金豐易居地產(chǎn)策劃

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1、金豐易居地產(chǎn)策劃項目綜述根據(jù)本公司對項目周邊市場調(diào)研分析得出該項目是可行的，主要如下：l銷售價格低于本區(qū)域同類產(chǎn)品l項目周邊缺乏類似商鋪，產(chǎn)品差異性覺定了項目的成功可能性l項目商鋪為沿街商鋪，招商便利l小區(qū)業(yè)主對該沿街商鋪的依賴性l該地區(qū)商鋪具有一定升值潛力第一部分市場分析一、區(qū)域商業(yè)用房市場分析按上海市政府規(guī)劃，居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施按5.5％配備，到2005年，商鋪的增量約在410-440萬平方米，5年間增長超過30％。目前，全市已形成100多個大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的社區(qū)商鋪面積將迅速增長，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營業(yè)面積估計達到250萬平方米，銷售額可達6

2、00億元。盡管如此，據(jù)有關(guān)專家稱，今后幾年上海商鋪市場的總體狀況仍然需求大于供給，繼續(xù)走俏。目前徐匯區(qū)的住宅交易量和非住宅交易量之比為9：1，整個上海市也基本是這個水平，非住宅交易的市場空間很大，預(yù)計明年的增長幅度在10％左右。伴隨非住宅交易量的增長，租賃市場也將同步發(fā)展，因為不少非住宅產(chǎn)品，尤其是一些國外和港臺的房地產(chǎn)商開發(fā)的寫字樓等項目都采用只租不售的方式，例如和記黃埔在長樂路上新建的華爾登廣場辦公樓，今后對外全部采取出租方式。除辦公樓外，商鋪在非住宅房地產(chǎn)中的“熱度”也在上升。據(jù)了解，目前徐匯區(qū)商鋪均價已達每平方米2萬元左右，市口較好的商鋪成了搶

3、手貨。二、社區(qū)街面商鋪發(fā)展趨勢社區(qū)商業(yè)街目前正受到投資客的關(guān)注，主要是與城市空間拓展和商業(yè)發(fā)展的擴散趨勢有關(guān)?；谛旒覅R商圈為上海市內(nèi)三大商圈之一，周邊配套及其豐富。而本項目作為徐家匯商圈輻射地段，社區(qū)配套商鋪必不可少。而社區(qū)商鋪具有很多優(yōu)良商鋪投資項目的特征，除了“商業(yè)實現(xiàn)最直接的銷售場所”外，還具有以下特征：價值穩(wěn)定性：社區(qū)商鋪銷售對象固定，因而其銷售的量、價比較穩(wěn)定?？偭抗?yīng)有限性：決定了投資的風險性較小。自然增值性：通過周邊規(guī)劃，住戶增多，社區(qū)商鋪自然而然有它升值的一面。第二部分產(chǎn)品分析一、項目概述與分析1、項目位置本項目處于龍華板塊內(nèi)，位于龍

4、吳路338弄，屬于“獅城花苑”沿街商業(yè)設(shè)施；距輕軌漕溪路站點5分鐘的路程，此外距“徐匯御景苑”住宅小區(qū)僅“一門之隔”。2、項目概況本項目為沿街商業(yè)設(shè)施，總面積1823.29平方米，共一層；目前85818超市、給水站、美容美發(fā)廳等6家商鋪借租在此。3、項目周邊交通由于地處幾個居民居住區(qū)內(nèi)，周邊往來交通眾多：輕軌漕溪路站、56、111、770、824、144分布周邊。二、項目SWOT分析針對本項目具體特點，我們調(diào)研認為：◆優(yōu)勢方面(Strengths)l項目地處徐家匯商業(yè)圈輻射地段，整個區(qū)域的商業(yè)用房價值帶動了本地區(qū)的商鋪市場。l從地段要素來看，該項目周邊

5、無類似產(chǎn)品，產(chǎn)品獲取成功的可能性增大。l整體項目的權(quán)屬關(guān)系比較明確，產(chǎn)權(quán)證將于2003年11月20日辦出，項目啟動迅速，因此可以在時間上贏得主動，以速度獲取區(qū)域客戶。l距輕軌龍漕路站點5分鐘的步行時間，周邊20多部公交車通往全市各地，交通很是方便。l產(chǎn)品本身的設(shè)計沒有大的缺陷?？臻g比較容易分割成市場需要的戶型，這也是當前市場定位最關(guān)鍵的一個要素，即戶型定位?！袅觿莘矫?Weaknesses)該項目自身也存在某些方面的劣勢：l該商鋪南面為龍吳路地下通道，過往人流較少l周邊住戶相對較少，制約了該商鋪消費能力l項目車輛進出相對不便◆機會方面(Opportun

6、ities)l上海市房地產(chǎn)市場投資性產(chǎn)品的整體升溫，特別是對商鋪的需求比例遠遠高于其它房產(chǎn)投資性產(chǎn)品。l徐家匯十五期間整體規(guī)劃及發(fā)展，勢必會帶動周邊社區(qū)商業(yè)。l利用公司現(xiàn)有客戶資源，滿足其投資商鋪心理，迅速去化該項目。l從本項目所處的市場環(huán)境來看，“徐匯御景苑”明年5月交房，帶動此地消費量增。l項目體量較小，容易去化，資金回籠快速。l相對于徐匯區(qū)整體商鋪市場，價格較低的優(yōu)勢吸引部分投資客戶。l本項目周邊公寓眾多，所住居民具有一定的消費能力。◆威脅方面(Threats)本項目在實施過程中，也面臨以下一些市場威脅：l目前已有6套商鋪帶租約經(jīng)營，今后重新包裝

7、如何處理這部分客戶是一個關(guān)鍵因素。l市場和客戶群體對商鋪產(chǎn)品開始細分，結(jié)構(gòu)、空間、戶型等都需要合理的劃分。l銷售周期不確定性，銷售周期可能會比預(yù)計中的要長。l商鋪的售后管理較為困難。三、利潤空間開發(fā)商目前對于該項目報價11000元/平方米，因項目總建筑面積為1823.29平方米，得出總銷金額為20056190元；本項目預(yù)計以均價15000元/平方米面向市場，總銷金額將會達到27349350元，毛利潤將達到7293160元，扣除裝修費100萬元左右、廣告費10萬元左右，所有案場開銷及人員傭金，預(yù)計公司凈利潤將達到500萬元之上。第三部分項目定位一、產(chǎn)品定

8、位本案規(guī)劃努力成為就近居民休閑、聊天、娛樂、消費的場所；美容院、便利超市、休閑茶座、書屋、少女