中航地產(chǎn)證券投資分析報告

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1、投資分析報告中航地產(chǎn)(00043)12法51馬國慶ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymemberwww

2、.hibor.com.cn【邁博匯金】原名為深南光的中航地產(chǎn)已確立以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，酒店和物業(yè)管理為兩翼的發(fā)展策略。www.microbell.cn（邁博匯金）按照這個戰(zhàn)略規(guī)劃，公司對主營業(yè)務(wù)進行了整合梳理，設(shè)立四個一級子公司分管地產(chǎn)開發(fā)、酒店運營、物業(yè)管理和工業(yè)地產(chǎn)四大業(yè)務(wù)。另一方面，鑒于工業(yè)制造板塊毛利率微薄，公司將加快該業(yè)務(wù)的剝離進程。董事會已于11月30日通過一項決議，將公司持有的55％深圳寶安自行車有限公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大股東中航技深圳。我認為公司將借此轉(zhuǎn)型為純粹的房地產(chǎn)企業(yè)，并提升其在資本市場的估值水平。完成定向增發(fā)。中

3、航地產(chǎn)于今年9月成功完成定向增發(fā)，共向大股東中航技深圳及其關(guān)聯(lián)子公司以及5家機構(gòu)投資者發(fā)行8,300萬股，募資10.69億人民幣。如圖2所示，公司實際控股股東中航技深圳在增發(fā)后共持有公司50.1%股權(quán)(重要數(shù)據(jù)中的股權(quán)比例經(jīng)四舍五入)。中航技深圳旗下目前共有4家上市公司。按照集團“適度多元化”的策略，3家A股上市公司將以發(fā)展現(xiàn)有業(yè)務(wù)為主，而香港上市的深圳中航集團將被打造為控股公司。集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺。按照這個戰(zhàn)略規(guī)劃，中航地產(chǎn)作為集團地產(chǎn)板塊的唯一上市公司，將被定位為集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合平臺，并在此次增發(fā)后繼續(xù)獲得大股東的全力支持，尤其

4、是在土地和項目收購方面。潛在收購目標(biāo)包括：（1）深圳龍華長和益項目;(2)廣州南沙項目；（3）深圳漁農(nóng)村項目；（4）江西共青城項目；（5）深圳中航苑改造項目；以及（6）廣州國際大廈。目前，通過與公司第三大股東中航城發(fā)展簽署的委托管理協(xié)議，項目1－3ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincip

5、leofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember的具體拓展工作由公司負責(zé)。地儲分布合理。于惠州掛牌獲得土地后，公司土地儲備對應(yīng)的權(quán)益建筑面積約合224萬平方米，分布于深圳、惠州、昆山、南昌、成都、贛州、天津和烏魯木齊。從區(qū)域分布來看，公司的項目分布全國各地，布局較為合理。公司正在開發(fā)的許多項目將按照“中航城”的發(fā)展模式，建成包括辦公樓、酒店、商業(yè)街、大型購物中心和住宅等多種業(yè)態(tài)結(jié)合的綜合體。

6、我認為這種開發(fā)模式有助于實現(xiàn)土地價值的最大化，并通過引入成熟的酒店品牌“格蘭云天”和商業(yè)連鎖品牌“天虹”完善社區(qū)配套，提升住宅物業(yè)的品質(zhì)和吸引力。風(fēng)險。與大型地產(chǎn)開發(fā)商相比，中航地產(chǎn)仍處于轉(zhuǎn)型階段，更容易受到宏觀調(diào)控的影響。由于其規(guī)模相對較小且項目資源較為有限，盈利波動較大，且很大程度上依賴單個項目結(jié)算進度。此外，公司在深圳以外的地區(qū)開發(fā)經(jīng)驗有限，能否將其商業(yè)模式成功復(fù)制到其他城市尚存變數(shù)。初步結(jié)論中航地產(chǎn)是一家業(yè)務(wù)覆蓋深圳和多個二、三線城市的地產(chǎn)開發(fā)商，正處于轉(zhuǎn)型成長期。考慮到公司目前特色鮮明的開發(fā)模式和較明確的大股東資產(chǎn)注入預(yù)期

7、，我認為公司將在未來幾年實現(xiàn)快速發(fā)展。中航地產(chǎn)ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember已確立了“

8、以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主導(dǎo)，以物業(yè)和酒店管理業(yè)務(wù)為兩翼”的經(jīng)營格局，并被定位為中航技深圳公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合平臺。www.hibor.com.cn【邁博匯金】我認為公司將在未來幾年取得快速發(fā)展，給予優(yōu)于大市評級。www.microbell.cn（