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1、管理學(xué)院市場營銷2班張鵬200800270517海蔚廣場案例分析10月14日，位于沈陽市和平區(qū)中華路的沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場在開始了緊張的拆遷工作。作為力達(dá)集I才I曾經(jīng)在全國興建的9大商業(yè)廣場之一，于2002年投巨資興建次年年底開業(yè)的沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場，曾因推出總面積3.5萬平方米的產(chǎn)權(quán)式商鋪而名噪一時(shí)。僅僅相隔四年，即遭拆除的厄運(yùn)，實(shí)在出乎人們意料。而在濟(jì)南，與Z冇著相似概念的產(chǎn)權(quán)商鋪海蔚商城，在開業(yè)不足一月Z后，也因黯淡的人氣，正遭受著業(yè)主與經(jīng)營業(yè)戶的詬病。業(yè)主:運(yùn)營商只會收錢10刀24日，記者接到海蔚商
2、城一位業(yè)主的電話，“商場開業(yè)快一個(gè)刀了，可運(yùn)營商只會收錢，經(jīng)營卻是一團(tuán)糟。我們很多人連營業(yè)員的工資都掙不出來，現(xiàn)在已經(jīng)有人沉不住氣開始撤貨了。”情況果真如此？記者隨即來到位于花園路人潤發(fā)丿占西側(cè)的海蔚商城一探究竟。連問了兩位路人，記者才找到了商城大門。可遠(yuǎn)看商城上方剛剛建成還未裝修的高層住宅，以及旁邊搭建的施工架還是讓人感覺找錯了地方。步入大門，才冇了印彖屮商場應(yīng)冇的樣子。大小不一、風(fēng)格各異的鋪而經(jīng)營的多是服飾之類的商品，而正如電話中業(yè)主所言，寥寥的顧客的確讓人感到人氣不旺，沒事做的營業(yè)員也多是在相互
3、閑聊。逛了兩圈，門口一塊“商城業(yè)主大會籌備處”的牌了引起了記者的注意。兩位坐在旁邊的業(yè)主在聽說記者的來意后，開始倒起了苦水。業(yè)主曲先生說，商城是9月29F1開始正式營業(yè)的，如果從9月19F1試營業(yè)開始算起，現(xiàn)在已經(jīng)一個(gè)月了，可每天的營業(yè)額很少，實(shí)在讓他們著急。他指了指旁邊一個(gè)“中國移動”的營業(yè)點(diǎn)，“就拿他們來說，別的商場里的營業(yè)店都有人排著隊(duì)繳費(fèi)，可這里每天只有一二百元的營業(yè)額?！碑?dāng)問及不景氣的原因時(shí)，他認(rèn)為是因?yàn)檫\(yùn)營商的操作不力?！笆紫仁情_業(yè)的時(shí)機(jī)不成熟，進(jìn)門的時(shí)候你也看到了，門口的施工架剛剛撤掉，
4、這還是我們業(yè)主強(qiáng)烈要求才給辦的。前兩天門口還嘩嘩的往下掉石了，誰敢進(jìn)來買東西??？再有就是事前宣傳的不夠，現(xiàn)在濟(jì)南人十個(gè)里面有八個(gè)都不知道東邊開了個(gè)海蔚商城。運(yùn)營商不舍得做廣告，聽說只在電臺宣傳了，可現(xiàn)在有多少人還聽廣播呢？還有就是商鋪的布局，這邊一個(gè)賣鞋的，那邊一個(gè)賣衣服的，顧客一看就覺得商城不上檔次?！薄斑\(yùn)營商收錢可是挺利索”，旁邊的溫女士說，“要進(jìn)場就要先預(yù)交半年的物業(yè)費(fèi)，原來說的每天2.6元包水電，現(xiàn)在乂有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是每刀6.6元不包水電，可誰知道這水電又會收多少？除了管理費(fèi)，如果把鋪位返租給商城，
