齊魯花園項(xiàng)目定位報(bào)告（47頁(yè)）.doc

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1、目錄前言第一章項(xiàng)目概況第二章項(xiàng)目總體定位第三章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及功能定位第四章項(xiàng)目市場(chǎng)定位第五章項(xiàng)目物業(yè)管理定位第六章項(xiàng)目推廣策略定位第七章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略第八章結(jié)束語(yǔ)Page47of47前言房地產(chǎn)營(yíng)銷同其他商品的營(yíng)銷系統(tǒng)一樣，關(guān)系到從產(chǎn)品生產(chǎn)的最前期階段到售后服務(wù)整個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題都會(huì)對(duì)全局造成一定的影響。但其中最具決定性作用的因素是項(xiàng)目定位。項(xiàng)目定位確定了項(xiàng)目的建設(shè)方向，它包括項(xiàng)目總體定位、形象定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、功能定位、市場(chǎng)定位、物業(yè)管理定位等幾個(gè)方面。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是確定項(xiàng)目將建成一個(gè)什么樣的檔次，為誰(shuí)而建，賣給誰(shuí)。只有真正迎合了市場(chǎng)需求的定位，才

2、有可能最終贏得市場(chǎng)，取得預(yù)期投資回報(bào)。我們?cè)谏鲜霰尘跋?，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，就齊魯花園項(xiàng)目定位做出詳細(xì)的闡述。Page47of47第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目土地性質(zhì)（一）地理位置本項(xiàng)目地塊位于濟(jì)南市天橋區(qū)堤口路與緯六路交界處，原木材廠廠區(qū)。東鄰緯六路高架無(wú)影山段，西鄰榮泰小區(qū)（魯鐵1號(hào)）。（二）地質(zhì)地貌1．地質(zhì)已有初步勘察結(jié)果，顯示該地塊地質(zhì)情況較好，場(chǎng)地為穩(wěn)定地質(zhì)，適宜建筑。2．地貌狀況項(xiàng)目地塊基地呈不規(guī)則多邊形，其地塊標(biāo)高與北面主干道堤口路一致，地質(zhì)狀況較好。（三）土地面積與及四周Page47of47總占地面積89畝，東靠未來(lái)的高架環(huán)線，北臨堤口路，西靠萬(wàn)盛園小區(qū)，離濟(jì)南火車站僅1公里

3、，交通十分便利。（四）七通一平現(xiàn)狀本項(xiàng)目原為木材廠，現(xiàn)做建材市場(chǎng)用途，目前拆遷工作尚未開(kāi)始，“七通一平”尚未完成，場(chǎng)地較為平整。二、地塊周邊環(huán)境（一）地塊周邊建筑物地塊所處周邊地段建筑物主要集中在西面、北面和南面，主要以住宅為主。北面隔路相望為北側(cè)為煤炭管理局及其附屬機(jī)構(gòu)，路的東側(cè)為建設(shè)中的高架路，西側(cè)為區(qū)域規(guī)劃綠地和榮泰小區(qū)，南邊為面粉廠和居民區(qū)。（二）環(huán)境污染狀況項(xiàng)目地塊周邊絕大多數(shù)工廠現(xiàn)已搬走，僅存濟(jì)南民意面粉廠和濟(jì)南化工機(jī)械廠，無(wú)明顯污染。Page47of47（三）自然綠化及人文歷史景觀項(xiàng)目西臨區(qū)域規(guī)劃綠地，加上項(xiàng)目本身規(guī)劃設(shè)計(jì)了平均寬度約35米的綠化帶貫穿小區(qū)南北，使得

