房地產(chǎn)開發(fā)模式的選擇分析

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1、房地產(chǎn)開發(fā)模式的選擇分析有什么樣的市場，就有什么樣的消費者；有什么樣的消費者，就有什么樣的發(fā)展商；有什么樣的發(fā)展商，就有什么樣的房地產(chǎn)開發(fā)模式。當(dāng)前國內(nèi)的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多奉行“先籌錢，后拿地，再開發(fā)”和“有多少錢，就做多大項目”的開發(fā)模式。這種常規(guī)的開發(fā)模式通常具有風(fēng)險低、操作難度小等優(yōu)點，但是這種開發(fā)模式偏向保守，極易導(dǎo)致企業(yè)管理思維僵化、經(jīng)營范圍狹小、企業(yè)規(guī)模難以做大做強、錯失開發(fā)良機以及產(chǎn)品“同質(zhì)化”嚴重等問題，由此企業(yè)將面臨強大的市場競爭。此外，我們還可以歸結(jié)出下面三種這幾年最常見、用得最多的房地產(chǎn)開發(fā)模式：一、短平快的合作開發(fā)模式?“聯(lián)

2、合開發(fā)”和“項目公司”是我國房地產(chǎn)開發(fā)歷程中曾有的一大特色，造成這種局面的直接原因是早期為數(shù)不少的建設(shè)項目用地是以協(xié)議出讓方式取得，某些取得開發(fā)權(quán)的企業(yè)或個人因種種原因，不能在短時間內(nèi)啟動項目，致使開發(fā)周期大大延長，甚至使土地長期閑置。而隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)對資本的吸引也與日俱增，一些擁有資金或技術(shù)管理優(yōu)勢的企業(yè)迫切希望獲取土地資源，于是合作開發(fā)這種形式應(yīng)運而生。?合作開發(fā)使一批擱置已久的項目進入開發(fā)流程，大大加快了項目開發(fā)進度，在一定程度上緩解了一段時間相對供應(yīng)不足的矛盾，一些企業(yè)也在項目開發(fā)的過程中積累了經(jīng)驗和資金，得以迅速發(fā)展。?但

3、是這種模式的先天缺陷也是顯而易見的。合作開發(fā)的項目公司存續(xù)期與項目開發(fā)周期幾乎相同，項目完工，公司的使命也結(jié)束了。因此，項目公司通常追求的是開發(fā)利潤的最大化和快速實現(xiàn)，不可避免地會采取一些短平快的手法。再者，在市場銷售形勢持續(xù)向好的情況下，企業(yè)追求的是產(chǎn)品的快速消化和成本控制，對產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)的提升不會花費太多精力，也不可能去完成售后服務(wù)，走的是合作、建設(shè)、銷售、結(jié)算的路子。此外，由于進入門檻較低，一些不具開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)和個人也挾資本實力強行進入，使這類項目的產(chǎn)品水準普遍不高，且盛行概念炒作，甚至出現(xiàn)下部共有裙樓和上部塔樓分屬不同建設(shè)單位的情況，容易產(chǎn)

4、生產(chǎn)品交付后的遺留問題，對整個市場發(fā)展來說，不足一種良性的方向。二、小而全的多項目開發(fā)模式?一些有相當(dāng)開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)或是因為取得項目的條件限制，或是主動地希望完善企業(yè)自身的產(chǎn)品層次，開始注重后續(xù)發(fā)展的取向上，并希望多點出擊，四面開花，擴大企業(yè)在不同客戶層面的影響力。這就出現(xiàn)廠小而全的多項目開發(fā)模式。?這種開發(fā)模式可以在一段時間內(nèi)增加企業(yè)的曝光率和知名度，以不同的產(chǎn)品形成系列。但是除非該企業(yè)有足夠的人力資源、管理制度以及對不同類型產(chǎn)品的深入研究，否則很難要求它在從普通住宅、高檔住宅到別墅等不同類型產(chǎn)品上均取得市場認可，稍有閃失，則可造成對企業(yè)整體印象的損

5、害，而且產(chǎn)品交叉會使開發(fā)商不自覺地將不同產(chǎn)品概念混用，造成產(chǎn)品個性的方向性偏差。?從城市建設(shè)的意義上說，這種開發(fā)模式不僅無法實現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置，而且容易造成城市建設(shè)功能的紊亂，使城市建設(shè)無法在城市規(guī)劃部門的統(tǒng)一指導(dǎo)下進行，因為同樣出于企業(yè)切身短期收益的需要，開發(fā)商不可能從某種戰(zhàn)略和長遠的角度思考自己的開發(fā)行為。三、精耕細作的成片開發(fā)模式?相對于前兩種模式，成片住宅開發(fā)無疑更具活力，也更加符合城市經(jīng)濟發(fā)展和擴張對房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的客觀要求。?成片開發(fā)的原則是總體規(guī)劃，適度調(diào)整，即小區(qū)總體布局、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃通盤考慮。對產(chǎn)品而言。成片開發(fā)可以有

6、足夠的空間和規(guī)模實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的最優(yōu)化設(shè)計；對開發(fā)商來說，可以體現(xiàn)更完整的開發(fā)理念，使企業(yè)獲得持久的發(fā)展動力和持續(xù)品牌建設(shè)，更加具有責(zé)任感；對消費者來說，一個大規(guī)模的規(guī)劃成型的小區(qū)，不確定因素較少，不會因為日后周圍環(huán)境變化(如改變用途、道路、新建)等造成現(xiàn)有居住環(huán)境質(zhì)量的改變或下降；從整個行業(yè)發(fā)展來說，成片住宅開發(fā)客觀上促進了精品住宅的形成?！爸袊慨a(chǎn)看廣州，廣州房產(chǎn)看華南”，一批大盤住宅的出現(xiàn)，使精品樓盤成為市場的標兵，規(guī)?；?、集約化效應(yīng)可以實現(xiàn)成本優(yōu)化，提高產(chǎn)品的性價比。?成片開發(fā)使城市容易形成多個各具特色、定位不同、環(huán)境景觀各異而又在城市整體交通網(wǎng)

7、絡(luò)的連接下的有機統(tǒng)一體，使城市真正呈現(xiàn)無限生機。同時，這樣的模式有利于政府部門規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，更重要的是能夠集中利用有限而寶貴的土地資源，并根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的原則科學(xué)地制定城市建設(shè)布局，使城市充分發(fā)揮自身的作用。開發(fā)模式的建立、轉(zhuǎn)變不是一朝一夕之功，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市規(guī)模的擴大，隨著人們對居住條件和居住環(huán)境的要求的提高，房地產(chǎn)商也將在與時俱進中不斷地去探索、去創(chuàng)新。其實，不少從“槍林彈雨”中走過來的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如深圳萬科、大連萬達等就清楚地知道，企業(yè)如果想擺脫盲目的市場競爭，最終“鶴立雞群”，除了貫徹的堅持，“創(chuàng)新”是關(guān)鍵，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)模

8、式的轉(zhuǎn)變?？偨Y(jié)國內(nèi)外一些大型房地產(chǎn)企業(yè)成功的經(jīng)驗，它們的開發(fā)模式與普通的企業(yè)有所不同，那就是：