利率、匯率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響.論文

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1、利率、匯率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響.論文.freelodelshoongrealestateprice,interestrateandexchangerate.Thenitconductsanempiricalstudyoftherelationsamongrealestateprice,interestrateandexchangerateintodel.Theresultsshoprovementoffinancialmarketcontributestointerestrateandexchangerateregulatingeconomysincetherea

2、redefectsinChina’sfinancialinstitution.Therefore,aintainingthesoundoperationofrealestateindustryandthat.Keyan(1995)和Kenny(1999)在研究中發(fā)現(xiàn)住宅需求和利率間存在正向關(guān)系國外學(xué)者對利率與住宅價格的關(guān)系研究比較充分,但他們的研究觀點仍然存在一定差異,而且忽略了匯率與住宅價格的關(guān)系研究當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲,為降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險,中國人民銀行于2004年10月29日和2005年3月16日兩次調(diào)整住房貸款政策,貸款利率分別上調(diào)0.27個百分點和0

3、.20個百分點同時,近期美元持續(xù)下跌,我國經(jīng)濟長期看好和較高投資回報預(yù)期與人民幣供求結(jié)構(gòu)上的不平衡,使得我國面臨著人民幣升值的壓力然而,國內(nèi)貨幣政策和國際金融環(huán)境變化將對我國房地產(chǎn)價格有何影響呢?下面將從理論和實證兩個層面,對該問題做細致研究本文第二部分將通過構(gòu)建利率匯率與房地產(chǎn)價格關(guān)系模型,解決三者理論關(guān)系不確定或研究不充分等問題;第三部分對實證分析涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)進行描述;第四部分利用理論模型對我國房地產(chǎn)市場進行實證研究;最后得出結(jié)論及基本對策二理論模型在開放經(jīng)濟條件下利率和匯率的不斷波動,使資本在各產(chǎn)業(yè)之間頻繁轉(zhuǎn)移,對資本品收益和價格產(chǎn)生了深刻影響由于房地產(chǎn)是一

4、種重要的資本品,而且其開發(fā)和銷售都與金融支持有密切聯(lián)系,利率和匯率的變化都會對房地產(chǎn)資金鏈產(chǎn)生重要影響,使得房地產(chǎn)價格變動與利率和匯率有著更直接的關(guān)系由于房地產(chǎn)業(yè)金融依賴度極高,房地產(chǎn)價格隨著金融支持力度的變化而波動,當(dāng)房地產(chǎn)價格增長率超過銀行貸款利率時,將形成價格繼續(xù)上漲的預(yù)期,導(dǎo)致房地產(chǎn)群體投機行為,最終使房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期得以實現(xiàn)在上述這種機制作用下,我們可以認為房地產(chǎn)預(yù)期價格的形成主要受兩個因素影響:(1)房地產(chǎn)所有者從物業(yè)的使用中獲得的收益,其中假設(shè)資本收益預(yù)期為零;(2)房地產(chǎn)所有者預(yù)期的增值收益下面將沿著該思路推導(dǎo)出房地產(chǎn)價格與利率匯率的理論關(guān)系根據(jù)

5、前面的分析,我們假定房地產(chǎn)價格由兩部分組成:Pt=Pmt+Ht(1)期中,Pt代表t期的房地產(chǎn)價格;Pmt代表房地產(chǎn)僅為自身使用時的房地產(chǎn)價格;Ht代表房地產(chǎn)作為投資品而獲得增值收益的現(xiàn)值很顯然,房地產(chǎn)預(yù)期增值收益的現(xiàn)值可表示為:Ht=H*t+1/(1+it)(2)期中,H*t+1代表下一期預(yù)期增值收益;i代表t期的利率房地產(chǎn)市場跟股票市場一樣,消費者具有買漲不買跌的投資心理一旦部分消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格將上漲,其他消費者會匆忙跟進,從而造成房地產(chǎn)市場非理性繁榮因此,我們可以認為房地產(chǎn)增值收益與前一期的收益相關(guān),即與房地產(chǎn)價格增長率有關(guān)由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)銷售都離不開銀

6、行貸款,使得利率變化對未來房地產(chǎn)增值收益有很大影響同時,貨幣升值將使國際游資迅速向獲利性好的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,在較短的時期內(nèi)完成貨幣買入賣出的置換,吸納這些游資的行業(yè)不會是汽車業(yè),也不會是國內(nèi)的消費品生產(chǎn)行業(yè),而最大可能是有較長久消費需求支持的房地產(chǎn)業(yè)這些“熱錢”會像吹氣球一樣很快地把房地產(chǎn)業(yè)炒熱,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格迅速上升因此,下一期房地產(chǎn)增值收益可表示為:H*t+1=f(gt,it,Et)(3)其中,gt表示房地產(chǎn)價格增長率,E表示匯率,上述公式說明H*t+1是由過去價格的增長率利率和匯率共同決定由于方程(1)中Pmt代表房地產(chǎn)僅為自身使用時的房地產(chǎn)價格,即消費者從房地產(chǎn)的

7、使用中獲得的效用,因此我們可以認為此時房地產(chǎn)價格僅與收入Y和利率i有關(guān)這是一種簡化的描述,收入Y可以代表消費者的需求能力,利率i代表金融支持程度,同時也是一個宏觀變量因此,自身使用時的房地產(chǎn)價格可表示為:Pmt=f(Yt,it)(4)將方程(3)(4)代入方程(3),可得到如下表達式:Pt=f1(Yt,it)+f2(gt,i,E)/(1+i)(5)通過上面的理論分析,可以清楚地了解到影響房地產(chǎn)價格變動的若干因素,分別是可支配收入過去房地產(chǎn)價格實際增長率利率和匯率根據(jù)方程(5)建立近似線性方程如下:pt=αo+α1Yt+α2it+α3gt+α4Et+ui(6)由于