華廈地產(chǎn)庫(kù)爾勒南環(huán)路項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告

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1、華廈地產(chǎn)庫(kù)爾勒項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告華廈地產(chǎn)庫(kù)爾勒南環(huán)路項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司2011年6月40華廈房產(chǎn)凌峻·中國(guó)華廈地產(chǎn)庫(kù)爾勒項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告目錄前言3第一部分戰(zhàn)略基本面4一、城市發(fā)展研究4二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析5三、區(qū)域發(fā)展探討6四、解讀華廈地產(chǎn)7五、項(xiàng)目解讀8第二部分思考篇8一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思考8二、項(xiàng)目開發(fā)模式思考11三、商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)思考14四、商業(yè)產(chǎn)品類型思考16第三部分戰(zhàn)略篇17一、項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)17二、項(xiàng)目整體發(fā)展原則17三、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略18四、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏26第四部分定位篇28一、項(xiàng)目整體定位28二、

2、項(xiàng)目住宅定位3040華廈房產(chǎn)凌峻·中國(guó)華廈地產(chǎn)庫(kù)爾勒項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告三、項(xiàng)目商業(yè)定位30四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位32第五部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算34方案一：地上商業(yè)全部銷售34方案二：1#棟三層、四層持有，其余銷售41方案三：1#棟三層、四層，2#棟三層持有，其余銷售48三個(gè)方案橫向?qū)Ρ确治?5結(jié)束語5640華廈房產(chǎn)凌峻·中國(guó)華廈地產(chǎn)庫(kù)爾勒項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告前言能與貴公司在庫(kù)爾勒合作本項(xiàng)目，我公司感到非常榮幸與期待。但同時(shí)我公司也清楚地意識(shí)到這是一次全新的挑戰(zhàn)。對(duì)貴公司而言，本項(xiàng)目將決定華廈地產(chǎn)能否進(jìn)一步鞏固在庫(kù)爾勒的地位和順利地進(jìn)行更多項(xiàng)目的開發(fā)。通過我公司對(duì)城市進(jìn)行一

3、周的市場(chǎng)調(diào)查工作和對(duì)項(xiàng)目的深入了解，同時(shí)憑借我公司對(duì)商業(yè)物業(yè)操作的專業(yè)與過往經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為目前本項(xiàng)目正處于前期各項(xiàng)關(guān)鍵事項(xiàng)，如定位和規(guī)劃等的論證階段，所以本方案重點(diǎn)解決以下問題：1、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問題對(duì)于華廈公司未來在庫(kù)爾勒的發(fā)展如何構(gòu)建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并在城市的發(fā)展浪潮中快速壯大。2、項(xiàng)目開發(fā)模式問題結(jié)合企業(yè)的短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)制定項(xiàng)目的開發(fā)模式，在實(shí)現(xiàn)資金回籠和地塊價(jià)值充分發(fā)揮中尋求平衡點(diǎn)。3、項(xiàng)目定位及職能戰(zhàn)略問題制定項(xiàng)目的整體開發(fā)戰(zhàn)略和各項(xiàng)職能戰(zhàn)略，為后期的營(yíng)銷和招商明確指導(dǎo)方向，清晰項(xiàng)目的定位。因項(xiàng)目總體規(guī)劃與各產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議，另案已提前提交，本案將不再涉及。40華廈房產(chǎn)

4、凌峻·中國(guó)華廈地產(chǎn)庫(kù)爾勒項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告第一部分戰(zhàn)略基本面一、城市發(fā)展研究庫(kù)爾勒市是新疆南疆的橋頭堡，在新疆具有承北啟南的特殊戰(zhàn)略地位，是新疆南北的交通樞紐，重要的物資文化集散中心。隨著國(guó)家政策對(duì)新疆地區(qū)的傾斜，可以預(yù)見未來新疆將迎來跨越式的大發(fā)展，作為南疆重要的城市，庫(kù)爾勒迎來發(fā)展契機(jī)。北烏南庫(kù)的戰(zhàn)略目標(biāo)，庫(kù)爾勒極有可能成為南疆的中心城市，城市的擴(kuò)容和人口的增加將為房地產(chǎn)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。宏觀面城市面目標(biāo)面未來的副省級(jí)中心城市城市的擴(kuò)容催生項(xiàng)目戰(zhàn)略引擎n對(duì)于企業(yè):借助城市發(fā)展之勢(shì)，通過項(xiàng)目快速建立企業(yè)品牌，并構(gòu)筑企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而獲得城市發(fā)展所帶來的實(shí)際利益。n對(duì)

