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1、南通新城項目整體定位謹呈:中南控股集團有限公司上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)CR0504-A地塊——規(guī)劃用地：61萬平方米總建筑面積：134萬平方米功能規(guī)劃：商務(wù)辦公/酒店商業(yè)/居住用地；CR0504-C地塊——規(guī)劃用地：5萬平方米總建筑面積：10萬平方米功能規(guī)劃：居住用地A地塊C地塊我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向打造南通里程碑項目實現(xiàn)企業(yè)品牌實現(xiàn)區(qū)域及地塊增值我們的目標(biāo)項目背景與約束條件南通人認知程度較高的新市府區(qū)域，發(fā)展前景看好所在片區(qū)形象好住宅市場供不應(yīng)求地塊控規(guī)政策導(dǎo)向性強資金鏈壓力
2、大開發(fā)商惜售，2004年市場供求顯著減少，導(dǎo)致房市住宅價格迅速爬升；政府主導(dǎo)的CBD新區(qū)，規(guī)劃的商業(yè)商務(wù)規(guī)模體量大；本項目承擔(dān)了部分政府市政配套的義務(wù)，融資壓力大本報告的研究思維導(dǎo)圖客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定市場分析項目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略問題界定結(jié)構(gòu)化分析客戶構(gòu)成消費特征項目界定項目界定問題界定結(jié)構(gòu)化分析南通是連通蘇南、蘇北的樞紐 城市定位為上海都市圈副中心城市城市區(qū)位優(yōu)越：發(fā)展依托江海，蘇通大橋通車后將納入上海一小時經(jīng)濟圈；經(jīng)濟領(lǐng)先：年GDP超千億、財政收入超百億，在江北處于領(lǐng)軍者地位；城市定位:以建設(shè)上海北翼現(xiàn)代化港口、
3、工貿(mào)、旅游城市的總目標(biāo)，建設(shè)上海都市圈副中心城市資料來源：南通市城市總體規(guī)劃概要項目處于政府定義中的新城區(qū)核心區(qū)——規(guī)劃較其他區(qū)域有顯著的差異化優(yōu)勢區(qū)域發(fā)展前景好:南通“十五”計劃確定的五大重點發(fā)展地區(qū)之一——未來南通市行政、經(jīng)濟、文化和居住的新城市中心南通城市發(fā)展的里程碑；特征優(yōu)勢顯著：樞紐化、中心化、國際化；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐：崇川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以機電電子、醫(yī)藥、紡織及物流為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向；南通經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以商業(yè)貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、交通倉儲，金融保險為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。南通經(jīng)濟開發(fā)區(qū)崇川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地塊周邊新城雛形初現(xiàn)崇川路嗇園路園林路崇川路工農(nóng)
4、南路桃園路地塊方正平整；交通便捷：通過工農(nóng)南路與老城區(qū)相連僅10分鐘車程；新城雛形初現(xiàn)：四周道路整潔順暢，遙望新市府廣場，相鄰的體育會展中心和南通大學(xué)新校區(qū)可為本項目的啟動期帶來人氣東至：南通大學(xué)北至：未來的市政府機構(gòu)及文化藝術(shù)區(qū)西至：25米寬綠化帶南至：體育會展中心區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩缘幕窘缍?，可以幫助我們明確研究方向和方法區(qū)位屬性上海都市圈副中心城市的城市定位蘇南蘇北的聯(lián)系紐帶，江北經(jīng)濟領(lǐng)跑者房地產(chǎn)市場處于啟動階段，宏觀經(jīng)濟能夠支撐房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展政府定義中的新城區(qū)核心區(qū)，南通城市發(fā)展的里程碑未來南通市行政、經(jīng)濟、文
5、化和居住的新城市中心樞紐化、中心化、國際化接軌上海的橋梁區(qū)域政府所在地，南通人認知度高項目屬性南通最大規(guī)模的綜合體項目，商業(yè)、商務(wù)體量大可達性好、交通便捷周邊形象較好，道路系統(tǒng)完善項目界定問題界定結(jié)構(gòu)化分析S：情境（situation）——項目背景事實（項目、客戶、市場）區(qū)位優(yōu)勢明顯大規(guī)模綜合體項目資金壓力大客戶需求存在空白點市場機遇好項目總占地為99萬平米，建筑面積133.65萬平米，其中規(guī)劃中包括了大體量的商務(wù)商業(yè)空間；聯(lián)系上海的紐帶，政府主導(dǎo)的新城核心區(qū)，規(guī)劃及配套皆較其他區(qū)域有顯著優(yōu)勢；南通中高收入消費群普遍存在
6、外流，現(xiàn)有房地產(chǎn)市場與消費者需求存在脫節(jié)；住宅市場供不應(yīng)求，且競爭仍以本地化為主；每月繳協(xié)議土地款近1億，融資壓力大；R1：不期望結(jié)果——按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果從企業(yè)目標(biāo)上企業(yè)品牌貶損或增值有限從土地運營上土地價值貶損或增值有限從銷售上商業(yè)商務(wù)空間形象增值有限，且銷售陷入困境R2：期望結(jié)果——我們的期望目標(biāo)從企業(yè)目標(biāo)上成就企業(yè)品牌實現(xiàn)的里程碑從土地運營上土地明顯增值，合作方式靈活多樣從銷售上整體形象發(fā)力，后期銷售方式靈活C：矛盾或沖突（complication）——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突成就企業(yè)品牌實現(xiàn)的里程碑R
7、1R2土地明顯增值，合作方式靈活多樣商業(yè)商務(wù)空間形象增值有限，且銷售脫離市場企業(yè)品牌貶損或增值有限土地價值貶損或增值有限整體形象發(fā)力，后期銷售方式靈活現(xiàn)階段核心矛盾：超大規(guī)模的商務(wù)商業(yè)供給量與市場接受能力的矛盾創(chuàng)企業(yè)品牌、區(qū)域運營增值所要求的前期資金投入與資金鏈緊張之間的矛盾Q：提出問題（question）——要實現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問題如何在營銷方面盡可能減小資金鏈壓力，同時實現(xiàn)企業(yè)品牌和區(qū)域增值以利于未來土地及區(qū)域的靈活運營本報告的研究思維導(dǎo)圖客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位問題界定結(jié)構(gòu)化分析客
8、戶構(gòu)成消費特征市場分析市場分析市場分析住宅市場分析商業(yè)市場分析寫字樓市場分析南通住宅市場特征決定了快速入市、取勢造勢將是項目取勝的關(guān)鍵城市發(fā)展地傾東南，通過造勢，本項目可最大化利用新城區(qū)的區(qū)域價值以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為南通未來10年城市發(fā)展的熱點區(qū)域，為眾多投資者提供了大量的參與機會，而本項目正位于新城區(qū)
