遷安項(xiàng)目考察報(bào)告終稿

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1、遷安初步市場(chǎng)調(diào)研及方案建議報(bào)告調(diào)研內(nèi)容現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)分析{商戶狀況{業(yè)態(tài)分布狀況{競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況{消費(fèi)者消費(fèi)趨向{1、商業(yè)建筑模式2、銷售及經(jīng)營(yíng)狀況3、典型個(gè)案分析1、商業(yè)整體形態(tài)2、各形態(tài)商業(yè)使用狀況3、指導(dǎo)意義1、經(jīng)營(yíng)狀況2、商戶需求3、指導(dǎo)意義1、主體業(yè)態(tài)2、業(yè)態(tài)特點(diǎn)3、指導(dǎo)意義1、消費(fèi)方向2、消費(fèi)理念3、未來(lái)的發(fā)展趨向現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)分析商業(yè)整體形態(tài):就一個(gè)三線城市來(lái)說(shuō)，遷安的整體商業(yè)環(huán)境是比較成熟全面的：臨街商業(yè)、綜合型商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)都初具規(guī)模，在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境帶動(dòng)下，各類型商業(yè)都有不同的生存

2、空間，新的商業(yè)環(huán)境及商業(yè)模式不斷被市場(chǎng)認(rèn)可接受，并在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中凸現(xiàn)突出優(yōu)勢(shì)。并且突出以下特點(diǎn)：1、各類商業(yè)形態(tài)物業(yè)使用業(yè)態(tài)劃分壁壘分明。2、綜合商場(chǎng)內(nèi)開始采用統(tǒng)一收銀等現(xiàn)代綜合管理平臺(tái)。3、大型超市開始入駐。4、展現(xiàn)專業(yè)概念：專業(yè)家居市場(chǎng)，服裝、鞋業(yè)商城，餐飲街，專業(yè)數(shù)碼街聚集?，F(xiàn)有商業(yè)形態(tài)分析各形態(tài)商業(yè)使用狀況:1、臨街商業(yè)：多為三層連體或兩連體商鋪的純商業(yè)及住宅底商，主要經(jīng)營(yíng)餐飲、數(shù)碼產(chǎn)品及各類無(wú)法形成專業(yè)集群的單體商業(yè)如：婚紗攝影、美容等。而服裝、飾品等幾乎沒有。2、綜合型商場(chǎng)：主營(yíng)產(chǎn)品服裝

3、、皮具皮鞋等百貨商品。3、帶有新經(jīng)營(yíng)模式的新商業(yè)迅速崛起，經(jīng)營(yíng)方式向大城市接軌如：家樂超市。4、高檔娛樂消費(fèi)場(chǎng)所異軍突起，所使用面積主要為沿街商業(yè)。現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)分析指導(dǎo)意義:個(gè)人對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)市場(chǎng)觀點(diǎn)：1、什么樣的物業(yè)，什么樣的業(yè)態(tài)，物業(yè)壁壘劃分明顯。2、當(dāng)?shù)鼐C合商業(yè)統(tǒng)一管理平臺(tái)開始趨于成熟，如果做綜合商業(yè)平臺(tái)不能比此低。3、新的經(jīng)營(yíng)模式及好的消費(fèi)環(huán)境容易受到市場(chǎng)的追捧，可以在此方向上尋求突破。4、群聚效應(yīng)明顯，借牌造勢(shì)、以大帶小有較好的帶動(dòng)效果。商戶狀況經(jīng)營(yíng)狀況:當(dāng)?shù)厣虘艚?jīng)營(yíng)普遍不錯(cuò)，尤為突出的是餐

4、飲、手機(jī)、娛樂等奢適品，次之為服裝、飾品。大型超市及娛樂場(chǎng)所異軍突起，日營(yíng)業(yè)額分別可達(dá)到：24萬(wàn)元、7000元。值得注意的是：部分個(gè)體商戶有不錯(cuò)的經(jīng)營(yíng)理念，對(duì)經(jīng)營(yíng)模式及業(yè)態(tài)組合有充足的認(rèn)識(shí)，經(jīng)營(yíng)比較理性。其中在走訪過程中碰到以下兩種情況：1、一家餐飲老板聽說(shuō)我們要投資商鋪，這樣說(shuō)道：“要買商鋪，那需要慎重點(diǎn)，要好好考察考察，怎么也得十天半個(gè)月?！?、一家建材老板聽說(shuō)我們要在對(duì)面起新的商業(yè)街，他很感興趣，說(shuō)：“商鋪這東西就看你的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)搭配，價(jià)格合適我第一個(gè)買?！碑?dāng)談到價(jià)格時(shí)，他認(rèn)為不應(yīng)該超過

