江寧路項目可行性研究-裝修房_設(shè)計

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1、第一章項目概況1.1建設(shè)單位本項目的開發(fā)商為上海海聯(lián)置業(yè)有限公司。1.2項目位置“江寧路大廈”項目位于靜安區(qū)昌平路以南，康定路以北，江寧路以東，昌化路以西區(qū)域，處江寧路、康定路交界處。主入口在江寧路上。1.3項目規(guī)?！敖瓕幝反髲B”為1幢27層樓的點式商辦樓，其中地下一層為車庫，1－4層為裙房，5－10層為敞開式辦公樓，11－26層為公寓式辦公樓，27層為屋頂花園?？偨ㄖ娣e約為21900平方米。1.4主要建筑技術(shù)指標本項目的主要建筑指標詳見表1－1。表1－1主要建筑指標表序號指標名稱單位指標值1基地面積平方米2總建筑

2、面積平方米21900其中：地下部分建筑面積平方米1900地上裙房部分建筑面積平方米5500地上其他部分建筑面積平方米145003總戶數(shù)（非裙房部分）戶881.5項目現(xiàn)狀“江寧路大廈”項目于2000年竣工，至今已空置兩年余。本案的現(xiàn)狀為：主體為框剪結(jié)構(gòu)，主樓部分的建安工程已完成；裙房部分除設(shè)備未安裝，其余已完成；公用部位裝飾及小區(qū)建設(shè)基本沒有；大產(chǎn)證已獲得?；谏鲜霈F(xiàn)狀，本案的開發(fā)商要求以13000萬元的價格整體托盤轉(zhuǎn)讓。第二章市場研究為了明確接盤的可行性和項目定位的合理性，特對本案周邊物業(yè)進行調(diào)研。2.1調(diào)研區(qū)域說明

3、本調(diào)研區(qū)域為安遠路以南，新閘路以北，常德路以東，昌化路以西的閉合區(qū)域。2.2辦公樓物業(yè)行情經(jīng)調(diào)研，本區(qū)域的辦公樓基本上以租為主，租金水平為2－3元/天·平方米，詳見表2－1“本區(qū)域辦公樓個案匯總表”。表2－1本區(qū)域辦公樓個案匯總表序號個案名稱所處位置租金（元/天·平方米）包物業(yè)管理費與否1藝海大廈江寧路、康定路3不包2時美大廈江寧路、康定路2包3和一大廈江寧路、昌平路2.3－2.5包4新城大廈江寧路、新閘路3包2.3住宅物業(yè)行情靜安區(qū)是上海典型的城市中心區(qū)，也是上海房價最高的區(qū)域，該區(qū)域住宅的平均售價為8000－10

4、000元/平方米，詳見表2－2“本區(qū)域住宅個案匯總表”。表2－2本區(qū)域住宅個案匯總表序號個案名稱所處位置個案類別售價（元/平方米）交房狀態(tài)1康寧雅庭江寧路、康定路高層住宅7500－11000毛坯2新格公寓江寧路、康定路酒店式公寓11000－14000全裝修3靜安楓景常德路、新閘路高層住宅10000－12300全裝修4靜安晶華安遠路、陜西北路高層住宅7000－10000毛坯酒店式公寓未定全裝修2.4定位建議根據(jù)上述調(diào)研結(jié)果，結(jié)合中心城區(qū)寸金寸土的地段價值以及目前住宅產(chǎn)品價格普遍上揚的市場特點，建議將本案定位為商住樓，即

5、裙房以上部分為酒店式公寓，經(jīng)改建包裝后推向市場。第三章租售計劃3.1銷售定價“銷售定價”針對裙房部分而言。根據(jù)“市場研究”章節(jié)中所列明的周邊樓盤的價格及本案的自身條件，作出以下有競爭力的定價。l裙房：均價8000元/平方米（不含設(shè)備報價），可售建筑面積按5500平方米計，銷售收入為44000000元。3.2租金定價“租金定價”針對酒店式公寓部分而言。l酒店式公寓：價格分布詳見表3－1“酒店式公寓價格定位表”。表3－1酒店式公寓價格定位表房型面積（平方米）數(shù)量（套）單價（USD/月）理論年租金（USD/年）兩房1304

6、41500792000三房1804420001056000小計881848000實際年租金收入（USD/年）（按入住率65％計）1201200實際年租金收入（合：人民幣/年）（按匯率8.3計）9969960l車位：600元/月/個，可租車位按40個計。年租金收入為288000元。3.3租售進度及租售收入3.3.1租售進度假定接盤日為2003年4月1日，租售起始日為2003年7月1日，裙房的銷售期為1.5年（18個月），于2004年12月31日銷售完畢。3.3.2租售收入詳見表3－2“租售收入預(yù)測表”。表3－2租售收入

7、預(yù)測表（單位：萬元）銷售部分序號收入名稱/年·月2003年2004年小計1-67-121-67-121裙房銷售收入－1467146714664400年度小計146729334400租賃部分序號收入名稱/年小計1酒店式公寓租金收入9972車位租金收入29年度小計1026第四章投資估算4.1投資估算的依據(jù)和說明本投資估算的測算期為二次開發(fā)商接盤日至本案銷售完畢日，假定接盤日為2003年4月1日，裙房銷售完畢日為2004年12月31日。本投資估算的編制依據(jù)為項目示意圖，非竣工圖。本投資估算參照了近年上海已建成的同類建筑工程

8、竣工的有關(guān)資料。本投資估算暫不考慮裙房部分的設(shè)備安裝及屋頂花園的裝飾費用。4.2投資估算4.2.1購置成本本案的整體轉(zhuǎn)讓價格為13000萬元，即二次開發(fā)商的購置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次開發(fā)期間的間接費用及原始開發(fā)商利潤。4.2.2二次建造成本由于以下原因，產(chǎn)生了二次建造成本：l本案的原始定位為商辦樓，現(xiàn)定位為商住樓，即裙房以上部分