西安—花園洋房專題分析92303869

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1、目錄第一部分樓盤點評1金泰絲路花城1華榮風景大院5白樺林居9奧林匹克花園12水岸花城16灃橋藝墅家20第二部分專題總結(jié)23一專題一23二專題二26三、專題三27四、專題四28五、專題五30六、專題六33七、專題七36結(jié)束語3939第一部分樓盤點評金泰絲路花城一、項目概況1、開發(fā)概況l發(fā)展商：陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司l樓盤地址：城西區(qū)世紀大道清華科技產(chǎn)業(yè)園東電話：336926882、指標概況l占地面積：561畝l總建筑面積：530000㎡l容積率：1.4二、環(huán)境概況?金泰?絲路花城正處西咸共建區(qū)中央，距咸陽市城區(qū)及西安市地界僅5分鐘車程，距西安市區(qū)僅25分鐘車程，自然環(huán)境和地理

2、位置十分優(yōu)越。作為一個珍稀的低密度溫泉洋房社區(qū)，項目涵蓋了情景洋房、多層電梯洋房、尚品公館及花園洋房四種產(chǎn)品類型。所有樓體采用南北向排列分布，建筑外觀運用坡屋頂及退臺設(shè)計，具有豐富的空間層次感。外立面線條采用亮麗的黃藍搭配，使建筑洋溢著浪漫的現(xiàn)代小鎮(zhèn)氣息。戶型平面呈靈活性的并列式布局，最大程度地為業(yè)主提供個人創(chuàng)意空間。大社區(qū)，小組團，富于變化的行列式排布，內(nèi)外精細的環(huán)境設(shè)計，充分體現(xiàn)出現(xiàn)代社會“以人為本”的庭院式生活方式。39三、配套概況1、24小時入戶溫泉2、陜西師范大學(xué)金泰絲路花城學(xué)校（小學(xué)、幼兒園）3、大型溫泉會所，4、繽紛商業(yè)街區(qū)、5、豪華的業(yè)主專屬大巴、6、安防：小區(qū)

3、紅外線，24小時保安巡邏7、供電：市政供電8、供水：24小時溫泉熱水9、供氣：市政供氣10、電梯：名牌電梯四、交房標準結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)（情景洋房）、剪力墻結(jié)構(gòu)（花園洋房、電梯洋房）、框架結(jié)構(gòu)（尚品公館）外墻：高檔涂料、部分高檔面磚內(nèi)墻：高檔涂料門窗：鋁合金廚房：毛墻毛地、冷熱水、煤氣管道衛(wèi)生間：上下水管道、冷熱水五、物業(yè)類型1物業(yè)類型：花園洋房多層電梯多層六、價格及銷售狀況1價格：多層均價2300，花園洋房的均價是300039電梯多層:27002銷售率：70%（二期）3.戶數(shù)：3500戶七、廣告宣傳及銷售方式1、銷售方式：2、媒體選擇：、報廣，DM，網(wǎng)絡(luò)，POP廣告八、項目ＳＷＯ

4、Ｔ分析1、優(yōu)勢l價格優(yōu)勢：經(jīng)過對市場同類別墅的價位調(diào)查，金泰絲路花城的價格與同類物業(yè)相比較為便宜。l規(guī)劃布局優(yōu)勢：所有樓體采用南北向排列分布，建筑外觀運用坡屋頂及退臺設(shè)計，具有豐富的空間層次感。l文化優(yōu)勢：外立面線條采用亮麗的黃藍搭配，使建筑洋溢著浪漫的現(xiàn)代小鎮(zhèn)氣息文化優(yōu)勢：處于灃峪口，灃水出秦嶺后形成灃河的上水源頭，擁有源頭文化！l資源優(yōu)勢：唯一的擁有溫泉水！l教育優(yōu)勢：建立有陜西師范大學(xué)金泰絲路花城學(xué)校，以及和西北大學(xué)合建的中學(xué)。2、劣勢l交通方面：交通便捷性差，距離市區(qū)較遠。l服務(wù)方面：同競爭對手的物業(yè)相比，金泰恒業(yè)物業(yè)尚未形成品牌效應(yīng)，故而會造成一些顧客的擔心。l銷售方

5、面：由于該項目地產(chǎn)商在資金方面的實力較弱，尚未形成品牌效應(yīng)，銷售系統(tǒng)不完備，如銷售中心功能不完整，銷售道具不齊全。l廣告方面（1）廣告宣傳缺乏長期性，品牌形象未能整合統(tǒng)一持續(xù)運作，品牌積累還不夠。缺乏完整統(tǒng)一的視覺傳達。39（1）無主題廣告語，一期以后的廣告調(diào)性很差。（2）報紙廣告感性訴求比較缺乏，與目標消費者的溝通還不夠；與消費者還有一定的距離。2、機會隨著西安市的進一步建設(shè)開發(fā)，此地將會得到很快的發(fā)展，形成一個新的居住區(qū)，將會有更多的白領(lǐng)階層遷入此地，將會對項目的順利清盤奠定堅實的基礎(chǔ)。3、威脅在項目周邊有許多有實力的投資項目紛紛落地，開發(fā)商實力雄厚；此外競爭對手的大盤操作

6、，使得其產(chǎn)品體系更豐富，配套設(shè)施更齊全，產(chǎn)品成本更低，消費者選擇余地更大。39華榮風景大院一、項目概況1．開發(fā)概況l發(fā)展商：浙江華榮集團股份有限公司l開發(fā)商：陜西華榮置業(yè)有限公司售樓地址：西安市含元路158號電話：867199992．指標概況l項目占地面積：191畝l總建筑面積：123畝l綠化率：35%l容積率：1.83l戶數(shù)：1100二、環(huán)境概況華榮風景大院，位于西安市區(qū)二環(huán)線內(nèi)，含元路與八府莊南路交界處。社區(qū)規(guī)劃以4層的低層院落洋房為主，結(jié)合部分景觀電梯公寓與景致商街共同組成，是西安市中心罕見的低容積高品質(zhì)社區(qū)。華榮風景大院，獨特的圍合式組團規(guī)劃，營造戶戶享庭院，家家有景觀

7、的優(yōu)異人居體驗。三、配套概況1．公共配套學(xué)校：38中，西煤子校，陜重子校，48中，鐵五中，錦園國際學(xué)校，陜西科技大學(xué)39商場：太華路家世界，胡家廟易初蓮花，金花路家世界銀行：工行，農(nóng)行，建行，中國郵政醫(yī)院：唐城醫(yī)院，鐵指醫(yī)院，西京醫(yī)院，大華醫(yī)院交通：16409路公交線路2．社區(qū)配套西安地區(qū)首批運用太陽能建筑設(shè)計一體化的新型節(jié)能社區(qū)獨領(lǐng)，廣泛利用先進節(jié)能技術(shù)，外墻外保溫達到65%節(jié)能，四重門禁系統(tǒng)四、交房標準室內(nèi)l內(nèi)墻：水泥沙漿拉毛l室內(nèi)頂棚：水泥沙漿拉毛l地面：水泥沙漿壓實趕光l衛(wèi)生間：預(yù)留