名詞解釋：容積率、樓面地價、基準(zhǔn)地價、宗地地價

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1、名詞解釋：容積率、樓面地價、基準(zhǔn)地價、宗地地價　　所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目

2、都能做得到。宗地價格＝出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù)＋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費×容積率＋土地開發(fā)及其他費用容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（6層以下）為主的住區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2，在房地產(chǎn)開發(fā)中為了取得更高的經(jīng)濟效益，一些開發(fā)商千方百計地要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。樓面地價樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每

3、平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀?，也就是每平方米土地價格與建筑物容積率之間的比值。它的計算公式是：樓面地價=土地總價÷建筑總面積；或：樓面地價=每平方米土地單價÷容積率。樓面地價是房價的重要組成部分，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。目前，北京、上海、深圳等一些市場化程度較高的城市，在土地交易時已采用樓面地價的計價方式。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，用樓面地價進(jìn)行土地拍賣是大勢所趨，同時也表明一個城市的發(fā)達(dá)程度。以畝計價已不能直接反映項目開發(fā)中的土地成本含量，只有把地價分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上去核算才有可比性。樓面

4、地價能更真實地反映不同區(qū)域的地價水平以及同一區(qū)域不同地塊的地價水平，易于開發(fā)商在競價時直觀地進(jìn)行價格對比，估算投資成本和投資效益，合理分布應(yīng)價梯度，更好地規(guī)避市場風(fēng)險?；鶞?zhǔn)地價基準(zhǔn)地價是指同一土地級別范圍內(nèi)同類用途的區(qū)域性土地使用權(quán)平均價格,是政府公布的指導(dǎo)性價格?！　』鶞?zhǔn)地價含義如下：1．基準(zhǔn)期日基準(zhǔn)地價的評估期日為：2000年1月1日。2．土地開發(fā)程度(1)商業(yè)用地：區(qū)域“六通”(通上水，通下水，通電，通訊，通氣，通路)宗地內(nèi)“場平”(2)住宅用地：區(qū)域“六通”(通上水，通下水，通電，通訊，通氣，通路)宗地內(nèi)“場平”(3

5、)工業(yè)用地：(1)一，二，三，四級地：區(qū)域“三通”(通水，通電，通路)宗地內(nèi)“場平”；(2)五級地：生地3．使用年期根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》12條規(guī)定，我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：(1)商業(yè)用地：40年(2)工業(yè)用地：50年(3)住宅用地：70年4，容積率(1)商業(yè)用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工業(yè)用地：0.65．土地權(quán)利狀況有償使用(出讓，轉(zhuǎn)讓，出租，作價入股)，無他項權(quán)利限制下一定年期的土地使用權(quán)價格。該地價標(biāo)準(zhǔn)作為市區(qū)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價

6、入股、清產(chǎn)核資以及司法仲裁中土地評估的基礎(chǔ),其中土地使用權(quán)以拍賣、招標(biāo)、掛牌等公開方式出讓時的實際價格,按成交價格確定。　　對原行政劃撥的土地,其土地使用者因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)或以土地使用權(quán)作價入股等,且符合省、市有關(guān)規(guī)定可以補辦土地出讓手續(xù)的,應(yīng)按宗地評估確定價繳納級差地租和市政配套費。宗地地價宗地地價是指具體宗地在法定使用年期內(nèi)的價格。宗地地價由市土地行政主管部門根據(jù)擬出讓土地的條件和土地市場情況，按照國家和省的規(guī)定，組織進(jìn)行評估確定地價基本概念簡介一、基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價是人民政府對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)狀利用條件

7、下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地用途分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條，國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)２００１１５號）、國土資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》（國土資發(fā)２００１１７４號）等規(guī)定，基準(zhǔn)地價由市、縣人民政府根據(jù)國家統(tǒng)一劃定的城市土地等級和規(guī)定的地價幅度依法定期確定和公布?；鶞?zhǔn)地價原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場變化適時進(jìn)行調(diào)整?；鶞?zhǔn)地價的基本內(nèi)容，包括分用途、分區(qū)域基準(zhǔn)地價及其在

8、不同因素條件下修正為宗地地價的修正系數(shù)體系都應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)?shù)男问皆谥付▓龊匣蛎襟w上公布，并接受查詢。二、宗地地價宗地地價是指具體宗地在某一期日的土地使用權(quán)價格。宗地地價評估是根據(jù)評估目的、待估宗地的特點和當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅臓顩r，選擇適宜的估價方法對待估宗地的權(quán)益進(jìn)行分析，評估出待估宗地在某一期