金域藍(lán)灣策略案.ppt

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1、金域藍(lán)灣推廣案能攻心，則反側(cè)自消，從古知兵非好戰(zhàn)；不審勢，即寬嚴(yán)皆誤，后來治蜀要深思。大勢2006年7月27日，國務(wù)院對《天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》作出批復(fù)，確定了天津市北方經(jīng)濟(jì)中心地位。2006年3月14日,十屆全國人大四次會(huì)議閉幕,此次會(huì)議把天津?yàn)I海新區(qū)納入國家發(fā)展總體戰(zhàn)略布局。2005～2010年，濱海新區(qū)商品住宅市場交易金額將以年22.4%的速度遞增，濱海新區(qū)使天津正在成為北方新的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域熱點(diǎn)。行政劃分下的濱海新區(qū)包括天津港、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)全部，塘沽、漢沽、大港三個(gè)行政區(qū)的城區(qū)和東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域。

2、總?cè)丝?07萬。今年以來，濱海新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值和工業(yè)增加值兩項(xiàng)指標(biāo)首次超過浦東新區(qū)，成為本市最耀眼的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景支持下，其經(jīng)濟(jì)總量、發(fā)展勢頭乃至區(qū)域地位都直逼浦東新區(qū)，為濱海新區(qū)未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2006，全國人民都知道天津?yàn)I海新區(qū)是“下一個(gè)浦東”。房地產(chǎn)等關(guān)于濱海新區(qū)的一切開始突然火爆起來。市場分析萬通新城國際：90-150㎡，8000元/㎡伴景灣：170-350㎡，7500元/㎡御景園?。?60-180㎡，7800元/㎡天保金海岸：120-180㎡，7000元/㎡濱海新城：130-160㎡，6750元/

3、㎡愛麗榭：120-150㎡，7300元/㎡第四杰作：60㎡，6600元/㎡捷達(dá)園：90-146㎡平米，，7500元/㎡玫瑰莊園：191㎡以上，4900元/㎡開發(fā)區(qū)主要在售住宅要點(diǎn)中國看渤海，渤?？礊I海，濱?？撮_發(fā)區(qū)整個(gè)市場外熱內(nèi)冷，潛力巨大。市場需求旺盛，所有在售樓盤銷售良好。整體開發(fā)素質(zhì)不高，提升空間大。短期供應(yīng)量大，超過200萬平米。產(chǎn)品形式相似，高層住宅為主。現(xiàn)有戶型面積集中于140平米左右三居。區(qū)域單價(jià)8000元/以下，總價(jià)一般不超過100萬。小結(jié)有競爭，無威脅。一個(gè)剛剛開始升溫的潛力市場。雖然短期內(nèi)供應(yīng)量大，但目前開發(fā)區(qū)的大勢下

4、，這種熱銷的狀況會(huì)繼續(xù)發(fā)展下去。在這種情況下，任何一個(gè)產(chǎn)品質(zhì)量沒有問題的項(xiàng)目，進(jìn)行常規(guī)的銷售都不會(huì)有問題。換句話說，在目前這種發(fā)展情況下，金域藍(lán)灣如果以8000元左右的片區(qū)均價(jià)進(jìn)行銷售，根本沒有太大壓力。這時(shí)候，后續(xù)價(jià)格提升、為萬科品牌加分等中長戰(zhàn)略目標(biāo)就會(huì)成為推廣的重點(diǎn)目標(biāo)所在。結(jié)論產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析——地段位于天津?yàn)I海新區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的泰達(dá)時(shí)尚廣場北側(cè)，在泰達(dá)足球場的東北側(cè)，南側(cè)坐擁泰達(dá)時(shí)尚廣場湖區(qū)景觀。萬科金域藍(lán)灣北臨第五大街、南與泰達(dá)大街近鄰，處于內(nèi)環(huán)的核心區(qū)域，是開發(fā)區(qū)中央核心居住區(qū)的重要組成部分。泰達(dá)時(shí)尚廣場位于天津開發(fā)

