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《南寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題與對策 》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、南寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題與對策內(nèi)容摘要：近年來，我國的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中，出現(xiàn)了很多共性的問題。本文立足于廣西南寧市，對南寧市商業(yè)發(fā)展所存在的突出的問題進行了探討，并試圖通過分析，尋求解決這些共性問題的方法。 關(guān)鍵詞：南寧市商業(yè)地產(chǎn)購物中心 南寧市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展始于2003年，當(dāng)年大連萬達集團舉資12億元進軍南寧市中心商圈，華星時代廣場項目緊隨其后上馬，這拉開了南寧商業(yè)地產(chǎn)快迅發(fā)展的序幕。到了2004年，中國-東盟博覽會落戶南寧，南寧商業(yè)地產(chǎn)開始放量增長，中心商圈有陽光100城市廣場、新和平、金朝陽、金之島、新朝陽商業(yè)廣場以及
2、金山廣場、盛世·聯(lián)邦廣場等數(shù)十個商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迅速進入發(fā)展的高峰期?！ ‰S著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，區(qū)域商業(yè)悄然浮出水面，原來以南寧市中心商業(yè)圈為主的整個城市商業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化。從“夢之島水晶城”、“航洋國際城”，到江南物流中心12萬平方米的商業(yè)項目“榮寶華商城”、2.8公里長的“10+1商業(yè)大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日StreetMall”，還有各社區(qū)樓盤的區(qū)域主題商業(yè)，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從城市中心一直延續(xù)到區(qū)域中心?！ 碜阅蠈幨姓臄?shù)據(jù)稱：至2005年底，南寧市商業(yè)市場建筑面
3、積達到540多萬平方米，人均擁有面積高達3平方米以上。而由上海市商業(yè)經(jīng)濟研究中心與上海市經(jīng)濟委員會共同完成報告《上海市零售商業(yè)網(wǎng)點面積調(diào)研報告》顯示，2005年上海零售商業(yè)網(wǎng)點總面積達到3200萬平方米，按常住人口計算，居民人均零售商業(yè)面積約為1.75平方米。比全國城鎮(zhèn)的平均水平高出2至3倍，接近東京、大阪、京都等日本主要城市。而南寧人均擁有商業(yè)面積又遠遠超過上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多。 南寧市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題 ?。ㄒ唬┌l(fā)展速度過快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過大 從長期的角度看，
4、南寧市商業(yè)地產(chǎn)還是有比較大的發(fā)展空間的。作為廣西壯族自治區(qū)首府，南寧商業(yè)地產(chǎn)有較強輻射能力和擴張能力，只要業(yè)態(tài)布局合理，管理成熟，現(xiàn)在的商業(yè)面積是可以消化的。而現(xiàn)在的問題是發(fā)展速度過快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的問題凸顯，比如銷售非常吃力、招商困難、空置率高，兌現(xiàn)腳步越來越慢等。來自廣西房地產(chǎn)信息門戶站—綠城人居網(wǎng)數(shù)據(jù)，2006年上半年，南寧市共銷售商鋪9.6577萬平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，僅青秀區(qū)商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積卻達35.22萬平方米。供應(yīng)與需求之巨大差距不言自明。江南區(qū)某些商業(yè)項目，建成交付
5、已經(jīng)一兩年時間了，但至今未能投入運營。處在朝陽商圈的一些商業(yè)項目，交付使用后也未能如期投入運營。如新朝陽商業(yè)廣場，目前投入運營面積不到整個廣場的30% 按《南寧市商業(yè)網(wǎng)點2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，南寧市2010年人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到1平方米，2010年商業(yè)從業(yè)人員達到73萬人，比2000年年平均增長9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業(yè)面積就已經(jīng)達3平方米以上了?？偨ㄖ娣e500多萬平方米，這一數(shù)據(jù)無論按常住人口計算，還是按流動人口計算，其人均面積都是偏高的。 商業(yè)地產(chǎn)之所以在短短幾年內(nèi)得到了迅猛的發(fā)展，一方面是政
6、府政策的引導(dǎo)，另一方面是因為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠遠高于普通商品住宅的利潤。與普通商品住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)售價高，南寧的商鋪售價2004年最高時曾達到5—6萬元/平方米。受利益驅(qū)使，南寧部分開發(fā)商只專注于商業(yè)地產(chǎn)，因此除了中心商業(yè)區(qū)域外，基本上每個小區(qū)都有大量配套的小區(qū)底鋪?！ 。ǘ┢毡榇嬖诙叹€操作，存在先天不足 一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業(yè)地產(chǎn)項目需要一個較長時間的投資回收期，少則十多年，多則幾十年的投資回收期。即使開發(fā)商引進了一些具有很高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強大消化能力的主力店客戶，還是需要一個比較長
7、的投資回收期。本來這樣的商業(yè)項目是一些有比較雄厚資金實力的房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商才做的項目。但是這幾年國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式創(chuàng)新以后，一些小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也從事了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，新型的銷售方式可以把長期的商業(yè)地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖≌椖恳粯娱_發(fā)。這種創(chuàng)新的方式是把長期的出租經(jīng)營改為出售?！ ∧蠈幨械纳虡I(yè)地產(chǎn)項目推向市場時，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式。“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項目分割成若干個中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主這些業(yè)主可以自行經(jīng)營，也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營；“產(chǎn)權(quán)
8、式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售，購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪，而是根據(jù)份額擁有對整個商業(yè)項目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)，由業(yè)主們根據(jù)擁
