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1、古渡新天地 營銷推廣策劃案華安君泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“南海項目”東河區(qū)南海地塊商鋪項目我們根據(jù)對包頭市地產(chǎn)市場的專項調(diào)研和梳理，針對“華安君泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”即將上市的商鋪地產(chǎn)項目，系統(tǒng)整合后，闡述如下。由于時間匆忙，同時也未與貴方開展必要的細(xì)致溝通，觀點如有偏頗和不盡詳盡之處，再深入探討修正……戰(zhàn)略制定目標(biāo)解析項目解析論證思維導(dǎo)圖市場特征項目VI設(shè)計方案營銷節(jié)奏與階段工作安排價格策略問題界定策略體系客戶定位產(chǎn)品定位形象定位項目規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分第一部分目標(biāo)解析包頭市房地產(chǎn)市場宏觀分析包頭市房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，包頭市房地產(chǎn)
2、開發(fā)投資總額達到96.28億元，完成投資41.95億元；全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模達到595.88萬平方米，同比增長52%，比去年同期的開發(fā)建設(shè)總量（391.87萬平方米）多出204.01萬平方米,其中：續(xù)建436.69萬平方米,新建159.14萬平方米。住宅建設(shè)規(guī)模約505.91萬平方米，同比增長44%，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)規(guī)模約為78.98萬平方米，同比增長6.5%。施工面積380.5萬平方米，其中續(xù)建306.54萬平方米，新建73.95萬平方米。2007年，包頭市規(guī)劃新開發(fā)商品房總量中的70％為面積在90平方米左右的中小戶型住房，計劃建設(shè)
3、經(jīng)濟適用住房100萬平方米、廉租房2.5萬平方米?！蚴袌隹偭坎粩嗯噬?，整體市場較熱?！蚋偁幉粩嗉觿?，產(chǎn)品逐漸向多元化發(fā)展。◎整體市場的競爭態(tài)勢是地產(chǎn)的成長期，完全成熟的針對性產(chǎn)品將逐漸成為市場的主導(dǎo)。內(nèi)蒙古社科院經(jīng)濟研究所的專家認(rèn)為：“漲是一個趨勢。由于土地有限，人的需求無限,所以土地價格上漲的因素也是存在的，因此，如果僅就房價來說，土地政策也許影響還更大一些?！薄蛘麑?dǎo)和商業(yè)投資等綜合因素導(dǎo)致在最近的1—2年內(nèi)，包頭市的地產(chǎn)相對價格還將有所上揚并調(diào)整到一個相對穩(wěn)定的區(qū)間，這也是包頭市成為地產(chǎn)投資熱點的根本所在。本案位于天然濕地旅游區(qū)
4、，處于“旅游商業(yè)區(qū)”的最前沿，南面正對剛剛修建完善的“南海公園”，有利于本案旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品定位和客戶吸引。項目解析古渡新天地是由華安君泰實業(yè)集團投資開發(fā)，項目地處南海濕地風(fēng)景旅游區(qū)，南海是我國較大的內(nèi)湖風(fēng)景區(qū)之一，緊鄰黃河，占地面積1585公頃，其中水域面積333公頃，濕生草地面積15000畝，有200多種野生動植物在這里繁衍生息，素有老包頭“水碼頭”之稱。古渡新天地商業(yè)地產(chǎn)項目以黃河文化為靈魂，以優(yōu)美的南海湖自然風(fēng)景為依托，形成其獨特的賣點。商業(yè)地產(chǎn)項目占地近5400平方米，投資逾1個億，集餐飲、娛樂、旅游、休閑、度假于一體，經(jīng)營面積
5、近1萬平米，能同時接待數(shù)萬人休閑、娛樂。是旅游餐飲機構(gòu)華安君泰公司在包頭打造的最大的餐飲娛樂基地。經(jīng)營項目包括：美食、酒吧、特色店、4D電影、露天茶座、游船等，是一個功能齊備、配套完善的大型休閑娛樂場所。項目解析項目解析南海公園項目的啟動將對南海經(jīng)濟區(qū)域的推動、包頭市產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化、城市功能的整合帶來巨大的影響和促進。但目前項目周邊商業(yè)配套比較欠缺，雖緊鄰南海公園，但卻無法從根本上改善項目的整體環(huán)境，商業(yè)氛圍的不足制約項目價值的提升。項目解析SWOT分析：劣勢Weak優(yōu)勢Strength1、項目處于南海公園的核心位置，此區(qū)域?qū)⑹前^市旅游、
6、度假、商貿(mào)、住宅和文化娛樂為一體的多功能、綜合型新區(qū)；2、政府扶持建設(shè)項目，獨家享受政府提供的各項優(yōu)惠政策；3、片區(qū)商業(yè)總供應(yīng)量較小，消費能力較強；4、旅游季節(jié)人口密度較高，這是本項目商業(yè)得以生存及體現(xiàn)其價值的重要條件之一。1、項目周邊缺乏商業(yè)氛圍，所在商圈尚未成立,且周邊商業(yè)配套設(shè)施不齊全，項目未來的招商入市將成為一大難題；2、項目所在片區(qū)周邊的同類商業(yè)物業(yè)租金水平相對較低，造成了投資回報期長的局面，給銷售帶來很大的難度；3、項目位置距離市中心較遠(yuǎn)，對市區(qū)客源吸引有限；3、目前包頭市場商業(yè)項目銷售緩慢，對本案有很大影響。1、近兩三年內(nèi)
7、，包頭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，投資項目逐年增加2、區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品稀缺，本案的建設(shè)填補了本區(qū)域旅游商業(yè)需求的空白3、伴隨南海公園旅游景觀的進一步完善，項目將是未來包頭旅游商業(yè)的熱點，升值潛力巨大4、項目周邊保利地產(chǎn)投資新建的高檔休閑度假村，將為本項目吸引大量高端客源1、全國房地產(chǎn)市場處于宏觀調(diào)控、大力整治階段，政策變動比較大，尤其是對于商業(yè)地產(chǎn)，潛在風(fēng)險比較大2、項目所處區(qū)域的商圈尚不成熟，相關(guān)商業(yè)配套較少，與市區(qū)同類產(chǎn)品競爭比較激烈3、隨著包頭市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量逐年加大，各個區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目都有著較強的人流分解作用機會Opportun
8、ity威脅Threaten項目的競爭與經(jīng)營戰(zhàn)略項目的機會與挑戰(zhàn)并存，優(yōu)勢與劣勢同在，怎樣獲取競爭優(yōu)勢，怎樣以己之長，克敵之短，利用機會，戰(zhàn)勝威脅和挑戰(zhàn)，化危機為生機是本項目整體營銷策劃案的核心精要。問題界定