5、于項(xiàng)目:不僅在產(chǎn)品和營(yíng)銷上全面領(lǐng)先市場(chǎng)，而且通過商業(yè)的成功開發(fā)，整合資源，為企業(yè)未來在拿地過程中形成自身的優(yōu)勢(shì)。40華廈房產(chǎn)凌峻·中國(guó)華廈地產(chǎn)庫(kù)爾勒項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析全局思維，謀定后動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展階段購(gòu)買力分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)產(chǎn)品分析雖然近幾年城市房地產(chǎn)快速發(fā)展，但整體發(fā)展水平不高，無論是樓盤的檔次還是價(jià)格顯然無法與城市的地位相匹配。整體而言，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，競(jìng)爭(zhēng)層面相對(duì)較低，更多在于地產(chǎn)價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)，并逐漸發(fā)展到產(chǎn)品層面競(jìng)爭(zhēng)。豐富的資源決定藏富于民的特征，市場(chǎng)不缺少購(gòu)買力，而缺少同水平的產(chǎn)品，對(duì)于地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)而言，均具有較大發(fā)展空間大多樓盤產(chǎn)品開

6、發(fā)中規(guī)中矩，缺乏創(chuàng)新和產(chǎn)品品質(zhì)的打造，大多以單一住宅開發(fā)為主，沒有形成合理的借勢(shì)和資源整合。領(lǐng)先半步進(jìn)入無人競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代對(duì)于目前的庫(kù)爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，缺乏強(qiáng)勢(shì)品牌、缺乏標(biāo)桿、缺乏創(chuàng)新；在這樣的市場(chǎng)條件下，對(duì)于華廈地產(chǎn)而言，正是企業(yè)品牌建立的機(jī)會(huì)點(diǎn)，通過商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、產(chǎn)品的創(chuàng)新、品質(zhì)的打造及營(yíng)銷上的注重，有望領(lǐng)先市場(chǎng)和超越市場(chǎng)。三、區(qū)域發(fā)展探討1、區(qū)域現(xiàn)狀40華廈房產(chǎn)凌峻·中國(guó)華廈地產(chǎn)庫(kù)爾勒項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告本案處于城市新城區(qū)，臨近市政府，周邊教育資源豐富，但生活配套相對(duì)缺乏，在無良好外部資源條件的支撐下，地塊價(jià)值最大化必須依靠自身的發(fā)力，一方面需要在產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)上進(jìn)行突破

7、，另一方面依托商業(yè)的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)以商帶住。2、區(qū)域未來前景分析隨著城市的擴(kuò)容，及建國(guó)路的拉通，項(xiàng)目未來前景看好；項(xiàng)目周邊多個(gè)樓盤的開發(fā)，未來居住氛圍將進(jìn)一步形成，人口的聚集將催生對(duì)日常生活消費(fèi)需求，商業(yè)具有一定的發(fā)展空間。補(bǔ)缺+借勢(shì)充分發(fā)揮地塊價(jià)值，必須以前瞻性眼光看待區(qū)域發(fā)展n補(bǔ)缺——區(qū)域生活中心區(qū)域目前缺乏滿足周邊居民日常生活需求的商業(yè)（如超市、社區(qū)商業(yè)等），本案可適當(dāng)進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)在體量上進(jìn)行平衡，過大體量的商業(yè)不利于經(jīng)營(yíng)，但過小體量的商業(yè)無法形成一定的輻射力和影