望京地區(qū)區(qū)域市調報告

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1、望京地區(qū)區(qū)域市調報告一、北京市宏觀市場分析（一）舉辦奧運會對北京房地產市場的影響分析辦奧是北京房地產市場的一個前所未有的發(fā)展契機。從整體上看，辦奧會促進北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面，人們的預期變得更好，集聚了人氣，總的投資會增加，從而使開發(fā)商對未來北京房地產市場有一個良好的預期，對前景充滿信心，刺激、帶動更多的本地或外地開發(fā)商投資房地產，增加投資，大干快上做項目，投資有不斷擴大的趨勢，從而使整個房地產市場的供給明顯增加。同時辦奧運會使北京的全國核心地位得到加強，國際化程度提高，城市功能得到加強，環(huán)境得到改善，會吸引更多的國內外人士來北京觀光、旅游、工作、

2、生活、學習，集聚了人氣，帶動經濟持續(xù)增長，整個城市購買力上升，這些必然會引致對各類房地產物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。（二）WTO對北京房地產市場的影響分析加入WTO，房地產需求總量將急劇增加，直接表現為高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)用地的需求明顯增加。一旦入世，中國的市場在幾年內將完全與世界接軌，最具成長性的中國市場對全球都具有誘惑力。相對便宜的樓價，對海外投資者有巨大的吸引力。這一點，已經在北京樓市初露端倪，一些高品質樓盤境外買主的比例越來越高。入世后，北京等大城市必將成為外商搶灘中國市場的“橋頭堡”，外商來得越多，他們對住宅、辦公樓的需求量越大

3、，加上更多國內外金融機構的信貸支持，購買力將持續(xù)提升。WTO的國民待遇原則要求內銷和外銷商品房并軌（北京市已從2000年11月20日起取消了內銷和外銷商品房銷售許可證的核準事項），這將刺激需求的增加。入世對經濟發(fā)展的促進將使居民收入提高，加上境外人士居住與投資需求的增加，對住宅的有效需求趨升。入世使房地產企業(yè)的融資渠道空前開闊，金融業(yè)的競爭也會使利息降低，貸款方式更加靈活，名實相副的零首付等付款方式將大行其道，更符合買房人的利益，這實際上降低了買房成本，放大了需求。（三）政策面對北京房地產市場的影響分析1、121文件影響央行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的

4、通知》的出臺，對整個房地產業(yè)的發(fā)展格局開始產生重大影響，其中最直接的影響就是對房地產企業(yè)融資渠道的沖擊，導致資金密集型的房地產企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產融資將趨向多元化。2、國務院18號文件國務院下發(fā)的18號文件正式提出“房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)”。說明政府要繼續(xù)推動房地產的消費，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展決心和信心。（四）本市房地產各項經濟指標2003年1－7月，全市商品住宅建設完成投資278．6億元，其中31．9億元用于經濟適用住房建設。商品住宅開復工面積累計達到4659萬平方米，比上年同期增加713萬平方米，增長18．1％。經濟

5、適用住房開復工面積600萬平方米，為全部商品住宅開復工面積的12．9％，比上年同期增加150萬平方米，同比增長25．1％。2003年8月份房屋銷售總數為16956套，總面積為180萬余平方米，銷售總金額103.2億元人民幣。其中：　　商品房預售總數為11753套，銷售面積為135.5萬平方米，銷售總金額88.4億元人民幣，均價為每平方米6521元人民幣?！　〗洕m用住宅預售總數為2131套，銷售面積為19.5萬平方米，銷售總金額7.3億元人民幣，均價為每平方米3738元人民幣。　銷量較7月份相比，本月商品房預售在銷售套數、面積、金額均比7月份上升10%左右。經

6、濟適用房各項指標較7月份上升25%到45%?！　「黜棓祿砻鳎耗壳氨本┦蟹康禺a市場依然供需兩旺。一、北京市住宅市場趨勢1、“非典”過后健康住宅多受青睞，低密度、低容積率、高綠化率的樓盤成為亮點。2、小戶型走勢強勁。100平米內的一居、二居產品依然暢銷。3、開發(fā)商重視園林設計、新開樓盤水景已成必備。4、小區(qū)的功能配套越來越受重視。5、地段、概念逐漸弱化，同一區(qū)域不同價格的房子共存現象日趨明顯。一、競爭個案分析（一）寶星園一、環(huán)境分析本案位于北京市朝陽區(qū)望京東北部京順路大山子出口（望京A3區(qū)）內，緊鄰京順路、機場高速路。（一）區(qū)位環(huán)境分析：望京地區(qū)是北京市繼方莊之

7、后又一開發(fā)的住宅區(qū)，主要由北京城市開發(fā)公司開發(fā)為主，前期的望京花園等項目都已開發(fā)完成，現該地區(qū)綜合配套經過多年開發(fā)已經十分成熟，又有第四使館區(qū)在此建立，使這一地區(qū)具有國際生活品味。（二）小區(qū)內部環(huán)境分析：內部園林設計以水景為主，植被錯落有致，綠化率達到35%。二、產品分析（一）建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積40萬平方米，分三期開發(fā)完成，一期建筑面積15萬平方米，二期、三期待定。２００１年５月開盤，2005年開發(fā)全部完成。（二）建筑形態(tài)：（1）蝶形塔樓6棟，2棟18層，2棟23層，2棟25層。（2）一梯六戶（3）首層大堂挑空。（三）外立面：（1）6層以上高檔外墻涂料

8、，（2）1—6層配高級墻面磚（四）戶型