別墅項(xiàng)目全案策劃.doc

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1、別墅項(xiàng)目全案策劃前言：一、別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的注意細(xì)節(jié)現(xiàn)有一些別墅項(xiàng)目主要存在以下問(wèn)題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項(xiàng)目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時(shí)帶有一定盲目性，完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個(gè)庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時(shí)設(shè)計(jì)造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境本來(lái)相當(dāng)不錯(cuò)的度假別墅，由于片面追求利潤(rùn)，強(qiáng)調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問(wèn)題都不能很好地解決。二、未來(lái)的別

2、墅發(fā)展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向：（1）生態(tài)型——著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。（2）智能化——重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。（3）個(gè)性化——極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營(yíng)造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。（4）社區(qū)化——?jiǎng)?chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化。三、別墅開(kāi)發(fā)核心要素核心要素A：價(jià)格因素核心要素B：別墅項(xiàng)目選址策略核心要素C：別墅項(xiàng)目定位策略核心力素D：別墅項(xiàng)目規(guī)劃策略核心要素E：別墅項(xiàng)目建筑風(fēng)格策略核心要素G：別墅項(xiàng)目結(jié)構(gòu)風(fēng)格策略核心要素H：別墅項(xiàng)目戶型策略核心要素I：別墅項(xiàng)目物業(yè)管理策略核心要

3、素J：別墅項(xiàng)目配套設(shè)施策略壹、項(xiàng)目全案策劃基本作業(yè)程序前言：現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，項(xiàng)目需要從用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。主要有以下幾方面：一、市場(chǎng)調(diào)研：1、前言：本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2、市場(chǎng)分析：　?。?）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）　?。?）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)4、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析5、消費(fèi)者分析：　?。?）購(gòu)買者地域分布；　?。?）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)；　　（3）功能偏

4、好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）；　?。?）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性；　?。?）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）；　?。?）購(gòu)買頻度；6、結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研1、地塊狀況：　?。?）位置　?。?）面積　?。?）地形　　（4）地貌　?。?）性質(zhì)2、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)（SWOT）3、地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6、公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）7、地塊地理?xiàng)l

5、件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）三、項(xiàng)目投資分析1、投資環(huán)境分析?。?）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策）?。?）房地產(chǎn)的政策法規(guī)?。?）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）2、土地建筑功能選擇3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）4、土地延展價(jià)值分析判斷5、成本敏感性分析　（1）容積率?。?）資金投入?。?）邊際成本利潤(rùn)6、投入產(chǎn)出分析　（1）成本與售價(jià)模擬表?。?）股東回報(bào)率7、同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析四、營(yíng)銷策劃（一）市場(chǎng)調(diào)查　　1、項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷

6、，在同類物業(yè)中的地位排序）　　2、建筑規(guī)模與風(fēng)格　　3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）　　4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）　　5、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）　　6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）　　7、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）　　8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）目標(biāo)客戶分析　　1、經(jīng)濟(jì)背景　　?經(jīng)濟(jì)實(shí)力　　?行業(yè)特征……公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、

7、行業(yè)）　　家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）　　2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）價(jià)格定位　　1、理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）　　2、成交價(jià)格　　3、租金價(jià)格　　4、價(jià)格策略（四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)（五）廣告策略　　1、廣告的階段性劃分　　2、階段性的廣告主題　　3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)　　4、廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略　　1、媒介選擇　　2、軟性新聞主題　　3、媒介組合　　4、投放頻率　　5、費(fèi)用估算（七）、推廣費(fèi)用　　1、現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）　　2、印刷品（銷售文件、售樓書等）　　3、媒介投