5、7000元/平米。商戶狀況商戶需求:1、精品個(gè)體商戶祈求自我突出2、面臨高額房租步步提升壓迫，需求一個(gè)安定的空間3、只需要個(gè)遷入的理由？值得注意的是：個(gè)體商戶注重短期效益，寧愿后期跟駐，不愿做第一個(gè)吃螃蟹的人。案例：一家醫(yī)藥商戶租用兩層共計(jì)200平米商鋪，在房主將年租金從6.8萬(wàn)元，提高到7萬(wàn)元時(shí)，不受其擾被迫搬遷。商戶狀況指導(dǎo)意義:1、商戶也許是個(gè)不錯(cuò)的購(gòu)買客群。2、我們應(yīng)該以什么樣的方式去吸引商戶來(lái)入駐？3、在沒有商戶入駐的情況下，是否能引來(lái)投資客？4、價(jià)位與面積多少是合理的？5、租金的步步抬

6、升，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)極大的利好消息。主營(yíng)業(yè)態(tài)主營(yíng)業(yè)態(tài):當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)業(yè)態(tài)比較健全，主營(yíng)業(yè)態(tài)為：餐飲、娛樂及手機(jī)等日常消耗品及易換代大眾奢適品，次之為服裝、飾品，新興的大型日用百貨超市經(jīng)營(yíng)火爆。主營(yíng)業(yè)態(tài)分布特點(diǎn):1、餐飲商戶大多扎堆在專業(yè)街區(qū)上，所有經(jīng)營(yíng)只是簡(jiǎn)單的依托外部環(huán)境及物業(yè)條件普遍檔次不是很高，缺乏特色。2、娛樂商戶，已經(jīng)開始追求檔次及特色，但由于受物業(yè)條件限制，其整體水準(zhǔn)不能達(dá)到商戶需求，主要分布在沿街商業(yè)，且分布較集中。3、服飾飾品集中在商場(chǎng)里，還停留在滿足穿的層面上，產(chǎn)品多為中檔價(jià)位產(chǎn)品，

7、產(chǎn)品花色較少，與當(dāng)?shù)匕傩盏囊轮枚人憩F(xiàn)出來(lái)的消費(fèi)趨向（不比北京差）存在差距。但由于其所在商場(chǎng)已被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所認(rèn)可，也算是比較成功的專業(yè)性市場(chǎng)。4、較特殊單體商業(yè)，哪里有人氣就哪里去，由于競(jìng)爭(zhēng)少，也有不錯(cuò)的盈利能力。5、手機(jī)等數(shù)碼產(chǎn)品商業(yè)扎堆專業(yè)街區(qū)。主營(yíng)業(yè)態(tài)指導(dǎo)意義:1、做街鋪，餐飲為第一選擇業(yè)態(tài)。本業(yè)態(tài)良好的經(jīng)營(yíng)狀況及與產(chǎn)品形態(tài)良好的交融性，容易引起投資者及商戶的認(rèn)可，其與原餐飲商鋪的對(duì)比突破點(diǎn)為：產(chǎn)品檔次、環(huán)境及特色，以中高檔餐飲為定位。2、相對(duì)于餐飲等奢適品的豐富，服飾、飾品等業(yè)態(tài)卻存在很

8、大的市場(chǎng)空間，但是這種市場(chǎng)上的空白點(diǎn)卻是很難靠當(dāng)?shù)厣虘糇园l(fā)彌補(bǔ)的，這需要外部力量的引入或經(jīng)營(yíng)商的集中引導(dǎo)。3、娛樂也是一個(gè)不錯(cuò)的業(yè)態(tài)集群，在產(chǎn)品檔次上的優(yōu)勢(shì)正可以滿足商戶現(xiàn)有需求。4、主題街區(qū)的塑造是必要的，以一到兩種普及性專業(yè)業(yè)態(tài)為主，多業(yè)態(tài)兼容是可以被市場(chǎng)所接受的。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況遷安市的商鋪形態(tài)主要為以下幾種：1、第一種為街鋪，主要為雙連體及三聯(lián)體商鋪——普遍被當(dāng)?shù)卣J(rèn)可。2、第二種為綜合商場(chǎng)，按層做業(yè)態(tài)劃分定位，小面積單位出售及經(jīng)營(yíng)——老商業(yè)有很好的經(jīng)營(yíng)。3、第三種為單層商鋪，這