土增稅策劃的8個技巧.doc

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1、土地增值稅籌劃的8個小技巧2014-02-10免費訂閱→明源地產(chǎn)研究院籌劃就是計劃，就是事前的規(guī)劃與謀略，一切籌劃都講究提前性。稅務籌劃也不例外，項目早期的稅務籌劃節(jié)稅效果最大，也最容易實現(xiàn)。到了土地增值稅清算階段，稅務籌劃的空間已經(jīng)不大。但合理籌劃還是可以獲得一定節(jié)稅效果的。本文探討了土地增值稅的8個籌劃技巧。1.合理選定分類方式某樓盤包括普通住宅、非普通住宅、商鋪、地下停車位等四種類型的開發(fā)產(chǎn)品。若按四類產(chǎn)品分開清算，則該項目應繳土地增值稅為：項目普通住宅非普通住宅商鋪車位合計一、收入額9,49415,58111,3696,34642,790二、扣除額11,70819,2154,6416,

2、99142,555三、增值額-2,214-3,6346,728-645235四、增值率-19%-19%145%-9%0.55%五、應稅額--2,668-2,668若按三類進行清算，則應繳土地增值稅為：項目普通住宅非普通住宅商鋪+車位合計一、收入總額9,49415,58117,71542,790二、扣除合計11,70819,21511,63242,555三、增值額-2,214-3,6346,083235四、增值率-19%-19%52%0.55%五、應繳稅額--1,8521,852若按兩類進行清算，則應繳土地增值稅為：項目普通住宅非普通住宅+商鋪+停車位合計一、收入總額9,49433,29642,

3、790二、扣除合計11,70830,84642,555三、增值額-2,2142,450235四、增值率-19%8%0.55%五、應繳稅額-735735從以上計算可以看出，如何分類對土地增值稅產(chǎn)生直接影響：分類越粗，低增值產(chǎn)品拉低了高增值產(chǎn)品的增值率，項目總體稅負越低；分類越細，高增值產(chǎn)品稅負高，項目整體稅負越高。所以，合理選擇分類方式，是可以節(jié)稅的。企業(yè)可以結合本地稅務部門要求、項目實際情況，選擇對自己最有利的方式進行清算。2.合理選定成本分攤方法一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分攤到各個產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分攤方法會產(chǎn)生不同結果

4、，對稅負會產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計算。若按此規(guī)定，上述樓盤按兩類產(chǎn)品清算方式下，普通住宅的土地成本將減少200萬，非普通住宅分攤的土地成本增加200萬，稅負可減少72萬：項目普通住宅非普通住宅+商鋪+停車位合計一、收入總額9,49433,29642,790二、扣除合計11,46831,08642,5551、土地成本4331,4421,8752、建安成本7,89620,15728,0533、開發(fā)費用9493,3304,2794、有關的稅金5241,8382,3625、加計20%1,6664,3208,978三、增值額-1,9742

5、,210235四、增值率-17%7%0.55%五、應繳稅額-663663因此，在進行土地增值稅清算時，預先進行多種測算，清楚了解不同成本分攤方式下的稅負結果，選擇對自己有利的分攤方式處理公共開發(fā)成本，是可以有效實現(xiàn)節(jié)稅效果的。3.合理歸類直接成本在進行開發(fā)成本核算時，將某些與開發(fā)產(chǎn)品直接相關的成本開支直接登記入對應產(chǎn)品的開發(fā)成本，避免錯誤分攤，也可以節(jié)約稅金。例如在本案例中，底商外墻為干掛石材，上面住宅外墻為磁磚，此前底商石材成本被作為公共成本，按建筑面積在不同產(chǎn)品之間進行分攤。修正這個錯誤，普通住宅建安成本減少200萬，商鋪的建安成本增加200萬，項目總稅負又減少72萬。4.延伸產(chǎn)業(yè)價值鏈，

6、跨行業(yè)利潤轉化?對民營和外資房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應對的總體思路就是延伸價值鏈，多造“殼”，將利潤向上下游延伸。比如將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、裝修、園林綠化、服務、貿(mào)易等其他關聯(lián)行業(yè)利潤，一方面，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負的目的；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒有強制要查賬征收的要求，分流利潤的外圍公司利用核定征收以及財政返還或財政獎勵政策也是降低整體稅負的有效措施之一。?富力、碧桂園、恒大、雅居樂等在這方面是典型代表，從他們的上市年報披露的信息中可窺一斑。?5.多制造“利潤調節(jié)器”，進行關

7、聯(lián)交易?要想做好稅務籌劃，那就得將簡單問題復雜化，在原有公司外圍多打造幾個“殼公司”，這些殼有的可能是有稅收優(yōu)惠政策的，有的可能是虧損的，有的可能處于低稅負地區(qū)。再利用這些殼公司與原來的核心企業(yè)發(fā)生關聯(lián)交易，利用價格的高與低進行轉讓定價，人為地創(chuàng)造出節(jié)稅空間來。否則如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會有限。更重要的是，這些“殼公司”可以起到“防火墻”的功效，因此又可以稱之為“利潤調