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《中原-保利灣營銷策劃方案(nxpowerlite)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、保利灣營銷策劃案廣東中原地產(chǎn)代理有限公司房地產(chǎn)三大核心堡壘賣什么？賣給誰？如何賣？核心堡壘一核心堡壘二核心堡壘三無論房地產(chǎn)營銷經(jīng)過怎樣的歷史演變，它始終圍繞著三大核心問題進行：賣什么？賣給誰？如何賣？我們項目如何定位，方能從片區(qū)眾多樓盤大鱷中脫穎而出？我們的買單者在哪里？荔灣區(qū)？白云區(qū)？或者……什么樣的營銷策略能瞬間提高項目的知名度與影響力？本方案將要解決的主要問題第一章【營銷環(huán)境淺析】項目名稱發(fā)售時間產(chǎn)品類型面積（㎡）房型銷售均價總價區(qū)間（萬元）所推套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率金域藍灣2008-1TOWNHOUSE
2、208-2994房3廳臨江：29000二線：21000436-86737162143.24%恒大御景半島2007-10獨棟497-5316房3廳32000-380001590-201787513658.62%雙拼256-3204房3廳22000-25000563-80043281565.12%中海金沙熙岸2008-11-1聯(lián)排257-530㎡4房4廳余貨13500360～700萬左右6058296.67%恒大綠洲09-9-26疊加225-371大3房2廳23000517-853241234.17%時代山居十一墅20
3、08-5聯(lián)排260、2854房3廳15000350-450萬189182796.30%一、金沙洲在售項目分析銷售周期結(jié)合銷售率看，高總價產(chǎn)品走貨速度較慢，400多萬的別墅產(chǎn)品消化速度快；意味著真正買高端產(chǎn)品的客戶對金沙洲片區(qū)認同度不大。1、別墅第一部分別人在賣什么？>>項目名稱房型面積銷售均價總價區(qū)間總套數(shù)銷售率中海金沙苑二房（A4-A7棟）77-84㎡9500元/㎡70—80萬9858%三房（A4-A7棟）93-102㎡86—100萬270恒大綠洲二房（1-6棟）82㎡10000元/㎡約85萬120100%金域藍
4、灣一房（F棟）39-56㎡12000元/㎡45—70萬14496%二房（B4-B8棟）80-84㎡95—100萬96三房（B4-B8棟）96-103㎡115—130萬576恒大御景半島三房（20-30棟）96㎡11000元/㎡105萬6294%中小戶型產(chǎn)品總價介于80-130萬之間，經(jīng)濟實用是其最大的賣點；小戶型因總價低銷售速度走的快。2、中小戶型洋房項目名稱房型面積銷售均價總價區(qū)間總套數(shù)銷售率恒大綠洲三房144-211㎡12000元/㎡173-253萬47692%金域藍灣四房231-237㎡12000元/㎡277
5、-284萬8066%恒大御景半島三房125-140㎡11000元/㎡137-154萬21498%四房160-210㎡176-231萬12193%大戶型相對高端的產(chǎn)品，總價介于150—300萬之間，幾乎等于市區(qū)一套單體樓的小三房的價格。3、大戶型洋房4、代表性項目價格走勢圖除了受08年整體市場環(huán)境的影響價格出現(xiàn)較大幅度的下降外，即便在09年廣州中心城區(qū)的樓價再次出現(xiàn)暴漲的時候，金沙洲片區(qū)的洋房價格的上升幅度卻非常之有限?？蛻魧υ撈瑓^(qū)的洋房的單價、總價的接受度的彈性空間較小。二、在售項目分析小結(jié)1、關(guān)于別墅從別墅的銷售
6、周期及銷售率來看，高總價消化速度慢，說明真正高端的客群對于金沙洲片區(qū)的認同仍不夠；從余貨量及未來一段時間內(nèi)供應(yīng)來看，該片區(qū)的別墅供應(yīng)量相當少。2、關(guān)于洋房由于部分在售樓盤入市時間較早，該片區(qū)所能吸附到的經(jīng)濟稍微強勁洋房高端產(chǎn)品購買客戶在前期得到消化后，呈現(xiàn)銷售乏力的疲態(tài)；整個金沙洲片區(qū)洋房供應(yīng)量充足，客戶可選擇面廣，影響了洋房價格上漲幅度；從在售樓盤總價分布區(qū)間來看，被定位于金沙洲片區(qū)的高端購買客群所接受的總價范圍與廣州城區(qū)購房客戶所接受的總價區(qū)間相比較，實質(zhì)上并不屬于高端客戶層面。別墅客戶對該區(qū)高端產(chǎn)品認同度不高
7、，本項目別墅將面臨較大的壓力。因此，對于別墅，我們不能一味的只想著營銷一種產(chǎn)品，也不能守株待兔式的等待客源過來。對于洋房，潛在供應(yīng)量多，未來競爭壓力大，且與市場上項目在產(chǎn)品、賣點呈現(xiàn)同質(zhì)化，面臨實則不高端的客群，如何開拓客群實現(xiàn)洋房高價值？如果僅賣我們的產(chǎn)品，賣我們的江景，我們將陷入與周邊項目進行艱難的博弈漩渦。三、市場分析對本項目的啟示第二部分別人賣給誰？【金沙洲置業(yè)客戶現(xiàn)狀】>>1、客戶區(qū)域來源及職業(yè)特征分析一、片區(qū)整體市場客戶特征2、客戶購房目的及關(guān)注因素分析二、片區(qū)不同產(chǎn)品客戶的特征物以類聚，人以群分的居住
8、理念內(nèi)外景觀都要好私密性、安全性有保障要住就住純別墅對小區(qū)配套要求較高對產(chǎn)品質(zhì)素要求高覺得比城區(qū)樓價低未來區(qū)域發(fā)展將帶來便利生活有地鐵未來交通方便地鐵的物業(yè)會升值A(chǔ)普通洋房B高端洋房C小面積別墅景觀資源比城區(qū)好；相同總價可以買到比城區(qū)大的房子；社區(qū)規(guī)模都比城區(qū)大未來升值潛力大面積不大，但功能齊全交通便利，上班方便樓盤有檔次，有身份感居住環(huán)境要好D大別墅置業(yè)金
