無錫錫東新城高鐵商務區(qū)地塊市場調(diào)研報告

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1、無錫錫東新城高鐵商務區(qū)地塊市場調(diào)研報告營銷管理中心市場部2010.11.19目錄一、城市屬性（一）錫山區(qū)城市屬性1、地理位置2、交通狀況3、面積人口4、發(fā)展產(chǎn)業(yè)（二）錫東新城城市屬性1、錫東新城概況2、錫東新城高鐵商務區(qū)概況二、無錫商品房市場總體分析1、供應走勢分析2、成交走勢分析3、成交價格分析4、供求關(guān)系走勢分析三、無錫住宅市場總體分析1、供應量分析2、成交量分析3、成交均價分析4、成交面積結(jié)構(gòu)分析四、錫山區(qū)住宅市場分析1、區(qū)域房地產(chǎn)總體投資概況2、區(qū)域市場近期特點3、錫東新城高鐵商務區(qū)周邊住宅樓盤分布圖4、錫東新城高鐵商務區(qū)周邊住宅市場分析5、錫東新城高鐵商務區(qū)住宅代表個案分析五、

2、無錫及錫山區(qū)辦公樓市場分析1、無錫辦公樓市場總體情況2、錫山區(qū)辦公樓市場總體情況3、辦公樓市場代表個案分析六、無錫及錫山區(qū)商業(yè)市場分析1、無錫商業(yè)市場總體概況2、錫東商圈總體概況3、錫東新城高鐵商務區(qū)周邊商業(yè)市場分析七、地塊分析1、地塊區(qū)位2、地塊指標3、地塊環(huán)境4、地塊競爭對手分析5、地塊SWOT分析八、項目定位1、定位依據(jù)2、項目整體定位3、國際社區(qū)定位4、商業(yè)定位5、辦公/SOHO定位6、物業(yè)類型組合配比定位一、城市屬性（一）錫山區(qū)城市屬性1、地理位置錫山區(qū)位于長江三角洲腹地，江蘇省東南部，無錫市東北部。南臨太湖，北通長江，東鄰蘇州、常熟，東至上海128公里，西至南京177公里，為

3、蘇錫常中心地區(qū)，距無錫機場15公路，距上海虹橋機場、浦東機場、南京祿口機場100～150公里，距上海港、江陰港、張家港、太倉港30-120公里，2小時經(jīng)濟圈內(nèi)有上海、南京、杭州等10幾個大中型城市，是中國最具發(fā)展活力和潛力的長江三角洲中心點。2、交通狀況錫山區(qū)水陸空交通十分便捷。滬寧、錫澄（京滬）高速公路在區(qū)內(nèi)交匯，312國道、京滬鐵路和錫張高速公路穿境而過，京杭大運河貼界而過，是長三角“大交通”匯集處。3、面積人口錫山區(qū)面積454.44平方千米，轄5個街道、4個鎮(zhèn)，77個行政村，39個社區(qū)居委會和1個省級開發(fā)區(qū)、1個商務區(qū)。2009年末，全區(qū)戶籍總戶數(shù)12.35萬戶，總?cè)丝?10558

4、人，其中男性人口201724人，女性人口208834人。全年出生人口2833人，其中男嬰1426人，女嬰1397人；死亡人口2882人。全年人口自然減少49人，自然增長率-0.1%。地塊4、發(fā)展產(chǎn)業(yè)2009年完成第一產(chǎn)業(yè)增加值12.78億元，比上年增長4.5%。2009年全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值864億元；規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值完成750.2億元；工業(yè)投入完成140.8億元，比上年增長16.8%。2009年，以服務業(yè)集聚區(qū)建設為依托，以高端業(yè)態(tài)為突破，以綜合配套為要素，全面推進服務業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展。全年完成服務業(yè)增加值124.15億元，比上年增長14.1%，占GDP比重為37%；服務業(yè)投入112.43億元

5、，比上年增長42.9%。消費保持較高增速。社會消費品零售總額105.5億元，比上年增長19.3%；全區(qū)完成社會消費品零售總額增幅位居全市第一位。其中，完成批發(fā)業(yè)零售額1.3億元，比上年增長54%；零售業(yè)零售額86.4億元，比上年增長20%；住宿和餐飲業(yè)零售額16.04億元，比上年增長14.06%。錫山區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本形成了“優(yōu)一強二快三”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。2009年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值335.23億元，比上年增長11.5%，完成財政總收入58.3億元，其中一般預算收入28.3億元，比上年增長14.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25200.3元，比上年增長12%；農(nóng)民人均純收入12433.1元，

6、比上年增長10.1%。（二）錫東新城城市屬性1、錫東新城概況1.1規(guī)劃建設范圍錫東新城是無錫“五大新城”的重要組成部分，隸屬于無錫錫山區(qū)。錫東新城規(guī)劃建設范圍為：北至北中路，南與無錫新區(qū)相連，東、西分別以錫張高速和滬寧高速為界，規(guī)劃范圍約125平方公里。1.2交通條件京滬高速鐵路將于2011年年底正式投入運營；滬寧城際鐵路已于2010年5月正式投入運營；屆時從無錫23分鐘可達上海，3.5小時可達北京。無錫空港近在咫尺(快速路10分鐘抵達)規(guī)劃中的地鐵交通2號線、4號線橫貫新城，與無錫主城區(qū)時間距離縮至10分鐘公路交通四通八達:錫滬路、東安大道、錫山大道東西連接；新錫路、新華路、錫東大道南

7、北貫通；滬寧高速、錫張高速、錫昆高速環(huán)繞周邊；10分鐘以內(nèi)至無錫市快速內(nèi)環(huán)，20分鐘以內(nèi)至太湖新城、蠡湖新城，30分鐘—1小時至江陰、宜興、張家港、常熟。1.3功能板塊錫東新城從東往西由三個功能板塊構(gòu)成。其中東部板塊依托錫山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和環(huán)宇創(chuàng)新科技園，重點打造S—Park(高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化園)、休閑商務、高端居住等功能性載體，建設獨特的濱水城市景觀、多元化的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地和商務休閑功能區(qū)，規(guī)劃面積45平方公里；中部板