2009年廣德項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告

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1、【和聲機(jī)構(gòu)策劃案】廣德項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告2009年9月5日目錄第一部分：項(xiàng)目概況3一、地理位置及現(xiàn)狀3二、地形地貌4三、交通條件4四、用地指標(biāo)5五、區(qū)域環(huán)境5六、用地條件分析與研究5第二部分：宏觀市場(chǎng)分析6一、城市規(guī)劃研究61、城市概況及交通概況62、城市總體規(guī)劃介紹83、城市布局10二、廣德經(jīng)濟(jì)狀況111、經(jīng)濟(jì)總體概況112、固定資產(chǎn)投資133、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)14第三部分：廣德房地產(chǎn)市場(chǎng)分析14一、總體市場(chǎng)特征14二、土地供應(yīng)研究15三、住宅產(chǎn)品對(duì)比研究171、低層產(chǎn)品172、小高層產(chǎn)品183、單身公寓及酒店式公寓20四、商業(yè)市場(chǎng)分析211、整體商業(yè)現(xiàn)狀212、區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目分析22五、廣德酒

2、店市場(chǎng)分析24第四部分：項(xiàng)目定位26一、項(xiàng)目主要問(wèn)題點(diǎn)261、旅館業(yè)地塊物業(yè)的矛盾262、住宅類產(chǎn)品與商業(yè)用地的矛盾263、區(qū)域發(fā)展不成熟26二、項(xiàng)目SWOT分析27三、產(chǎn)品定位依據(jù)281、產(chǎn)品形態(tài)分析282、產(chǎn)品定位依據(jù)29四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位30五、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算31第五部分：建筑設(shè)計(jì)建議34一、建筑體型建議34二、平面布局建議34三、戶型配比建議35四、戶型功能定位361、戶型創(chuàng)新的必要性362、戶型參考36五、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造372、產(chǎn)品形象383、產(chǎn)品本身384、產(chǎn)品服務(wù)上395、銷售價(jià)格及銷售新政39第六部分：酒店及商業(yè)建議39一、酒店戶型建議39二、商業(yè)設(shè)置建議40附：酒店投資分

3、析41一、前期建造成本測(cè)算41二、后期裝修等成本測(cè)算42三、成本收回年限測(cè)算43第一部分：項(xiàng)目概況一、地理位置及現(xiàn)狀本案位于廣德新區(qū)，東臨萬(wàn)桂山南路、南貼維二路、西至維五路、北與規(guī)劃中的城市公園相鄰，與茗桂花園相呼應(yīng)。距老城區(qū)大致3公里。東面：萬(wàn)桂山南路南面：即將施工的維二路西面：正在施工的維五路北面：規(guī)劃中的城市公園二、地形地貌項(xiàng)目地塊較為規(guī)整，相對(duì)于城市道路，宗地基本低于萬(wàn)桂山南路。地塊內(nèi)目前堆放一些孔型石材并有一戶人家，同時(shí)地塊內(nèi)及沿萬(wàn)桂山南路有輸電線路穿過(guò)。位于萬(wàn)桂山南路的入口項(xiàng)目地塊內(nèi)三、交通條件項(xiàng)目地處廣寧路與萬(wàn)桂山南路交叉口，現(xiàn)項(xiàng)目四至道路正在修繕中。四、用地指標(biāo)項(xiàng)目總用

4、地20.55畝（13706.85方），容積率3.0，限高70米。依此規(guī)劃條件來(lái)看，除政府硬性規(guī)定的五星級(jí)酒店外，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)商業(yè)和高層、小高層類似物業(yè)。五、區(qū)域環(huán)境區(qū)塊位于廣德政務(wù)新區(qū)的核心地帶，政務(wù)新區(qū)是目前政府重點(diǎn)建設(shè)對(duì)象。北與廣寧路一路之隔的是成熟小區(qū)茗桂花園；項(xiàng)目東面目前是農(nóng)居點(diǎn)，未來(lái)規(guī)劃為金融辦公、商業(yè)、居住區(qū)；項(xiàng)目南面一路之隔的是已經(jīng)出讓的商貿(mào)用地；項(xiàng)目西面是核心的政務(wù)新區(qū)辦公區(qū)域，已經(jīng)建好的有新的行政辦公大樓、水務(wù)局、森林消防指揮中心等部門。六、用地條件分析與研究從本次的調(diào)研情況來(lái)看，以現(xiàn)階段的條件來(lái)看，本地塊綜合條件一般。對(duì)本項(xiàng)目的影響主要有如下幾個(gè)方面：因素一：規(guī)模局限

5、本案僅4.1萬(wàn)方總建筑面積的開(kāi)發(fā)量，與當(dāng)?shù)啬壳霸谑蹘讉€(gè)百畝項(xiàng)目相比算是小盤，同時(shí)本案又是商業(yè)性質(zhì)項(xiàng)目，不具備形成大型綜合體概念，所以項(xiàng)目整體顯得比較單薄。也不利于項(xiàng)目品牌的形成。因素二：3.0容積率的要求必會(huì)出現(xiàn)小高層、高層的類似產(chǎn)品從地塊本身的規(guī)劃條件來(lái)看，結(jié)合容積率利潤(rùn)最大化的原則，3.0的容積率除了政府強(qiáng)性要求的酒店外，還必須造一定量的小高層與高層的類似物業(yè)比較適宜；與目前市場(chǎng)上再售的70年產(chǎn)權(quán)的小高層、高層項(xiàng)目相比本案40年產(chǎn)權(quán)的高層物業(yè)類型將受到極大的挑戰(zhàn)。因素三：目前缺少外在優(yōu)勢(shì)資源依托從目前來(lái)看，本案東面為農(nóng)居點(diǎn)，南面為規(guī)劃中的商貿(mào)用地，西面為政府用地，北面為規(guī)劃中的城市

6、公園，目前項(xiàng)目的道路體系、居住氛圍等還不成熟，既缺少自然環(huán)境的借勢(shì)依托，又缺少成熟居住環(huán)境的依托；既沒(méi)有城市的繁華，也沒(méi)有郊區(qū)環(huán)境的幽雅，地段的優(yōu)越性和區(qū)域的認(rèn)知度短時(shí)間內(nèi)較難體現(xiàn)。因素四：版塊內(nèi)未來(lái)的商業(yè)氛圍以及居住品位將成為本案的一個(gè)突破點(diǎn)從現(xiàn)有的規(guī)劃條件來(lái)看，本案周邊未來(lái)的商業(yè)氛圍濃厚，本案將是未來(lái)新城商業(yè)的核心地帶。因素五：區(qū)位優(yōu)勢(shì)將是本案未來(lái)最大的亮點(diǎn)本案緊臨新的政府辦公區(qū)域，周邊其它行政辦公、金融辦公、商業(yè)氛圍正在逐漸形成，項(xiàng)目具備未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值。第二部分：宏觀市場(chǎng)分析一、城市規(guī)劃研究1、城市概況及交通概況廣德縣位于安徽省東南部，蘇浙皖三省八縣（市）交界處，區(qū)域面積2165

7、平方公里，人口50余萬(wàn)，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”有上海、杭州、南京、合肥等4個(gè)省會(huì)城市和16個(gè)大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個(gè)發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點(diǎn)，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部地區(qū)的第一站。安徽省的東南大門；?位于皖蘇浙三省八縣市結(jié)合部；?距離常州機(jī)場(chǎng)60公里，祿口機(jī)場(chǎng)80公里；?距離上海240公里、杭州130公里、南京160公里、黃山190公里；?環(huán)繞四周的有南京祿口、合肥