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1、美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)的原因分析及啟示今年以來(lái)，美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)爆發(fā)引發(fā)了市場(chǎng)的一系列連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致了投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。雖然美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)對(duì)我國(guó)影響有限，但次級(jí)房貸危機(jī)是我們的前車之鑒，為我們敲響了警鐘，我們應(yīng)該及時(shí)采取措施未雨綢繆，防患于未然?！ ∫?、美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)爆發(fā)的原因分析 次級(jí)房貸危機(jī)爆發(fā)的偶然性中卻孕育著自身的必然性，這些原因主要可以歸納為以下幾點(diǎn)： ?。ㄒ唬┵J款機(jī)構(gòu)之間盲目降低貸款條件，惡性競(jìng)爭(zhēng)，埋下了危機(jī)的種子。為了能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)之中不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，許多放貸機(jī)構(gòu)調(diào)低了針對(duì)所有借款人的信用門檻。不少放貸機(jī)構(gòu)開(kāi)始向一些信用等級(jí)較低的借貸人推出
2、次級(jí)抵押貸款。一些次級(jí)貸款公司受利益驅(qū)使，開(kāi)始了更加激進(jìn)的信貸擴(kuò)張，甚至推出“零首付”、“零文件”等貸款方式，不查收入、不查資產(chǎn)，貸款人可以在沒(méi)有資金的情況下購(gòu)房，僅需聲明其收入情況，而無(wú)須提供任何有關(guān)償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假信息使不合格借貸人的借貸申請(qǐng)獲得通過(guò)。在這種情況下，本來(lái)根本不可能借到錢或者借不到那么多錢的“邊緣貸款者”，也被蠱惑進(jìn)來(lái)。 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)膨脹過(guò)后持續(xù)降溫，購(gòu)房者難以將房屋出售或者通過(guò)抵押獲得新的融資。自2000年美國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)起，布什政府用低利率再配合減稅措施，鼓勵(lì)大家購(gòu)房，從而逐步帶動(dòng)了一波以住房為標(biāo)的的持續(xù)上漲的資產(chǎn)市場(chǎng)。從2000
3、年到2006年，美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲了80%，漲幅為歷史之最。但從2006年開(kāi)始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步出現(xiàn)降溫跡象，房屋價(jià)格開(kāi)始持續(xù)走低。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的時(shí)候，放貸機(jī)構(gòu)和借款人以為，如果出現(xiàn)還貸困難，借款人只需出售房屋或進(jìn)行抵押再融資就可以了。但事實(shí)上，一旦整個(gè)住房市場(chǎng)存在降價(jià)預(yù)期，借款人很難再將自己的房屋賣出去，房屋價(jià)值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的地步。而逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的情況一旦大幅增加，次級(jí)市場(chǎng)就可能發(fā)生嚴(yán)重震蕩，并波及整個(gè)房貸市場(chǎng)?！ 。ㄈ┏掷m(xù)不斷的加息，加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)。在美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退以后，美聯(lián)儲(chǔ)的降息力度很大，從而刺激了消費(fèi)者的借錢欲望。但從２
4、００４年６月到２００６年６月間美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)１７次調(diào)高利率水平，基準(zhǔn)利率從1%調(diào)到5.25%，導(dǎo)致以浮動(dòng)利率為主的次級(jí)抵押貸款利率不斷提高，借款人的還款負(fù)擔(dān)逐漸加重，還款壓力迅速增大。在不堪重負(fù)的情形下，違約現(xiàn)象大量出現(xiàn)。很多貸款者，成為名符其實(shí)的“房奴”，特別是那些“次級(jí)信用”的人，如打零工、新移民和年輕單身母親等人，如今就面臨著沒(méi)法付出利息的窘境，更別說(shuō)償還本金了，于是抵押貸款市場(chǎng)違約率不斷上升。 （四）高風(fēng)險(xiǎn)房貸產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)房貸市場(chǎng)泡沫形成推波助瀾。美國(guó)次級(jí)房貸在2003年推出時(shí)，曾被認(rèn)為是一項(xiàng)了不起的金融創(chuàng)新，因?yàn)樗鼒A了沒(méi)有充分財(cái)力置業(yè)且信用欠佳人的購(gòu)房夢(mèng)想。在眾多次級(jí)市場(chǎng)貸款
5、公司“創(chuàng)新精神”的推動(dòng)下，各種新的房貸產(chǎn)品大量涌現(xiàn)。這些貸款的共同特點(diǎn)是，降低貸款初期的貸款利率，一般在還款的開(kāi)頭幾年，每月按揭支付很低且固定，等到一定時(shí)間之后，還款壓力陡增。很多炒房地產(chǎn)短線的“信用優(yōu)質(zhì)”人士認(rèn)定房?jī)r(jià)短期內(nèi)只會(huì)上升，自己完全來(lái)得及出手套現(xiàn)，還有眾多“信用一般”的人，用這類貸款去負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)超過(guò)自己實(shí)際支付能力的房屋。但當(dāng)房?jī)r(jià)持平或下跌時(shí)，這些貸款就可能變成高危品種，就會(huì)出現(xiàn)資金缺口而形成壞賬?！ 。ㄎ澹┐渭?jí)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移，利益相關(guān)者一損俱損，一榮俱榮。抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)成就了新世紀(jì)金融公司等次級(jí)抵押貸款公司的規(guī)模擴(kuò)張，但證券化過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)殘留最
6、終導(dǎo)致了該公司的破產(chǎn)命運(yùn)，對(duì)其而言，不徹底的證券化可謂“成也蕭何、敗也蕭何”。這是因?yàn)樵诘盅嘿J款證券化后，各行業(yè)的聯(lián)系更加千絲萬(wàn)縷。抵押貸款公司將手中的抵押貸款出售給銀行，銀行將它重新打包成抵押貸款證券后出售給投資者來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)，銀行還會(huì)與抵押貸款公司簽署協(xié)議，在個(gè)人貸款者拖欠還貸的情況下，必須回購(gòu)抵押貸款。在這種情況下，次級(jí)貸款公司的風(fēng)險(xiǎn)并未完全、徹底轉(zhuǎn)移出去。 二、我國(guó)局部地區(qū)具備次級(jí)房貸危機(jī)發(fā)生的可能 對(duì)照美國(guó)次級(jí)房貸發(fā)生的背景和原因，似乎在我國(guó)局部地區(qū)也能找到它未來(lái)可能或者必然發(fā)生的影子： （一）我國(guó)將進(jìn)入持續(xù)加息周期，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率上升的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)從20
7、03年開(kāi)始就出現(xiàn)了過(guò)熱現(xiàn)象，于今更是愈演愈烈，特別是2007年以來(lái)全國(guó)居民消費(fèi)物價(jià)總指數(shù)（CPI）一直持續(xù)上揚(yáng),居高不下，其中7月份為5.6%，創(chuàng)十年來(lái)新高，可以說(shuō)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)已經(jīng)面臨通貨膨脹的威脅。今后一段時(shí)期內(nèi)我國(guó)宏觀調(diào)控的措施可能更大，收緊流動(dòng)性的力度也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。實(shí)踐證明，貨幣政策總體從緊最可能采取、最有效的措施就是調(diào)高存貸款利率。在這種情況下，無(wú)疑個(gè)人住房按揭貸款利率將不斷走高，一定程度上成為個(gè)人住房貸款信用惡化和房?jī)r(jià)下跌的催化劑?！ 。ǘ┽槍?duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍
