我國實施住房倒按揭可行性研究

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1、我國實施住房倒按揭可行性研究內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和人們養(yǎng)老觀念的改變，倒按揭這一新生事物逐漸為人們熟悉和接受。本文通過分析在我國實施住房倒按揭的意義、在我國遇到的困難及其原因，提出了在我國保障住房倒按揭順利實施的對策，進(jìn)而指出住房倒按揭在我國的前景?！　￡P(guān)鍵詞：倒按揭以房養(yǎng)老原因?qū)Σ摺　　　∽》康拱唇液喗椤　　　∷^住房倒按揭，即反向住房抵押貸款，就是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，經(jīng)過

2、一定的年限，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。由此可見，倒按揭實質(zhì)上是住房養(yǎng)老財務(wù)證券化模式之一，是財務(wù)融資手段，在美國被稱為“住房現(xiàn)金計劃”，目的是把老人手中的房屋變?yōu)榭梢粤鲃雍拖M的貨幣，通俗的說就是“以房養(yǎng)老”?！　∽》康拱唇覙I(yè)務(wù)起源于荷蘭，成熟于美國。20世紀(jì)80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行率先在美國推出此業(yè)務(wù)，之后遍及全美，成為一種成熟的貸款方式，在加拿大、新加坡、日本等發(fā)達(dá)國家日趨

3、興旺，成為這些國家老年人改變生活方式，過更積極生活的重要途徑?！　〉拱唇抑饕袃煞N模式：美國模式和新加坡模式。美國模式的放貸對象是有住房的老人。一般來說，借款人以其自有住房作抵押向銀行貸款。在規(guī)定時期，借款人以出售自有住房的收入或其它資產(chǎn)還貸。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債也相應(yīng)增加，自有資產(chǎn)則逐步減少。房主無需即時出售房產(chǎn)或放棄產(chǎn)權(quán)，即可獲得穩(wěn)定的收入，從而改善老人的消費能力。新加坡模式的操作方式是由60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，這個機(jī)

4、構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，房價減去已支付的養(yǎng)老金的余額，歸老人的繼承人所有?！　〉拱唇揖哂幸韵绿攸c：在倒按揭中，借款人的終極目標(biāo)是獲得資金用于滿足生活需要，住房則作為擔(dān)保獲得資金的手段，貸款人的目標(biāo)是獲得住房上的利益并最終實現(xiàn)盈利；貸款分期發(fā)放，借款人一次歸還。由于是一種風(fēng)險貸款，債務(wù)人所欠利息都要加到本金上去，在計算復(fù)利的情況下，隨著時間的延長，債務(wù)人需歸還的利息會隨著本金的增加而不斷增加；倒按揭由于借款人壽命的影響，借款人的債務(wù)總量不確定；倒按揭的利率可采用固定利率或浮動

5、利率；貸款期限可以是有期限的，也可以是無期限的；倒按揭由于受到貸款期限不確定，抵押資產(chǎn)價值變化，利率不穩(wěn)定、預(yù)付款的風(fēng)險、房屋維修以及不可抗力致房屋毀損等方面的影響，存在著一定的市場風(fēng)險。　　　　在我國實施住房倒按揭的意義　　　　住房倒按揭作為社會保障體系的有力補充，有利于維護(hù)社會穩(wěn)定，由于歷史原因，我國人口老齡化趨勢嚴(yán)重，我國的社保體系不健全，養(yǎng)老金賬戶空賬達(dá)8000億元，許多民眾的微薄養(yǎng)老金不足以支撐生活所需。倒按揭這種采用財務(wù)金融手段來配置生命—時間資源的社會保障市場化運作方式則可以有效的提高擁有住

6、房的老人的收入水平，改善生活質(zhì)量，減輕社保體系的壓力，維護(hù)社會穩(wěn)定?！　∽》康拱唇铱梢岳瓌觾?nèi)需，刺激消費，從而拉動國民經(jīng)濟(jì)。我國經(jīng)濟(jì)的增長并未使國民的生活水平獲得同步提高。在拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”中，消費未得到應(yīng)有重視。倒按揭使消費能力較差的老人持續(xù)獲得一筆穩(wěn)定的收入，有利于提高其消費能力。同時，老人通過倒按揭解決了自身生活費問題，有利于減輕子女負(fù)擔(dān)，從而提高了子女一代的消費能力，進(jìn)而拉動整個國民經(jīng)濟(jì)增長?！　∽》康拱唇矣欣诒P活資產(chǎn)存量。倒按揭的實施可以活躍房地產(chǎn)二級市場，增加二手房的市場供應(yīng)量，提

7、高住房的利用效率，緩解住房供需矛盾，抑制房地產(chǎn)投資過熱和房價上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展?！　∽》康拱唇矣欣谏虡I(yè)銀行拓寬利潤來源，增加利潤增長點。目前我國銀行業(yè)貸款質(zhì)量不高，風(fēng)險較高。倒按揭貸款有利于拓寬銀行盈利空間，只要經(jīng)營得當(dāng)，可以增加銀行利潤，并且由于有資產(chǎn)做抵押，風(fēng)險相對較低，有利于在貸款的動態(tài)增長中改善不良貸款比例，降低金融風(fēng)險?！　∽》康拱唇矣欣谛纬蛇m應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制的新型代際關(guān)系。擁有住房的老人通過倒按揭將房產(chǎn)抵押給銀行，而不由子女繼承，且養(yǎng)老不依賴子女，將兩代人之間過渡以來的關(guān)系轉(zhuǎn)變

8、為相對獨立的關(guān)系?！　‖F(xiàn)階段我國實施住房倒按揭的困難及原因　　住房倒按揭自推出以來，在西方發(fā)達(dá)國家已相當(dāng)成熟，這幾年倒按揭在我國也已成為一個熱門話題。南京湯山“溫泉留園”已推出了“以房養(yǎng)老”的倒按揭性質(zhì)的舉措，其具體措施是老人將房產(chǎn)抵押給銀行后免費入住養(yǎng)老院，身故后房產(chǎn)歸養(yǎng)老院所有。這種住房倒按揭的舉措實施后至今經(jīng)營冷淡。具體說來，現(xiàn)時期我國實施住房倒按揭的困難和原因主要體現(xiàn)在以下幾個方面：　　傳統(tǒng)觀念障礙。中國人的傳統(tǒng)是“但