濟(jì)南中潤集團(tuán)世紀(jì)城項目

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1、濟(jì)南中潤集團(tuán)世紀(jì)城項目目錄前言………………………………………………………………2第一部分項目基本情況解析………………………………4第二部分項目推廣主題解析……………………………11第三部分項目營銷推廣策略……………………………16第一節(jié)項目總體推廣思路………………………………16第二節(jié)項目分階段推廣策略……………………………25第四部分項目營銷推廣費用制定原則……………………61前言1、本方案為整體推廣思路，具體的工作開展以此方案為理論依據(jù)。分階段、分內(nèi)容具體細(xì)節(jié)安排詳見各階段具體工作計劃與方案，如具體的報廣策略詳見每月報廣投放計劃，具體的活動策略詳見每月活動計劃與方案。

2、2、推廣階段劃分必須與項目工程進(jìn)度緊密結(jié)合，工程進(jìn)度以及準(zhǔn)備配合工作將直接影響營銷推廣節(jié)奏。3、多層整體價格策略與價格走勢詳見專項方案，力爭在多層的后期營銷中通過推廣、造勢與現(xiàn)場銷售技巧拉升均價，盡快回籠資金，達(dá)成甲方要求。4、本方案主要為項目多層部分的營銷推廣修訂方案，對于其中的一些計劃安排，在經(jīng)過討論的基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改。未盡事宜在以后工作開展中不斷完善。5、本方案多層營銷推廣計劃為理想狀態(tài)下（宏觀經(jīng)濟(jì)面、政策面及市場格局沒有質(zhì)變，工程開發(fā)進(jìn)度如期完成、資金流通狀態(tài)良好，沒有不可預(yù)見因素影響項目整體運作節(jié)奏）擬訂的計劃，如果上述先決條件發(fā)生變化，則營銷推廣計劃相應(yīng)進(jìn)行調(diào)

3、整；本計劃的執(zhí)行將秉承保證計劃、但不拘泥于計劃的原則，在客觀條件許可時，盡量在此計劃基礎(chǔ)上提高目標(biāo)、以期縮短營銷周期。6、本方案小高層營銷推廣計劃是在缺乏具體開發(fā)進(jìn)度依據(jù)的條件下?lián)追揭筇摂M的銷售計劃，不具備實際操作層面的意義、僅供甲方參考；實質(zhì)性操作型銷售計劃將在開發(fā)前期準(zhǔn)備工作有一定頭緒、未定因素、節(jié)點式確定開發(fā)進(jìn)度的情況下，對現(xiàn)有計劃予以修正，經(jīng)雙方討論通過后執(zhí)行；具體方案將在明年開春進(jìn)行新一輪市場調(diào)查、觀察宏觀市場變化且在項目賣點部分兌現(xiàn)后再行制定，實事求是、務(wù)求實現(xiàn)其最佳效益。7、由于本市居民對小高層有一定抗性、且目前片區(qū)有大量多層與準(zhǔn)現(xiàn)樓小高層陸續(xù)入市、今年

4、已基本進(jìn)入銷售淡季，因此小高層與商鋪的營銷推廣不宜太早進(jìn)行。建議此兩部分的實質(zhì)性營銷推廣活動在本項目多層銷售到一定程度時開始實施。8、本方案由于缺乏準(zhǔn)確的開發(fā)進(jìn)度計劃依據(jù)，是按常規(guī)理論開發(fā)進(jìn)度制定的模擬營銷計劃，僅供參考；具體操作性計劃需要在有明確開發(fā)進(jìn)度計劃后加以調(diào)整，并隨市場變化而修正。第一部分項目基本情況解析一、齊魯花園市場形象定位1、項目市場形象定位：◆本項目是天橋區(qū)在新的城市規(guī)劃定位與發(fā)展態(tài)勢下，新一代標(biāo)志性人居社區(qū)，配套完善、生活康樂，代表未來北部生活的新典范?！舯卷椖渴穷I(lǐng)先市場的先進(jìn)產(chǎn)品，比目前市場上同類產(chǎn)品物有所值?！舯卷椖渴敲嫦蚱胀üば诫A層的，尋常百姓完

5、全可以負(fù)擔(dān)的小康、后小康時代康樂型社區(qū)。2、項目市場形象定位依據(jù)：◆目前天橋區(qū)大多同類產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格與開發(fā)推廣理念仍停留在較為落伍的建筑風(fēng)格和低層次的產(chǎn)品功能訴求上，本項目提出上述市場形象在境界上高出一籌，同樣產(chǎn)品便顯得品質(zhì)感較高，便于項目價格定位于較高水平、實現(xiàn)投資回報；◆好的項目市場形象有利于樹立公司品牌形象，擴(kuò)大項目市場知名度，項目銷售與公司發(fā)展二者相輔相成，可互相促進(jìn)，有利于公司戰(zhàn)略發(fā)展；◆天橋區(qū)固有的負(fù)面形象使得居住其中的市民對自身良好的社會地位與居住環(huán)境的改善有強(qiáng)烈的向往，樹立良好的市場形象可迎合目標(biāo)客戶的心理需求，引起其強(qiáng)烈共鳴。二、齊魯花園目標(biāo)客戶定位根據(jù)區(qū)

6、域消費群市場的調(diào)查，按客戶特征劃分，本項目目標(biāo)客戶主要可劃分為如下幾類：（1）普通工薪階層（包括企事業(yè)單位白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)）購買用途：居家、休閑客戶特征：這部分人消費能力較強(qiáng)，消費意識較為超前，容易接受新生事物。年齡一般在25-45歲之間，有一定學(xué)歷或?qū)I(yè)技能，有足夠的經(jīng)濟(jì)能力滿足基本的小康生活，對生活質(zhì)素有一定美好憧憬與追求、但又較為精明、謹(jǐn)慎、注重實際，不愿意或不足以追求華而不實、超越自身負(fù)擔(dān)能力的豪宅。因為平時工作節(jié)奏快，他們追求時尚、簡單、輕松、隨意的生活，關(guān)注個人與家庭成員身體健康，部分可能熱愛運動。他們上班一般在市中心區(qū)，但他們有強(qiáng)烈的現(xiàn)代生活理念。喜歡在周末和節(jié)假

7、日休閑，過著“5+2”的生活。同時，他們愛熱鬧，喜歡和朋友置業(yè)在一起，他們一般對面積較適中的住房較感興趣，其主要目的是為了改善原有居住條件。選擇的住房一般為兩房或面積較小的三房?？蛻絷P(guān)注：自然生態(tài)的環(huán)境、運動設(shè)施、良好的物業(yè)管理、較實惠的價格。（2）濟(jì)南本地的私營業(yè)主（以天橋區(qū)為主）購買用途：居家、投資客戶特征：這些私企業(yè)主主要集中在天橋區(qū)，他們正處于事業(yè)的黃金時期，平時工作節(jié)奏快，追求現(xiàn)代時尚、簡單隨意的生活。有著強(qiáng)烈的投資觀念和現(xiàn)代生活理念。作為長期在北部區(qū)域工作生活的經(jīng)商人士，對北部樓市自然十分關(guān)注，價格經(jīng)濟(jì)實惠而樓盤品