觀海臺(tái)項(xiàng)目策劃.pdf

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1、目錄第一部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析（一）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析（二）項(xiàng)目的劣勢(shì)分析三、項(xiàng)目的SWOT分析及相應(yīng)營(yíng)銷對(duì)策（一）項(xiàng)目的SWOT矩陣分析（二）相應(yīng)營(yíng)銷對(duì)策第二部分：項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位三、項(xiàng)目物業(yè)形象定位第一部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況觀海臺(tái)項(xiàng)目是由深圳中建（蛇口）發(fā)展有限公司出資興建的商品住宅項(xiàng)目。現(xiàn)根據(jù)有關(guān)圖文資料及實(shí)地調(diào)查結(jié)果整理其概況如下：觀海臺(tái)項(xiàng)目概況一覽表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1地理位置南山商業(yè)文化中心區(qū)28號(hào)地塊22占地面積37415.2M23建筑面積133218.27M22商業(yè)面積（5910M），

2、住宅面積（102450.3M），224面積分布肉菜市場(chǎng)（1500M），社區(qū)服務(wù)中心（300M），托兒所（60022M），居委會(huì)（100M）5建筑規(guī)模9棟27座6建筑風(fēng)格新古典主義7建筑結(jié)構(gòu)住宅部分鋼混剪力墻，群樓框架結(jié)構(gòu)8建筑類型小高層、高層結(jié)合，一梯2~4戶9層數(shù)由南向北9、12、18層10戶數(shù)913戶11車庫(kù)及車位花園式車庫(kù)，共618個(gè)車位2房2廳~5房2廳12戶型及面積面積：80.61平方米~327.03平方米13主導(dǎo)戶型2房2廳、3房2廳、4房2廳14主導(dǎo)面積105~170平方米15園林規(guī)劃中式園林風(fēng)格庭園廣場(chǎng)、雕塑、疊水、園林綠化16工程進(jìn)度

3、2001年10月15日開(kāi)工，現(xiàn)已封頂，2003年竣工入伙。1)緊鄰規(guī)劃中的后海濱路、創(chuàng)業(yè)路、環(huán)東路、環(huán)南路、交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。2)公交建設(shè)落后，附近目前尚無(wú)大巴上落站，乘車往返市區(qū)17周邊交通非常不便。3)目前經(jīng)后海路的公交線路較多，但從項(xiàng)目步行至車站約需10——15分鐘。1)周邊地區(qū)目前配套分布有購(gòu)物、飲食、教育、醫(yī)療等設(shè)施，如海雅百貨、北師大附小、海珠城酒樓、南油醫(yī)院、南油18社區(qū)配套郵電局、南油文體中心等等。2)根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，片區(qū)還將有展覽中心、金融中心、體育中心、信息中心、文化廣場(chǎng)等。19東面：一覽無(wú)遺開(kāi)闊海景；南面：近有小區(qū)綠化、水景，遠(yuǎn)有高尚

4、小區(qū)規(guī)劃景觀；周邊景觀西南：有規(guī)劃中學(xué)校及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景觀；北面：中心區(qū)際展覽中心景觀。20小區(qū)周邊目前為填海空地及建筑工地，但海景資源豐富，永續(xù)周邊環(huán)境無(wú)遮擋，遠(yuǎn)眺可見(jiàn)香港、華僑城、世界之窗等秀麗景象。21會(huì)所設(shè)施游泳池、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、茶藝?yán)?、棋牌閣、晨跑道、書畫廊、二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和周邊環(huán)境情況顯示，本項(xiàng)目擁有自身的一些優(yōu)勢(shì)，具體而言，主要有以下幾方面：1、地處南山文化中心區(qū)，易受市場(chǎng)關(guān)注南山商業(yè)文化中心區(qū)東區(qū)未來(lái)將建成21世紀(jì)最具現(xiàn)代化氣息，深圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)景觀絕佳地段，優(yōu)勢(shì)不言而喻。

5、隨著南山區(qū)的發(fā)展、西部通道的建設(shè)，以及周邊地區(qū)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的不斷完善，該區(qū)的升值潛力將日益顯現(xiàn)。2、瀕臨深圳灣，海景資源豐富項(xiàng)目東面緊鄰深圳灣，空氣質(zhì)素好，環(huán)境優(yōu)美，永享無(wú)敵海景。是項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)。3、高尚濱海大社區(qū)初具規(guī)模項(xiàng)目周邊已初具規(guī)模的知名樓盤有：蔚藍(lán)海岸、招商海月、浪琴嶼、藍(lán)月灣畔、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、保利城、西海灣花園等。這些樓盤優(yōu)質(zhì)社區(qū)形象深入人心，在南山以至深圳都具有相當(dāng)?shù)闹?。高尚濱海社區(qū)已初具規(guī)模。這對(duì)二次置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引力。4、相對(duì)鄰近樓盤，本項(xiàng)目的位置是社區(qū)組團(tuán)內(nèi)最好的本項(xiàng)目東面與海相鄰，北面與規(guī)劃中的展覽中心一路之隔。南

6、面是安靜的高尚住宅小區(qū)，道路通暢而不嘈雜，配套齊全而不靠近。視野開(kāi)闊無(wú)遮擋。在社區(qū)組團(tuán)內(nèi)的位置優(yōu)勢(shì)非常明顯。5、新古典建筑風(fēng)格，半圍合布局，庭院式組團(tuán)，中式園林在片區(qū)獨(dú)樹一幟項(xiàng)目采用半圍合式布局及庭院式組團(tuán)，像一個(gè)巨大的四合院，營(yíng)造了傳統(tǒng)的親和力和私家尊貴感覺(jué)。為住戶提供了良好的交流空間和平臺(tái)，體現(xiàn)了以人為本的規(guī)劃理念。將溫馨、舒適提升到最高層次。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格獨(dú)特，規(guī)劃以自然為本色的中式悠閑庭園。使生活在本小區(qū)的住戶可以放松心情，陶冶性情。本項(xiàng)目的獨(dú)特風(fēng)格將成為中心區(qū)樓盤中一道亮麗的風(fēng)景。6、實(shí)用性強(qiáng)、利用率高的中式功能性水景園林目前市場(chǎng)上樓盤的園林

7、設(shè)計(jì)大部分是以滿足觀賞為主的風(fēng)格性園林，實(shí)用性不強(qiáng)，可利用率低。本項(xiàng)目發(fā)展商一改傳統(tǒng)作風(fēng)，為用戶實(shí)際利益著想，將小區(qū)園林規(guī)劃成為實(shí)用性強(qiáng)的功能性園林。這種體貼入微的園林規(guī)劃將成為本項(xiàng)目的獨(dú)有賣點(diǎn)，獲取市場(chǎng)認(rèn)同。7、戶型結(jié)構(gòu)合理，南北通透，景觀優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)空間感強(qiáng)，住戶活動(dòng)空間大，功能獨(dú)立，開(kāi)放空間與私密空間分離，項(xiàng)目座北向南，所以戶型大多南北通透，采光良好。兼之項(xiàng)目近海，住戶將享受清新、潔凈的自然風(fēng)，這在深圳是比較少見(jiàn)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。8、“街坊式”會(huì)所，利于使用及自由溝通本項(xiàng)目規(guī)劃為“街坊式”會(huì)所，便于人與人之間的溝通及使用。同時(shí)，其“分布式”排

8、布，不會(huì)因人流集中而喧鬧，業(yè)主可在寧?kù)o中品味高雅悠閑的生活。是本項(xiàng)目人本主義的又一體現(xiàn)。9、花