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《六安正和城項目整體策劃案》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、引言上兵伐謀定而后動—隨著時代、城市、市場的不斷發(fā)展，只有通過客觀的總結(jié)分析，才能贏得新的、更加輝煌的成功！我們這份報告，是基于理性思考和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌觥㈨椖糠治龊螅贸鰧Ρ卷椖空J(rèn)知。目錄第一部分：營銷策劃指導(dǎo)思路第二部分：營銷環(huán)境的詳細(xì)調(diào)查第三部分：地塊概況及六安市場分析第三部分：產(chǎn)品策略第四部分：賣點梳理第五部分：推廣策略第六部分：開盤前銷售策略第一部分：營銷策劃指導(dǎo)思路第一部分：營銷策劃指導(dǎo)思路營銷策略是根據(jù)樓盤的定位而來的，其推廣方式、媒體策略、受眾的不同都對營銷戰(zhàn)術(shù)的實施有影響。所以，在營銷策劃的開始，再次對項目的定位及銷售目標(biāo)做出明確的定義.一、本案的策劃原則根據(jù)項目的產(chǎn)品
2、定位為六安政務(wù)區(qū)中高檔住宅樓盤，所以在本項目的形象推廣，品牌推廣上以上龍頭精品項目的高姿態(tài)切入市場，通過價格策略充分體現(xiàn)出項目“高檔而不貴”“物超所值”的價值感，在市場上創(chuàng)掀起新一輪的搶購風(fēng)潮第一部分：營銷策劃指導(dǎo)思路原則1：差異化——切合市場，尋找差異化本案在營銷策劃方面充分考慮本地人的生活習(xí)慣，消費習(xí)慣，文化水平，迎合了本地消費而制定出一套完整的策劃方案；打破常規(guī)。尋找本案與競爭樓盤的差異化，找出本項目的亮點，擬定了一套有效，切合實際的，可執(zhí)行性強的策劃方案。第一部分：營銷策劃指導(dǎo)思路原則2：創(chuàng)新——以創(chuàng)新的策劃思路制勝六安樓市本案在區(qū)域市場屬龍頭樓盤，因此在整個營銷策劃過程中
3、，手法上我們尋找了許多創(chuàng)新點，特別在整合營銷推廣方面充分突破六安樓市一貫的推廣方法，尋找一套完善的，極具殺傷力的推廣手法第一部分：營銷策劃指導(dǎo)思路原則3：速度——“以快打慢”，速度制勝目前區(qū)域市場的房地產(chǎn)發(fā)展速度驚人，同時推盤的樓盤近10個，給本案造成了很大的銷售壓力，針對這樣的市場環(huán)境，如果不能快速推向市場，擊破市場，那么在整個銷售過程中將會出現(xiàn)很多競爭對手分吃這一塊蛋糕，因此我們對時間的控制做了嚴(yán)密的布置。第一部分：營銷策劃指導(dǎo)思路原則4：效益——效益最大化快速出貨，快速回籠資金，控制銷售成本，達(dá)到效益最大化。第一部分：營銷策劃指導(dǎo)思路二、本案的推廣思路針對本項目的入市時機以及
4、區(qū)域市場的各大樓盤的特征，結(jié)合本項目的特定的地理位置（政務(wù)廣場東南，上風(fēng)上水首席之位），建筑風(fēng)格（artdeco風(fēng)格，形式上靠攏），社區(qū)文化（創(chuàng)新，時尚，健康）等特點研究出本項目總體推廣思路。第一部分：營銷策劃指導(dǎo)思路搭起推廣平臺尋找支撐元素逐個推廣打動消費者二、本案的推廣思路第一部分：營銷策劃指導(dǎo)思路中高檔精品創(chuàng)新健康社區(qū)無線入戶，太陽能功能照明第二部分：營銷環(huán)境的詳細(xì)調(diào)查一、宏觀的銷售環(huán)境熟悉當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場是制定銷售策略的第一步，從中發(fā)掘可以為項目所用的資源，可以為項目增加更多的賣點。第二部分：營銷環(huán)境的詳細(xì)調(diào)查1、區(qū)域市場銷售法則六安市商品房發(fā)放預(yù)售許可證條件 (1)已交付
5、全部土地使用權(quán)出讓金，按稅法規(guī)定依法交納土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓契稅，取得土地使用權(quán)證書； (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (3)按提供的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上。六安市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售，六層以上的商品房項目，有地下室的應(yīng)完成總樓層25％的結(jié)構(gòu)工程，無地下室的應(yīng)完成總樓層33％的結(jié)構(gòu)工程；第二部分：營銷環(huán)境的詳細(xì)調(diào)查(4)已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； (5)向房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，開發(fā)商提報商品房預(yù)售審批須進(jìn)行成本認(rèn)證，商品房交易合同須送交工商部門審查，申報的商品房價格須經(jīng)過物價部門核查，并且相關(guān)部門要到項目工程現(xiàn)場進(jìn)行
6、核查工程進(jìn)度，還須支付萬分之五的手續(xù)費取得《商品房預(yù)售許可證》。 其他共性銷售法則，一房多銷，虛假廣告，延期交付等第二部分：營銷環(huán)境的詳細(xì)調(diào)查1、區(qū)域市場銷售法則二、區(qū)域市場廣告的投放方式分析從了解廣告投放的媒體方面入手了解區(qū)域消費者得信息來源，并以此為根據(jù)計算媒體投放的成本第二部分：營銷環(huán)境的詳細(xì)調(diào)查1、房地產(chǎn)廣告投放的主要媒體（1）報紙媒體 報紙廣告是六安市唯一的線上平面媒體，樓盤廣告主要集中在《皖西日報》(整版價格折后2萬)和《新安晚報省版》；其中《皖西日報》占了絕大多數(shù)。《新安晚報》僅僅作為偶發(fā)性選擇。第二部分：營銷環(huán)境的詳細(xì)調(diào)查（2）電視廣告 電視廣告是六安市房地產(chǎn)廣告線
7、上推廣次要媒體，由于地方性電視頻道少，六安電視房地產(chǎn)廣告量少，制作水平低。（3）其他媒體 指報紙以外的主要平面媒體，為戶外，車體，印刷品，直郵，燈箱，道旗，條幅，墻體，短信，網(wǎng)絡(luò)等等。1、房地產(chǎn)廣告投放的主要媒體第二部分：營銷環(huán)境的詳細(xì)調(diào)查2、六安市房地產(chǎn)廣告質(zhì)量分析根據(jù)六安市目前的廣告投放水平來分析，主要有以下幾個共性（1）硬廣訴求點不明確，甚至出現(xiàn)多重訴求點（2）軟性廣告少，而且廣告訴求不明確（3）廣告缺乏連續(xù)性，遞推性（4）軟硬廣告配合不協(xié)調(diào)（5）軟硬廣告多集中