4、小區(qū)綠化和自然景觀有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。因地塊處于北部，項(xiàng)人文歷史景觀較少，挖掘題材不多。三、地塊交通條件調(diào)查（一）地塊周邊的市政路網(wǎng)及公共交通現(xiàn)狀市政路網(wǎng)：路網(wǎng)發(fā)達(dá)，北側(cè)有一條東西走向的主干道堤口路，紅線寬50米，是濟(jì)南市北部的一條主要交通動(dòng)脈，東側(cè)是未來(lái)的緯六路高架環(huán)線。公共交通：在主干道堤口路上，有K90路、K96路、K97路、12路、15路、7路等公交車通過(guò)，可直達(dá)火車站，泉城廣場(chǎng)，長(zhǎng)途汽車總站等地，交通十分便捷。（二）項(xiàng)目對(duì)外的陸空交通狀況項(xiàng)目汽車自行車步行離項(xiàng)目距離泉城廣場(chǎng)12分鐘40分鐘6公里堤口路1分鐘20米Page47of47火車站3分鐘10分鐘1公里濟(jì)南機(jī)場(chǎng)35分鐘

5、約30公里四、周邊市政配套設(shè)施（一）購(gòu)物場(chǎng)所市華聯(lián)超市、濟(jì)南商廈、八里橋蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、八里橋副食品批發(fā)市場(chǎng)、濟(jì)南陶瓷市場(chǎng)。（二）文化教育八里山小學(xué)、堤口路小學(xué)、十一中、二十九中、五十一中、市幼兒師范、省糧食學(xué)校、濟(jì)南六職高、山東科技大學(xué)、山東綜合科技學(xué)院。（三）醫(yī)療衛(wèi)生交通醫(yī)院、省建筑醫(yī)院、省立醫(yī)院、山東煤礦總醫(yī)院、市立四院。（四）酒店服務(wù)名泉大酒店、金橋大酒店、萬(wàn)盛大酒店、雨天大酒店、鐵路大酒店。（五）事業(yè)單位Page47of47天橋區(qū)政府、郵局、濟(jì)南鐵路局。（六）餐飲娛樂(lè)名泉大酒店、金橋大酒店、萬(wàn)盛大酒店、周邊小飲食店。第二章項(xiàng)目總體定位Page47of47一、項(xiàng)目總體定位將

6、“齊魯花園”項(xiàng)目總體定位為濟(jì)南北部人居形象大使，是一個(gè)集居家、運(yùn)動(dòng)、休閑等功能于一體的規(guī)劃科學(xué)、布局新穎、功能較全的大型智能生態(tài)小區(qū)。小區(qū)擁有寧?kù)o的社區(qū)環(huán)境、高雅的文化格調(diào)、時(shí)尚的網(wǎng)絡(luò)生活，青蔥怡人的園林綠地、新穎別致的大門(mén)和廣場(chǎng)，極富特色的住客會(huì)所及康樂(lè)設(shè)施，齊全的運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施，以及輕松愉悅的生活空間，是21世紀(jì)濟(jì)南市北部的新型高尚智能生態(tài)住宅，成為濟(jì)南北部樓盤(pán)的典范和濟(jì)南樓市的新亮點(diǎn)。二、項(xiàng)目形象定位以“居家、運(yùn)動(dòng)、智能、生態(tài)”為主題，通過(guò)熱烈明快的形象包裝、輕松休閑的營(yíng)銷中心、種類繁多的運(yùn)動(dòng)設(shè)施、濃郁厚重的文化氛圍，塑造出本項(xiàng)目與眾不同的新形象，傾心演繹一種全新的生活模式-

7、--“5+2”休閑式生活（5天工作，2天休閑），引領(lǐng)生活新潮流，展示出“健康、時(shí)尚、高雅、愉悅”P(pán)age47of47的生活樂(lè)章，成為泉城北部樓市的居住形象大使。第三章建筑風(fēng)格及功能定位Page47of47項(xiàng)目建筑規(guī)劃的目的，在于提升附加值，產(chǎn)品的附加值主要靠規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)計(jì)、創(chuàng)新理念的精心設(shè)計(jì)而產(chǎn)生：一、建筑風(fēng)格定位一個(gè)長(zhǎng)期值得居住的現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)，其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的，造型經(jīng)典而又不失個(gè)性。本項(xiàng)目以多層為主，小高層為輔，其風(fēng)格可遵循“現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義”的原