5、每個(gè)月公司還要提12.5%的提成。如果雇人，每個(gè)營業(yè)員商城要收100元的培訓(xùn)費(fèi)，380元的服裝押金，裝修也要交2000多元的押金。我們述沒賺到錢，可商城管理人員的工資可不低。聽說物業(yè)經(jīng)理工資是5000元，保潔經(jīng)理兩個(gè)每個(gè)2000元，保安經(jīng)理三個(gè)每個(gè)2000元，整個(gè)商城就有192個(gè)管理人員，用得著這么多人嗎？”止說著，一直沉默的另一位業(yè)主站起身，“不說了，事兒太多了。我還是再去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，也給咱海蔚增加點(diǎn)人氣。”運(yùn)營商：我們也有苦衷“業(yè)主有意見會向我們提要求，可我們卻是兩頭為難。”商城運(yùn)營商一一山東海蔚商城有
6、限公司副總經(jīng)理李東感慨道?！皬捻?xiàng)目開工建設(shè)，到開業(yè)前的營銷策劃以及招商工作，一直都是相當(dāng)順利的。現(xiàn)在的問題是從九月份開始出現(xiàn)的，海蔚商城的開發(fā)商拖延了工期，原來定好是今年'十一'黃金周前開業(yè)，可部分配套設(shè)施沒有完工，讓業(yè)主意見很大，也讓我們陷于被動?！睋?jù)了解，海蔚商城是曲青島海蔚置業(yè)開發(fā)建設(shè)，而運(yùn)營商海蔚商城冇限公司則是由山東杰森實(shí)業(yè)公司和海蔚置業(yè)合作成立的，海蔚置業(yè)占有股份，而杰森公司負(fù)責(zé)具體的運(yùn)作。合作者的身份讓李東處在了尷尬的境地。李東說，事實(shí)上杰森公司并不像某些業(yè)主所言，毫無運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。其實(shí)在濟(jì)
7、南，杰森很早就進(jìn)入商業(yè)運(yùn)營這個(gè)領(lǐng)域，并月?成功操作了泉城路商業(yè)街、經(jīng)四路人防商場、貴和購物等項(xiàng)目。而Z所以此次操作到目前為止不盡人意，很多是因?yàn)閭鹘y(tǒng)商業(yè)和產(chǎn)權(quán)商鋪木質(zhì)上的不同?！皩鹘y(tǒng)商業(yè)我們可以整體打造，從招商到商場布局完全由我們說了算。而海蔚商城每個(gè)商鋪都有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，業(yè)主會因?yàn)閭€(gè)人的利益和我們處于不同的考慮角度。返租給我們的商鋪還好說，一些自營或者自己岀租的鋪位我們就沒有辦法。比如原來我們打算在二樓正對電梯的位置引進(jìn)一家大型的手機(jī)賣場，但在此位置的業(yè)主就是堅(jiān)持要做別的，我們怎么協(xié)調(diào)也不行，這能說
8、完全是我們的責(zé)任嗎？”李東透露，從開始操作這個(gè)項(xiàng)目到現(xiàn)在，他們已經(jīng)拿出了近千力元的支持資金?！鞍鑳砂倭Φ膹V告投入，六百力的租金減免。事實(shí)上，今年公司肯定是虧錢的?！碑?dāng)記者問及該如何應(yīng)對目前的局面時(shí)，李東表示，公司將會繼續(xù)執(zhí)行免三個(gè)月租金的政策，同時(shí)只收取公攤部分的水電費(fèi)和僅夠維持正常運(yùn)營的成本費(fèi)用。同時(shí)他也希累業(yè)主能體諒運(yùn)營商，共同度過“每個(gè)新商場都存在的磨合期”。產(chǎn)權(quán)商鋪的硬傷產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)哉Q生之FI起，就因其新穎的商業(yè)模式、高預(yù)期的投資回報(bào)率而受到不少
