開發(fā)商自持問題.doc

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1、商業(yè)不等于復(fù)制粘貼自持比例和房企實(shí)力有關(guān)現(xiàn)在說商業(yè)體量供應(yīng)太大，但凡干著與地產(chǎn)相關(guān)的人，都會說，“這個地球人都知道”?！　±ッ鞯纳虡I(yè)人均占比超過香港，這不是新鮮事，未來幾年供應(yīng)量會集中上市，大家也都預(yù)測到了，其實(shí)很多項(xiàng)目早在土地供應(yīng)時，土地性質(zhì)就決定了昆明市場未來商業(yè)占到多大比重，所以反映在此次春季房交會上，多盤皆商業(yè)的狀況，很多業(yè)內(nèi)人士說，“這不奇怪，一年前就開始逐步顯現(xiàn)了?！薄　‘?dāng)然，諸多商業(yè)項(xiàng)目中，有企業(yè)是看到了商業(yè)市場這塊香餑餑，主動打入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也有企業(yè)是被動加入。且不說是主動還是被動，現(xiàn)實(shí)的問題是，面臨諸多的競爭對手，定位不清，招商雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化等現(xiàn)實(shí)

2、顯示出來，如何才能既守住自己的陣地，還要占領(lǐng)更多的據(jù)點(diǎn)，就需要在運(yùn)營的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上取勝，是成立自己的團(tuán)隊(duì)，掌握商業(yè)資源，打個長久戰(zhàn)，還是依靠外援，打好眼前這一戰(zhàn)，都很考驗(yàn)開發(fā)商對項(xiàng)目的把控力、運(yùn)營管理能力、資金實(shí)力，以及對項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，對風(fēng)險的預(yù)估等諸多綜合能力。　　招商同質(zhì)化嚴(yán)重　　對于商業(yè)地產(chǎn)的重視，不僅諸多本土房企將此作為企業(yè)未來發(fā)展的戰(zhàn)略方向來考慮，去年開始，萬科、保利、龍湖等品牌房企紛紛表示，未來在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將增至30%-50%。諸多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相繼開間，未來投入運(yùn)營，這對于老百姓來說，固然是好事，怕只怕，三五公里之內(nèi)，超市、快餐都是500強(qiáng)，要吃個

3、飯，選來選去也還是那些品牌的餐廳。這些擔(dān)心不無道理，諸多商業(yè)綜合體項(xiàng)目集中開建，因前期的規(guī)劃、設(shè)計、定位不清晰，項(xiàng)目在招商時，很多項(xiàng)目引進(jìn)商家的重復(fù)率及同質(zhì)化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，這種同質(zhì)化在昆明的表現(xiàn)比一線城市更明顯。　　出現(xiàn)這種情況的原因，昆明科迪企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理周龍認(rèn)為，目前，商業(yè)存在的問題是資源匱乏，商業(yè)資源匱乏是城市問題，很多好品牌沒有關(guān)注到這個市場，沒有進(jìn)來，市民可挑選的余地不大，消費(fèi)者的認(rèn)知也都停留在初級階段，很多項(xiàng)目都只是做些常規(guī)業(yè)態(tài)規(guī)劃?！　Υ?，云南悅匯商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理孟少軍也稱，昆明市場需求很旺盛，但很多真正的一線大品牌還沒有進(jìn)入?！　∮谑且恍?/p>

4、項(xiàng)目在吸引人氣上，要么是大餐飲，要么是大超市，要么是大影院?！　≡谥荦埧磥?，選擇哪些商家合作，還是要看項(xiàng)目的體量，定位等，就由其管理運(yùn)營的翡翠灣現(xiàn)代廣場而言，第一個是精，第二個是特色，第三個是依托公園，打造以休閑娛樂為主導(dǎo)的餐飲休閑業(yè)態(tài)，力爭做到主體性更明確，市場指導(dǎo)性更強(qiáng)?！　《ㄎ灰獪?zhǔn)業(yè)態(tài)規(guī)劃要清晰　　不是每一個商業(yè)中心都需要影院五星級酒店或者寫字樓?！　≡诖航粫F(xiàn)場，記者看到，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)多以500強(qiáng)超市、國際品牌酒店、5A寫字樓吸引購房者或者投資者的眼球。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果是區(qū)域性商業(yè)中心或者是城市級商業(yè)中心，這樣的業(yè)態(tài)組合沒有問題，但如果是社區(qū)型商業(yè)中心

5、，那么周邊消費(fèi)客群顯然難以支撐?！　「鶕?jù)地段、周邊消費(fèi)人群、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃等不同，商業(yè)地產(chǎn)一般定位為社區(qū)型、片區(qū)型或者城市級商業(yè)中心，自己的項(xiàng)目屬于哪一類型，應(yīng)該在產(chǎn)品前期規(guī)劃、設(shè)計時就應(yīng)該定位清楚，進(jìn)而根據(jù)產(chǎn)品定位，引進(jìn)相應(yīng)的業(yè)態(tài)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“早些時間昆明市場上有些商業(yè)項(xiàng)目，因體量太大，很多業(yè)態(tài)不放進(jìn)去，商業(yè)體里面填補(bǔ)不滿，于是就需要超市、影院等來填充，最后剩下樓層租不出去的，做點(diǎn)餐飲，這是前期沒有準(zhǔn)確定位后出現(xiàn)的被動選擇?！薄　〗?jīng)過這兩年的發(fā)展，諸多有商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)逐漸意識到項(xiàng)目獨(dú)特定位的重要性，比如昆明廣場8萬平方米的商業(yè)體量，有著自己準(zhǔn)確的定位，目前已經(jīng)投入

6、運(yùn)營的臻萬百貨的定位就是體驗(yàn)式商業(yè)，以老螺螄灣附近5公里為項(xiàng)目輻射范圍，滿足整個片區(qū)人群的商業(yè)需求?！　〕诉@些區(qū)域型或者片區(qū)型商業(yè)中心，有著“一座萬達(dá)廣場就是一個城市中心”之稱的萬達(dá)廣場如今也落戶昆明，面對市場上龐大的商業(yè)供應(yīng)體量，萬達(dá)的競爭力就在于其有著獨(dú)特的訂單式商業(yè)模式，首先是規(guī)模上的優(yōu)勢，其次是有著超過五千家合作商家?guī)淼钠焚|(zhì)保證，還有就是萬達(dá)做不動產(chǎn)的實(shí)力保障。　　資源整合能力欠缺　　還是來說說萬達(dá)廣場，其城市綜合體模式被業(yè)界稱為現(xiàn)代城市發(fā)展主流?！　】v觀萬達(dá)廣場在全國項(xiàng)目，每一個運(yùn)營中的萬達(dá)廣場都是商業(yè)資源最為集中的地方，它快速在每個城市進(jìn)行復(fù)制式的商業(yè)運(yùn)

7、營，卻少有房企能在短期內(nèi)復(fù)制其模式?！　≌f起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長、秘書長王永平曾在西山萬達(dá)廣場講道，“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)的門檻更高，技術(shù)含量更大，因?yàn)樗粌H要面向品牌商，還得面向客戶，無論是周邊人口、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃等，都將影響到一個商業(yè)的成功與否，所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，復(fù)制性很差?！薄　‰y以將好的商業(yè)模式直接復(fù)制，那就需要企業(yè)因地制宜。昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐認(rèn)為，“有自己的團(tuán)隊(duì)和商業(yè)資源很重要?！薄　∶酚镭S所管理的昆明百大商業(yè)管理公司已經(jīng)成功運(yùn)營了百大新天地、新西南廣場等項(xiàng)目，并且還運(yùn)營著文山光大廣