鄭橋村項(xiàng)目定位匯報

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1、鄭橋村項(xiàng)目定位匯報引言客戶定位新思路——聚焦“成長系”產(chǎn)品邏輯升級養(yǎng)老專項(xiàng)討論目錄引言客戶定位新思路——聚焦“成長系”產(chǎn)品邏輯升級養(yǎng)老專項(xiàng)討論目錄4引言持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)“上半場”已經(jīng)結(jié)束，我們站在了“下半場”的起點(diǎn)。房價房地產(chǎn)專項(xiàng)調(diào)控政策抑制通脹的緊縮政策加息、信貸“影子銀行”監(jiān)管市場化間接調(diào)控行政限購令、問責(zé)制經(jīng)營杠桿與財(cái)務(wù)杠桿雙重受限促進(jìn)供給抑制需求上半場：“黃金”十年已經(jīng)過去下半場：“白銀”十年還是···短期內(nèi)：參考融資成本和項(xiàng)目的收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行降價房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“洗牌”階段中長期：行業(yè)的分化與整合，破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)大勢在變

2、，我們?nèi)绾沃鲃幼兏?，持續(xù)引領(lǐng)？4引言武漢萬科連續(xù)五年市場銷售第一，主力項(xiàng)目均位列片區(qū)前三，但是···漢口200-300萬㎡漢陽80-100萬㎡沌口50-80萬㎡武昌170-250萬㎡項(xiàng)目銷售額占有率金色城市8.510.0%保利心語8.29.5%東湖國際6.57.5%項(xiàng)目銷售額占有率紅郡6.212.2%清江山水4.38.4%光谷新世界4.07.8%金域藍(lán)灣高爾夫萬科城金域華府金色城市紅郡光谷150-200萬㎡漢陽國際項(xiàng)目銷售額占有率福星城4.924.1%萬科城3.416.7%中城國際1.78.3%項(xiàng)目銷售額占有率漢陽國際5.422.5%綠地新都會3.514.

3、6%水墨清華2.39.6%項(xiàng)目銷售額占有率福星水岸國際4.39.9%青城華府2.76.3%愛家國際華城2.76.2%項(xiàng)目銷售額占有率金域藍(lán)灣4.842.6%人信太子灣2.017.7%金色港灣1.513.3%注：數(shù)據(jù)來源為備案數(shù)據(jù)，占有率為項(xiàng)目銷售額占所在版塊銷售總額的比值項(xiàng)目銷售額占有率臥龍麗景灣2.117.8%萬科高爾夫1.816.2%銀湖翡翠1.513.5%從城花到紅郡，萬科熟悉光谷市場，表現(xiàn)出眾。如今，面對街對面的對手，我們?nèi)绾巫鰧Ξa(chǎn)品、贏得競爭，實(shí)現(xiàn)賣得好、掙得多的核心原則？4引言光谷鄭橋村項(xiàng)目，一次難得的機(jī)會，一份探索性的答卷。光谷區(qū)域內(nèi)，近紅郡

4、、城花、魅力，有良好客戶基礎(chǔ)和市場口碑；基本為凈地，進(jìn)度可控，四至條件好，成熟城市界面；G3，光谷天地商圈、光谷六小、地鐵2號線、城市主干道，配套成熟；40萬方44.5億總銷3年銷售周期8.7億創(chuàng)造利潤15%凈利率集團(tuán)黃金大獎······我們的挑戰(zhàn)是：如何升級客戶邏輯和產(chǎn)品邏輯，通過打造鄭橋村這個好項(xiàng)目，重鑄營銷新基準(zhǔn)，開始下一個十年的引領(lǐng)？引言客戶定位新思路——聚焦“成長系”產(chǎn)品邏輯升級養(yǎng)老專項(xiàng)討論目錄2021/9/188客戶定位新思路——聚焦成長系2530354045505560青年之家小小太陽小太陽后小太陽中年之家老年之家孩子三代青年持家家庭生命周期

5、年齡（歲）首次置業(yè)改善空巢獨(dú)立階段小孩0-12歲的家庭改善階段……受限購政策影響購買行為存在彈性客戶需求個性市場需求穩(wěn)定客戶厚度最厚客戶需求可標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)入下半場，此類需求已占據(jù)武漢市場近80%！受限購政策影響購買行為存在彈性客戶需求個性限購背景下，隱含“換房”邏輯的首置-首改-再改劃分，界限日趨模糊，如何重新定義主流客群？0-12歲兒童，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生著剛性變化，我們定義為“成長系”！2021/9/189客戶定位新思路——聚焦成長系聚焦成長系，從家庭結(jié)構(gòu)演變看：由“2”“2+1+2”“3+2”轉(zhuǎn)變。從房屋購買訴求看：以相對穩(wěn)定的支付能力，覆蓋更長的家庭生命周期

6、。小孩青年/父母輩老人/祖輩3種家庭結(jié)構(gòu)23+22+1+22：青年夫婦新婚，小孩尚未出生2+1+2：伴隨著小孩出生，老人同住照料3+2：小孩長大無需老人照料，老人脫離原家庭，單獨(dú)居住。我們的要求：在同一個社區(qū)，提供系統(tǒng)的解決方案，滿足一大類客群、三種家庭結(jié)構(gòu)的核心生活需求。2021/9/18客戶定位新思路——聚焦成長系抓主流客群，鄭橋村項(xiàng)目聚焦成長系，覆蓋家庭結(jié)構(gòu)處于“2”、“2+1+2”、”3+2”三類不同階段。從其對產(chǎn)品功能的差異化需求出發(fā)，打造適配好項(xiàng)目。小孩青年/父母輩老人/祖輩3類主流家庭結(jié)構(gòu)23+22+1+2兩房：2兩代居（新增老人獨(dú)居）：3+

7、2三房：2+1+2戶型要求支付能力擠壓家庭生長需求支付能力和家庭結(jié)構(gòu)需求上的差異，決定了三種戶型需求的產(chǎn)生。財(cái)富積累逐級遞減具體配比如何確定？2021/9/1811客戶定位新思路——聚焦成長系光谷片區(qū)年市場容量150萬方左右，產(chǎn)品以70-90㎡的2房，及90-110㎡的小3房（含2+1房）為主，部分120-130舒適3房。光谷片區(qū)08-12年度量價情況光谷片區(qū)指：魯巷、關(guān)山、高新、湯遜湖區(qū)域光谷片區(qū)07-12年度量價情況201234201114920106,58618220095,25716920086020074,300155成交均價成交量供應(yīng)量1221

8、16180150大部分2+1房2021/9/1812客戶定位新思路