自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅務(wù)籌劃

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1、自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅務(wù)籌劃方案房屋租賃的八大涉稅問(wèn)題----2012-10-12一、租賃期約定???租賃期對(duì)稅收處理問(wèn)題的的影響，主要原因是在于是否認(rèn)定“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)”帶來(lái)其收入是認(rèn)定為“服務(wù)業(yè)-租賃”還是“銷售不動(dòng)產(chǎn)”，進(jìn)而影響所得稅的處理。舊的營(yíng)業(yè)稅條例對(duì)于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)的行為視為銷售行為，新?tīng)I(yíng)業(yè)稅條例已取消該條款。?（國(guó)稅函[2005]83號(hào)）規(guī)定“對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照‘服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)’征收營(yíng)業(yè)稅?！?。???從規(guī)定的變化中我們可以這樣理解，只要約定租賃

2、行為，明確租賃期限，就應(yīng)該按照“服務(wù)業(yè)-租賃”征收營(yíng)業(yè)稅，盡管在現(xiàn)有規(guī)定中對(duì)于房產(chǎn)有明確的使用年限。???二、賓館酒店等“長(zhǎng)包房”???賓館酒店等“長(zhǎng)包房”的稅收處理，其關(guān)鍵認(rèn)定收入為“服務(wù)業(yè)-旅店業(yè)”還是“服務(wù)業(yè)-租賃”，進(jìn)而影響房產(chǎn)稅的認(rèn)定，是“從價(jià)”還是“從租”，實(shí)質(zhì)是對(duì)房產(chǎn)稅稅負(fù)的選擇規(guī)避。???“長(zhǎng)包房”是一些單位長(zhǎng)期在賓館內(nèi)租用幾套房間作為辦公用房，享受其相關(guān)的服務(wù)，并按規(guī)定支付房費(fèi)。按現(xiàn)有房產(chǎn)稅的政策規(guī)定，對(duì)用于提供住宿的這部分房產(chǎn)按房產(chǎn)余值征收房產(chǎn)稅較為明確，但對(duì)“長(zhǎng)包房”是否也按房產(chǎn)余值征收存在著不同的理解。一種認(rèn)為“長(zhǎng)包房”是一種出

3、租行為，因賓館將幾套房間出租給別人，并簽定了（租賃）合同，同時(shí)收取一定的租金，應(yīng)按租金收入征收房產(chǎn)稅，而不應(yīng)按房產(chǎn)余值征收；另一種認(rèn)為，雖然簽定了（租賃）合同，只要不改變房間結(jié)構(gòu)，并享受賓館提供的服務(wù)，就應(yīng)視為是入住賓館的客人，這部分的房間還是應(yīng)按房產(chǎn)余值征收。???那么究竟該怎么理解呢，從經(jīng)營(yíng)交易的實(shí)質(zhì)和稅收管理的角度，我們應(yīng)客觀的認(rèn)識(shí)“長(zhǎng)包房”，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)進(jìn)行稅收處理。???在這方面各地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有益的探索，如青島市地方稅務(wù)局青地稅發(fā)〔2003〕166號(hào)規(guī)定“問(wèn)：賓館酒店等“長(zhǎng)包房”如何征收房產(chǎn)稅？答：經(jīng)研究，凡同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件的包房業(yè)務(wù)

4、為長(zhǎng)包房業(yè)務(wù)：（1）合同約定包租半年以上的；（2）掛牌用于辦公、經(jīng)營(yíng)的。對(duì)賓館、酒店等從事長(zhǎng)包房業(yè)務(wù)的房產(chǎn)從租計(jì)征房產(chǎn)稅，其他房產(chǎn)一律按原值計(jì)征房產(chǎn)稅。”《南京市房屋租賃管理辦法》南京市人民政府令第230號(hào)規(guī)定“酒店(旅社、飯店、賓館、招待所等)將其客房或者其他房屋提供給他人作為固定辦公或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，并經(jīng)工商登記為注冊(cè)地址，由使用人支付約定價(jià)金的，應(yīng)當(dāng)納入房屋租賃管理”。???三、租賃與倉(cāng)儲(chǔ)???國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（國(guó)稅發(fā)［1993］149號(hào)）規(guī)定：倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)，是指利用倉(cāng)庫(kù)、貨場(chǎng)或其他場(chǎng)所代客貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)。?

5、??租賃與倉(cāng)儲(chǔ)，都涉及了房產(chǎn)，都需要利用一定的場(chǎng)所，當(dāng)租賃的用途是倉(cāng)庫(kù)時(shí)，從功效的角度來(lái)看，實(shí)際很難認(rèn)定，雖然實(shí)際工作中，我們會(huì)列舉一大堆不同點(diǎn)，如租賃要支付水電費(fèi)，需要支付倉(cāng)庫(kù)保管人員工資，倉(cāng)儲(chǔ)付費(fèi)的形式一般按時(shí)間、按件計(jì)，倉(cāng)儲(chǔ)應(yīng)該承擔(dān)所儲(chǔ)物資的損失等等。???租賃和倉(cāng)儲(chǔ)，在一定條件下進(jìn)行轉(zhuǎn)化，對(duì)于房產(chǎn)提供人其營(yíng)業(yè)稅的影響相同，僅是稅目不同，但房產(chǎn)稅從價(jià)，從租地選擇就會(huì)帶來(lái)實(shí)際稅負(fù)的降低。???四、租賃與物流???租賃與物流的關(guān)系，類似于租賃和倉(cāng)儲(chǔ)，但又涉及運(yùn)輸，其影響包括營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅稅目，稅率的不一致，以及帶來(lái)房產(chǎn)稅繳納方式的不同，以及運(yùn)費(fèi)抵扣增值稅

6、。???隨著物流業(yè)自身的發(fā)展和國(guó)家對(duì)其的扶持，未來(lái)租賃與物流應(yīng)該更成為稅收籌劃的熱點(diǎn)。???按照《國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等9部門(mén)印發(fā)關(guān)于促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)的通知》（發(fā)改運(yùn)行[2004]1617號(hào)），《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貨物運(yùn)輸業(yè)若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2004]88號(hào)）的規(guī)定，物流企業(yè)目前執(zhí)行以下稅收政策：???物流企業(yè)將承攬的業(yè)務(wù)外包給其他單位并由其統(tǒng)一收取價(jià)款的，以其全部收入減去其他項(xiàng)目支出后的余額，作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅基數(shù)。???物流企業(yè)提供公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸勞務(wù)取得的運(yùn)輸收入按“交通運(yùn)輸業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票；提供裝卸搬運(yùn)

7、勞務(wù)取得的運(yùn)輸收入按“交通運(yùn)輸業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅并按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票；提供其他勞務(wù)取得的收入按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具服務(wù)業(yè)發(fā)票。???所稱物流企業(yè)是指具備或租用必要的運(yùn)輸工具和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，至少具有從事運(yùn)輸（或運(yùn)輸代理）和倉(cāng)儲(chǔ)兩種以上經(jīng)營(yíng)范圍，能夠提供運(yùn)輸入代理、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、加工、整理、配送等一體化服務(wù)，并具有與自身業(yè)務(wù)相適應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)，實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的經(jīng)濟(jì)組織。???五、租賃與物業(yè)???《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確物業(yè)管理，是指對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境

8、衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。???作為房產(chǎn)承租方，在享受物業(yè)服務(wù)的情況下必然涉及到付費(fèi)的問(wèn)題，但是這本身