǎn)為一方所有的幾種情形）和第十九條。其中第十九條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系趨于復(fù)雜化，不能簡單地依據(jù)是否是婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，來確定財(cái)產(chǎn)屬一方所有或共同所有。因而，原來的登記方式已經(jīng)不相適應(yīng)。將夫妻共有的房產(chǎn)按共有房產(chǎn)登記，能真實(shí)地反映權(quán)利狀態(tài)，有利于保護(hù)夫妻雙方的合法權(quán)益。同時(shí)，也方便產(chǎn)權(quán)人行使自己的權(quán)利。如：對(duì)已經(jīng)按這一方式登記為一方所有的房產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓和設(shè)定抵押時(shí)，只需要登記的

8、一方即可辦理。這一登記方法在具體的操作上和以往的區(qū)別在于：1、屬夫妻共有的房產(chǎn)，應(yīng)由雙方共同到登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)；雙方按份共有的（如女方占2／3、男方占1／3等），應(yīng)提供雙方對(duì)份額的約定；2、對(duì)屬于夫或妻一方所有的房產(chǎn)，在申請(qǐng)權(quán)屬登記時(shí)，除按正常手續(xù)提交取得產(chǎn)權(quán)的依據(jù)、婚姻狀況證明、身份證明外，應(yīng)增加能證明房產(chǎn)屬一方所有的依據(jù)（如公證書、夫妻雙方的約定）；其中，依據(jù)夫妻雙方約定登記以及一方在婚前購買但尚未申請(qǐng)權(quán)屬登