產(chǎn)品基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

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1、易居中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)院培訓(xùn)講義易居中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)院沈陽(yáng)分校培訓(xùn)教材（產(chǎn)品基礎(chǔ)知識(shí)類）二〇一〇年十一月12/12易居中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)院培訓(xùn)講義產(chǎn)品基礎(chǔ)知識(shí)——住宅規(guī)劃一住宅規(guī)劃——基本概念1居住區(qū)2居住小區(qū)3居住組團(tuán)4城市規(guī)劃用地：4.1居住區(qū)用地（R）：R=R01+R02+R03+R044.2住宅用地（R01）：指住宅基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含家務(wù)院、宅間小路和綠地）4.3公共服務(wù)設(shè)施用地（R02）：指公共服務(wù)設(shè)施建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地、道路、配建停車場(chǎng)等4.4道路用地（R03）：指宅間小路以外的各級(jí)道路、小

2、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)4.5公共綠地（R04）：指各級(jí)中心綠地、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、成人和兒童休憩場(chǎng)地、林蔭路和綠化隔離帶其他用地：指非直接為本區(qū)居民配套的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等5規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)及指標(biāo)5.1用地紅線：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。5.2容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值?？偨娣e包括：住宅、商業(yè)、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服務(wù)設(shè)施（居委會(huì)、物業(yè)用房、配電房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站…..）不包括露臺(tái)、地下室、層高低于2.2米的架空層、向公共開放的層高高于2.2米的架

3、空層……，凈用地面積指居住區(qū)用地，不包括代征道路用地、代征綠地用地5.3建筑密度：一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。相同容積率下，平均層數(shù)越高，建筑密度越低，可用于景觀用地越多。正常情況下，居住區(qū)建筑密度一般在12%~30%5.4道路紅線：規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。5.5建筑紅線：城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。5.6城市綠線：是指城市各類綠地范圍的控制線。5.7綠地率：綠地面積/規(guī)劃建設(shè)用地面積（覆土面積在3米以上的綠化才算在綠化面積中）。各類綠地包括：

4、公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），地下或半地下建筑的屋頂綠地、水面折算，不包括：屋頂、露臺(tái)的人工綠地。5.8房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。７０％至８０％的使用率比較合理。5.9集中綠地：建筑基地內(nèi)的集中綠地面積，在居住用地中應(yīng)不少于用地總面積的10％。居住小區(qū)的綠地率不少于總用地面積的35%。居住小區(qū)內(nèi)每塊集中綠地的面積應(yīng)不小于400平方米，且至少有三分之一的綠地面積在規(guī)定的建筑間距范圍之外。5.10公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)

5、施的、供居民共享的集中綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。公共綠地名稱最小規(guī)模居住區(qū)公園10000平米小游園4000平米組團(tuán)綠地400平米12/12易居中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)院培訓(xùn)講義塊狀帶狀綠地400平米，寬度不小于8米5.11日照間距：為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。（1）高層住宅的小套、中套應(yīng)有一個(gè)居住空間，大套應(yīng)有兩個(gè)居住空間能獲得冬至日連續(xù)滿窗有效日照不少于1h。（2）多層住宅間距在中心城浦西地區(qū)不得小于南側(cè)建筑高度的1.0倍，

6、在浦東新區(qū)、郊區(qū)、縣城鎮(zhèn)等地區(qū)不得小于1.2倍。（3）朝向?yàn)闁|西向的〔指正東西向和東（西）偏南45度以內(nèi)（不含45度），下同〕，其間距在浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)不小于主朝向一側(cè)遮擋建筑高度的0.9倍，在其他地區(qū)不小于1.0倍，且其最小值為6米。6停車設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)停車設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)：?jiǎn)谓ㄊ?、附建式、混合?住宅群體組合基本要求滿足功能、經(jīng)濟(jì)、美觀要求，日照/通風(fēng)/安靜/舒適/方便/安全/交往8住宅群體組合基本形式行列式、點(diǎn)群式、混合式二住宅規(guī)劃——基地特點(diǎn)1濱水濱水住宅項(xiàng)目，都會(huì)明顯的突出利用水景資源價(jià)值。2坡地山地項(xiàng)目，在突

7、出利用山地景觀和地形變化的前提下，還要規(guī)避山地由于坡度變化帶來的采光和交通問題。3高爾夫高爾夫項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)注重高爾夫景觀的最大化利用。4平地三住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類1鳥瞰圖鳥瞰圖為反映出小區(qū)整體或局部規(guī)劃面貌的高空拍攝圖片。實(shí)景、模型或者電腦模型。2總平面圖總平面圖就是能反映出整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃，其中包括小區(qū)的主體建筑物和配套設(shè)施，小區(qū)的道路系統(tǒng)，小區(qū)的景觀綠化的平面圖。3各類分析圖分析圖就是對(duì)總平面圖的道路交通、規(guī)劃進(jìn)行分析，圖中虛線表示該小區(qū)的道路系統(tǒng)。從規(guī)劃——小區(qū)路——組團(tuán)空間——院落空間，其中“組團(tuán)”就是組成

8、小區(qū)的基本單元。4組團(tuán)平面組團(tuán)平面圖就是能反映出小區(qū)中某個(gè)組團(tuán)的規(guī)劃，其中包括組團(tuán)中的主體建筑物，道路系統(tǒng)和景觀綠化等的平面圖。12/12易居中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)院培訓(xùn)講義產(chǎn)品基礎(chǔ)知識(shí)——住宅景觀一、住宅景觀——景觀風(fēng)格景觀風(fēng)格：1.中式風(fēng)格：中國(guó)傳統(tǒng)園林是表現(xiàn)自然，贊美自然，是自然美景的藝術(shù)再現(xiàn)，從理水可以看出：中國(guó)園林中水的表現(xiàn)形式是描寫自然界的河