2011年4月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判

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1、2011年4月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判2011年第一季度市場(chǎng)趨勢(shì)研判咨詢顧問(wèn)中心20111>.4篇首語(yǔ)……從1998年國(guó)家改革福利分房體系，推行住房分配貨幣化，拉開了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近15年的狂奔，而2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步進(jìn)入的決策層的視野，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的調(diào)控洗禮，直至今天仍在持續(xù)……處于這樣一個(gè)極具變化的時(shí)代和市場(chǎng)背景，房地產(chǎn)后續(xù)的路怎么走，我們沉思！Part.1我們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)觀點(diǎn)Part.2宏觀經(jīng)濟(jì)和政策背景分析Part.32011年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)Part.42011年一季度標(biāo)桿房企研

2、究Part.5開發(fā)商應(yīng)對(duì)策略[觀點(diǎn)1]：我們依然看好未來(lái)5年房地產(chǎn)的向上發(fā)展趨勢(shì)，原因基于中國(guó)的后工業(yè)化進(jìn)程階段、城市化的需求及房產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉升??城市化進(jìn)程加快中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)中國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快55%450000年度G15%統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，DP同比增長(zhǎng)率2009年我國(guó)城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化率40000050%化率已達(dá)到46.59%，我國(guó)只用35000010%45%30年的時(shí)間就趕上了西方200年300000250000的城市化歷程；根據(jù)規(guī)劃，“十40%5%200000二五”末我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到35%15000051.5%。1

3、000000%30%20052006200720082009201020012003200520072009“十二五”末??處于“人口紅利”期居民收入水平不斷提高中國(guó)能持續(xù)十幾年的高增長(zhǎng)速度，未來(lái)五年中國(guó)勞動(dòng)力供給依然充足“人口紅利”功不可沒(méi)。我國(guó)目農(nóng)村居民人均純收入2.0%人口自然增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2500014%前仍然處于勞動(dòng)年齡人口最豐富農(nóng)村居民人均純收入同比增長(zhǎng)率1.5%12%20000城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)率的時(shí)期，預(yù)計(jì)勞動(dòng)年齡人口大約10%生育高峰期1.0%會(huì)在2015年左右停止增長(zhǎng)。但在

4、150008%停止增長(zhǎng)初期，新進(jìn)入老齡階段0.5%6%100004%的人往往都有較高的儲(chǔ)蓄率和儲(chǔ)0.0%50002%蓄傾向，會(huì)形成第二次“人口紅00%利”期。200520062007200820092010??邁入后工業(yè)化時(shí)代??居民收入水平不斷提高自“十二五”開始，中國(guó)步入目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)從金融危機(jī)中走出，國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐年向好，居民后工業(yè)化時(shí)代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁入收入水平也隨之提高。2010年，農(nóng)村居民人均純收入為新的征程。5919元，剔除價(jià)格因素，同比增長(zhǎng)10.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19109元，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。數(shù)據(jù)來(lái)

5、源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，新景祥整理1979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009元億元[觀點(diǎn)2]：未來(lái)5年居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的持續(xù)升級(jí)將繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)在此次經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)處于有利地位，調(diào)控不會(huì)改變這個(gè)基礎(chǔ)??地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)大力支持：數(shù)據(jù)顯示，土地收入占地方財(cái)政收入比重較大全國(guó)商品房?jī)r(jià)格加快上漲近10年來(lái)，隨著各地土地出讓金的持續(xù)攀升，60%土地收入占地方財(cái)政收入比重5500成交均價(jià)50%全國(guó)土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重，500040%已經(jīng)從200

6、1年的16.6%，上升到2009年的450030%48.8%；據(jù)專家調(diào)查和測(cè)算，土地出讓占地400020%方財(cái)政預(yù)算外收入60%以上，個(gè)別市縣達(dá)350010%30000%90%左右。土地出讓金已經(jīng)成為很多地方政20062007200820092010府財(cái)政預(yù)算外收入最主要來(lái)源，使得地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)大力支持。??房?jī)r(jià)上漲過(guò)快帶來(lái)一系列民生問(wèn)題：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快一方面抑制了居民的其他消費(fèi)，另一方面加劇了貧富差距程度，甚至?xí)绊懮鐣?huì)穩(wěn)定，轉(zhuǎn)變?yōu)檎螁?wèn)題。??國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控決心不會(huì)改變：鑒于房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)引發(fā)諸多社會(huì)問(wèn)題，

7、國(guó)家至去年四月份以來(lái)密集出臺(tái)一系列調(diào)控政策。同時(shí)，“十二五”規(guī)劃也提出了房地產(chǎn)規(guī)劃建議，包括保障房、物業(yè)稅、民生等方面。??“十二五”中房地產(chǎn)規(guī)劃：未來(lái)五年要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，新景祥整理200120022003200420052006200720082009元/平方米[觀點(diǎn)3]未來(lái)5年中國(guó)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將由純市場(chǎng)一條腿走路向市場(chǎng)和保障托底兩條腿走路轉(zhuǎn)變??國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)副主任徐憲平表示，未來(lái)五年，要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3

8、600萬(wàn)套，今年1000萬(wàn)套，明年1000萬(wàn)套，后三年1600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%；建設(shè)目標(biāo)??在“十二五”規(guī)劃綱要中，也明確提出對(duì)于城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要提供廉租房，實(shí)行廉租房制度。對(duì)城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障。對(duì)于中高收入家庭，將實(shí)行租賃和購(gòu)買相結(jié)合的商品房制度；按照住建部的要求，2