自持商業(yè)聯(lián)營分析

《自持商業(yè)聯(lián)營分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、自持商業(yè)聯(lián)營可行性分析營銷策劃部2015-01-27一、自持商業(yè)建設(shè)成本假設(shè)條件1、地上建筑面積20000平米，地下建筑面積5000平米；2、建筑基底5000平米；3、外圍管網(wǎng)綠化覆蓋面積2500平米；4、裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備費用800元/平米；編號　費用名稱分項面積單位計算標(biāo)準(zhǔn)合計單位（一）1土地費用　　　　960.00萬元（二）　前期費用分項面積單位計算標(biāo)準(zhǔn)882.20萬元　1土地證辦理等規(guī)劃費用用地規(guī)劃許可5000㎡1.80.90萬元　工程規(guī)劃許可20000㎡2.95.80萬元　開工放線　　　2.00萬元　2前期工作咨詢費用避雷設(shè)施測定、審圖　　　5.00萬元　可行性研究報告　　　2.00

2、萬元　地震安全評價費　　　3.00萬元　水土保持報告、流失補償費　　　1.50萬元　造價咨詢費7500萬元1.5‰11.25萬元　招投標(biāo)代理費7500萬元0.4‰3.00萬元　環(huán)評費用　　　2.00萬元　3前期繳納的臨水臨電費用供配電設(shè)施費　　　7.00萬元　　供水配套費　　　0.30萬元　4工程建設(shè)其他費用基礎(chǔ)配套（水電燃氣暖氣）0㎡2530.00萬元　基礎(chǔ)配套（水電燃氣）20000㎡201402.00萬元　基礎(chǔ)配套（水電暖氣）0㎡2260.00萬元　墻改基金0㎡40.00萬元　勞動保障費7620㎡0.026198.12萬元　建筑垃圾清理費用25000㎡12.50萬元　臨時水排放2500

3、0㎡12.50萬元　排污設(shè)施維護費　　　3.00萬元　5房管收費房屋測繪費20000㎡2.044.08萬元　房地產(chǎn)交易服務(wù)費20000㎡1020.00萬元　白蟻防治費用25000㎡2.56.25萬元　6竣工備案室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測40個11001.00萬元　電氣檢測25000㎡1.53.75萬元　消防檢測25000㎡25.00萬元　環(huán)境驗收報告　　　2.00萬元　竣工圖　個　4.00萬元　檔案移交25000㎡12.50萬元　8勘察、設(shè)計、監(jiān)理、審圖費　　　　88.50萬元　（1）方案設(shè)計費商業(yè)辦公20000㎡816.00萬元?。?）方案設(shè)計費地下部分5000㎡31.50萬元?。?）施工圖設(shè)計費　　

4、　　30.00萬元?。?）勘察費　　　　2.00萬元?。?）監(jiān)理費用人防監(jiān)理費5000㎡2311.50萬元　（6）建筑監(jiān)理費20000㎡1020.00萬元?。?）審圖費　25000㎡37.50萬元　（8）園林景觀設(shè)計費　2500㎡153.75萬元?。?）售樓處設(shè)計費用　　　　1.00萬元（三）1建安工程費　25000㎡30487620.00萬元?。?）集中商業(yè)　20000㎡30006000.00萬元　（2）地下　5000㎡30001500.00萬元　2小區(qū)室外工程費（道路、景觀、排水、管網(wǎng)）　2500㎡480120.00萬元　3設(shè)備及裝修費用　25000㎡8002000.00萬元（四）　其

5、它費用：分項計算基數(shù)單位計算標(biāo)準(zhǔn)總計　　1資金占用　　　　205.15萬元　2不可預(yù)見費2%　7620萬元　266.70萬元　3售樓處費用　　　　50.00萬元成本合計　　　　　12104.05萬元一、自持商業(yè)聯(lián)營收益分析假設(shè)條件1、聯(lián)營期限20年，建設(shè)周期2年；2、自持物業(yè)成本增值速度為3%/年；3、自持物業(yè)20年后銷售毛利潤為30%；4、自持物業(yè)年收益增速前五年為15%/年，第六到第十年增速為10%，剩余為3%；5、自持物業(yè)開業(yè)第一年假設(shè)純利潤1200萬（煙臺萊山銀座店2013年毛利潤≥2700萬），我公司可獲600萬聯(lián)營收益；6、資金占壓年利率為8%；（因排版需要，下文圖表中第7-1

6、0年、12-15年數(shù)據(jù)不在表中體現(xiàn)）一、銀座經(jīng)營成本分析二、一、銀座各分店2013年經(jīng)營數(shù)據(jù)統(tǒng)計二、數(shù)據(jù)分析1、在上文所述假設(shè)條件下，本案在聯(lián)營第4年（開發(fā)第6年）當(dāng)年凈現(xiàn)金流回正；在聯(lián)營第19年（開發(fā)第21年），累計凈現(xiàn)金流回正；1、聯(lián)營期間折現(xiàn)率為7.61%，符合自持型商業(yè)物業(yè)折現(xiàn)率6%-10%的均值；2、根據(jù)銀座經(jīng)營成本分析，以及其在山東境內(nèi)的項目經(jīng)營狀況分析，目前經(jīng)營最好的店面（百貨+超市）營業(yè)額為32.99億，該營業(yè)額大于聯(lián)營期結(jié)束時本案預(yù)期收益8.89億；營業(yè)額最低值為0.26億，平均年營業(yè)額4.29億，該平均值大于本案聯(lián)營期當(dāng)年凈現(xiàn)金流回正所需營業(yè)額3.46億；年坪效為1.6

7、5萬/平/年；一、聯(lián)營策略建議1、以保底+利潤分成方式合作，保底金額≥380萬/年，利潤分成為30%（我方）、70%（銀座），保底費用逐漸遞增；2、集中商業(yè)在聯(lián)營期間，可做融資等；3、