5、區(qū)行政、金融、貿(mào)易、高校、文化、休閑的核心區(qū)，處于東海路、北海路、第五大街、泰達(dá)大街的圍合地塊之中。泰達(dá)時(shí)尚廣場擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢，是中國目前僅有的集體育健身、會(huì)展服務(wù)、水舞奇觀、高尚住宅、商業(yè)街區(qū)、休閑娛樂、酒店辦公七大業(yè)態(tài)于一體的國際化主題公園式城市功能綜合體。泰達(dá)時(shí)尚廣場“濱海之心”產(chǎn)品分析——規(guī)劃占地面積：6萬㎡建筑面積：24萬㎡規(guī)劃理念：整個(gè)小區(qū)采用鮮明的現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格手法，以簡約的建筑形式來體現(xiàn)小區(qū)一種明快，活潑與浪漫的氣息。容積率4.0產(chǎn)品分析——設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)：嘉柏建筑師事務(wù)所（香港），園林設(shè)計(jì)：日本知名的鳳咨詢株式會(huì)社環(huán)

6、境設(shè)計(jì)研究所戶型：90-140㎡產(chǎn)品分析——配套坐享泰達(dá)時(shí)尚廣場的休閑、娛樂、餐飲等配套設(shè)施，享有12萬平米中心景觀湖區(qū)的超大視覺享受。周邊生活便利。醫(yī)療教育及文化設(shè)施——泰達(dá)國際心血管醫(yī)院/天津醫(yī)科大學(xué)泰達(dá)中心醫(yī)院/濱海國際中小學(xué)/泰達(dá)第二中小學(xué)/南開大學(xué)泰達(dá)學(xué)院/泰達(dá)圖書館金融商貿(mào)——開發(fā)區(qū)管委會(huì)/金融街/新港海關(guān)/泰達(dá)萬麗酒店/友誼名都。區(qū)域交通——濱海內(nèi)環(huán)路/兩條京津高速路/津?yàn)I輕軌/有軌電車/京津城際高速鐵路/濱海國際機(jī)場：濱海新區(qū)在構(gòu)想的城市發(fā)展規(guī)劃中，將開發(fā)區(qū)黃海路、第五大街等主要干道定為戰(zhàn)略發(fā)展的濱海內(nèi)環(huán)路。萬科泰達(dá)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)

7、手，共同打造。項(xiàng)目位于“濱海之心”，注定是濱海之心的焦點(diǎn)。小結(jié)目標(biāo)群分析目標(biāo)人群（根據(jù)已登記者統(tǒng)計(jì)）職業(yè)：政府公務(wù)員、公共企事業(yè)單位從業(yè)者、私營業(yè)主、外企高管年齡：30-40歲占70%，40-50歲占20%，其他10%置業(yè)目的：自住70%，自住兼保值投資20%，純投資10%以下。人群特征他們是城市生活的中上層，自我感覺良好。思維保守，對開發(fā)區(qū)的的樓盤價(jià)格發(fā)展難以主動(dòng)接受。二次或多次置業(yè)，多是“房東”，注重居住的品質(zhì)、身份、檔次等品牌因素。作為自住，對現(xiàn)在居住現(xiàn)狀乃至開發(fā)區(qū)的樓盤不滿意，期待更高品質(zhì)的社區(qū)。結(jié)論在金域藍(lán)灣這個(gè)項(xiàng)目上，心理價(jià)值

8、和心理支持對他們來說具有非常重要的作用。因?yàn)檎J(rèn)知的保守，對事實(shí)的認(rèn)可，需要強(qiáng)化。市場環(huán)境項(xiàng)目自身目標(biāo)消費(fèi)群外熱內(nèi)冷有競爭，無威脅強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合品質(zhì)領(lǐng)先30-40歲，本地居住二次置業(yè)后續(xù)提價(jià)品牌維護(hù)改