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1、土地有償與無償收回的界定■無償收回和有償收回土地使用權(quán)在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有相關(guān)法規(guī)依據(jù)。■兩者有很多相同之處，如它們都是行使收回權(quán)的重要方式，都必然導(dǎo)致土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，都須履行相應(yīng)的法定程序等。■無償收回與有償收回畢竟是兩種性質(zhì)不同的方式，在適用范圍、收回起因及表現(xiàn)形式有所不同，主要區(qū)別在于是否對原土地使用者給予補(bǔ)償。有償收回與無償收回不同的法規(guī)依據(jù)無償收回的依據(jù)：1.《土地管理法》第三十七條第一款：“已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，……連續(xù)二年未使用的
2、，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)……。”2.《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”3.《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。……滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外?！?/p>
3、4.《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件》（以下簡稱《暫行條例》）第十七條第二款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰?！?.《暫行條例》第四十七條第一款：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)。”有償收回的依據(jù)：1.《土地管理法》第五十八條第一款：“有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有
4、批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！?.《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”3.《暫行條例》第四十二條：“國家對土地使用者依法取得
5、的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！蓖恋厥褂脵?quán)無償收回與有償收回的區(qū)分至于如何界定收回土地使用權(quán)是有償或是無償，筆者認(rèn)為應(yīng)從把握其法律性質(zhì)入手。原國家土地管理局在《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》中明確規(guī)定：“收回土地使用權(quán)是人民政府及其土地管理部門一項(xiàng)重要的行政行為，主要采取行政處理決定和行政處罰決定兩種方式進(jìn)行?！睂儆谛姓幚淼摹笆栈亍敝饕校何唇?jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)二年未使用的；不按批
6、準(zhǔn)的用途使用的；公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；為公共利益需要使用土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；無權(quán)批準(zhǔn)使用國有土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的；超過批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用國有土地的；不按土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的；或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用國有土地的。其中為公共利益需要和實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建是被法律所明確規(guī)定應(yīng)予以有償收回的，其他情形則屬
7、于無償收回之列，但在實(shí)務(wù)中往往對某些情形給予了一定補(bǔ)償。屬于行政處罰的收回作為對土地使用者違反法律法規(guī)行為的一種懲罰措施，不向其支付任何費(fèi)用，即“無償”收回。主要情形有：超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，無償收回土地使用權(quán)；未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，應(yīng)予糾正，并據(jù)情節(jié)可以給予直至無償收回土地使用權(quán)的處罰；對依法收回的土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，責(zé)令交還土地、并處
8、以罰款；未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法使用國有土地的，責(zé)令退還非法占用土地，收回國有土地使用權(quán)；買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒收違法所得，包括收回國有土地使用權(quán)。土地有償收回的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)目前，我國的法律法規(guī)未對有償收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。建設(shè)部于199
