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《2017深圳寶安福臨門項(xiàng)目定位報(bào)告147p》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、寶安福臨門項(xiàng)目定位報(bào)告深圳中原事業(yè)一部2010年5月，“國十條”等信貸房產(chǎn)政策和法律法規(guī)接連出臺，為火熱的深圳房地產(chǎn)迅速降溫。未來樓市將如何？后續(xù)政策的不明朗，市場觀望情緒的蔓延，給深圳房市蒙上了一層朦朧的面紗。在這樣一個低迷的市場中，小戶型產(chǎn)品中開始受到追捧，逐漸成為市場的新寵。這是一時現(xiàn)象，還是未來趨勢？小戶型就一定只能是經(jīng)濟(jì)適用性平價(jià)產(chǎn)品嗎？我們認(rèn)為：“小”未必就是劣勢，只要在滿足市場基本需求的條件下，充分挖掘客戶訴求，超消費(fèi)者預(yù)期實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。“小”一樣可以做“精”，“美”，“臻品”。Thinking思路目標(biāo)解讀整體定位物業(yè)建議（初步）營銷策略中原資源全案目標(biāo)明
2、確
3、品牌目標(biāo)憑借本案的營銷推廣，得到市場良好的產(chǎn)品認(rèn)可度，使開發(fā)商的品牌在消費(fèi)者心目中得到較高的認(rèn)同感。為未來其他大型項(xiàng)目的開發(fā)提供奠基。
4、速度目標(biāo)項(xiàng)目營銷速度希望在半年之內(nèi)。
5、價(jià)格目標(biāo)在平衡速度-價(jià)格關(guān)系基礎(chǔ)上，參考寶安中心區(qū)其他典型的熱銷項(xiàng)目，本案將制定合理的價(jià)格建議，有效地實(shí)現(xiàn)回款速度和維護(hù)開發(fā)商利益的平衡關(guān)系。Thinking思路目標(biāo)解讀整體定位物業(yè)建議（初步）營銷策略中原資源Thinking思路宏觀背景價(jià)值解讀策略定位整體定位一、宏觀背景政策趨勢近期成交策略定位1.政策趨勢國務(wù)院總理溫家寶4月14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策
6、措施。會議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。國務(wù)院部署遏制部分城市房價(jià)上漲過快的措施——更為嚴(yán)格的差別化房貸政策宏觀市場判斷：在目前投資需求主
7、導(dǎo)的市場，市場面臨流動性過剩以及通脹壓力，投資需求非常旺盛，高端豪宅客戶對貸款依賴性不高，我們認(rèn)為本次政策對類似于深圳的市場實(shí)際影響并不大。短期內(nèi)，看起來非常嚴(yán)厲的信貸緊縮政策必然會對市場信心帶來影響，市場必然形成觀望趨勢，市場成交量將出現(xiàn)較大幅度的下降，同時，由于市場上需求結(jié)構(gòu)的變化，自住型需求客戶比例將增加，市場成交價(jià)格也會因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性下降，這也將令樓市租金供樓比接近臨界點(diǎn)的壓力有所緩和。但市場經(jīng)過觀望后出現(xiàn)2007年的長期調(diào)整的可能性不大，在目前流動性依然過剩，特別是通脹預(yù)期不斷增加的情況下，投資需求經(jīng)過一定階段的壓抑后將不可避免重返市場，這一觀望時間的長短還取決于
8、銀行對于新政的執(zhí)行力度等多方面的因素。宏觀市場判斷：1.政策趨勢
9、宏觀市場判斷結(jié)論1：長期穩(wěn)定市場信心短期內(nèi)成交量萎縮，成交價(jià)格穩(wěn)定。未來一段時間出現(xiàn)價(jià)格波動，不排除價(jià)格小幅下降。長期來看，價(jià)格走高仍是市場趨勢，成交量趨于穩(wěn)定。政策趨勢·小結(jié)新政出臺后，政策大幅度調(diào)整，尤其是對90㎡以上的首套房，以及二套房及以上貸款有了較大程度的收緊。直接影響了二次置業(yè)改善性需求客戶和投資需求客戶。首付成數(shù)執(zhí)行利率（基準(zhǔn)利率的倍數(shù)）首套房（90平以下）20%0.7倍（4.158%）首套房（90平以上）30%0.7倍（4.158%）二套房50%1.1倍（6.534%）客戶類型需求特點(diǎn)購買
10、行為影響分析首次置業(yè)剛性需求90㎡以下戶型貸款依賴程度較大心理影響，實(shí)際影響較小二次置業(yè)改善性需求90㎡以上戶型貸款依賴程度不大提高首付門檻投資需求Ⅰ：利用貸款、“散戶型”投資客提高首付門檻，利息成本或更高投資需求Ⅱ：全資大量購房規(guī)避通脹型資產(chǎn)購入心理影響，實(shí)際影響較小未來主力戶型：90㎡以下；未來新寵：首次置業(yè)客戶群
11、宏觀市場判斷結(jié)論2：90㎡以下戶型為主力，首次置業(yè)客戶是新寵政策趨勢·小結(jié)中原熱點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況（上周）區(qū)域項(xiàng)目名主力戶型總套數(shù)上周銷售套數(shù)銷售率價(jià)格羅湖金翠園55-58㎡一房77-83㎡二房83-120㎡小三房528061%24000南山寶能太古城（北一
12、區(qū)）85㎡復(fù)式160㎡四房913466%33000三湘海尚175㎡四房208㎡五房高層1070別墅370高層51%別墅81%高層4.5萬別墅10萬首地容御150--220㎡三、四房852266%31000龍坂水榭春天一期89㎡二房120㎡三房501171100%19000萬科華府88㎡二房143㎡三房300822%28500水榭山聯(lián)排230—340㎡雙拼450-650㎡82172%中間7.5萬端頭8.5-9萬第五園里程89㎡1010100%210002.近期成交整體成交量很少，唯有小戶型產(chǎn)品銷售比較穩(wěn)定。開盤時間2010年5月22日推售套
