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《商品房銷售的財務和稅務處理》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在應用文檔-天天文庫。
1、★精品文檔★商品房銷售的財務和稅務處理房地產開發(fā)企業(yè)“生產制造”的產品是“商品房”,具有商品的一般特性,因此,房地產銷售收入的確認應依據(jù)《企業(yè)會計準則——收入》的有關規(guī)定。根據(jù)《企業(yè)會計準則——收入》的規(guī)定,銷售商品收入同時滿足下列條件的,才能予以確認:企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權,又沒有對已售出的商品實施有效控制;收入的金額能夠可靠地計量;相關的經濟利益很可能流入企業(yè);相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量?！ τ谝话惝a品,生產
2、企業(yè)需要在產品完工后才能進行銷售,而房地產企業(yè)在商品房竣工驗收前后均可以簽訂銷售合同。國家稅務總局在《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》中規(guī)定,企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現(xiàn)?！ 「鶕?jù)國家有關法律法規(guī),房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定取得房地產預售許可證后,就可以上市預售房地產。所謂房地產預售,指房地產開發(fā)經營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或者房價款的行為。在日常生活中可以發(fā)現(xiàn),不少商品房在沒有正式完工、達到竣工驗收交付的
3、條件時就已銷售完畢。2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作–獨家原創(chuàng)6/6★精品文檔★ 在商品房尚未竣工驗收時,不符合會計上收入確認的條件,即使收到購房款,也不能確認為“主營業(yè)務收入”,而只能通過“預收賬款”核算。例如,某房地產開發(fā)企業(yè)進行某項目開發(fā),本月收到購房戶購房訂金3000萬元?！ 〗?銀行存款30000000 貸:預收賬款30000000?！ ≈灰跊]有交付商品房鑰匙之前,所有收到的購房款項全部記入“預收賬款”?！ ⊥ǔ?工業(yè)產品生產企業(yè)在收到客戶訂金時不需要納稅。但房地產企
4、業(yè)從事商品房的預售所收到的預收購房款,因為符合稅收上的收入確認條件,需要按稅法規(guī)定納稅?！ ∈盏筋A收購房款,按稅法規(guī)定所繳納的相關稅金,在交付商品房鑰匙之前,除印花稅外,全部記入“應交稅費”有關具體稅種項目下?！ 〕猩侠?假設該房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房需要繳納以下稅款:5%的營業(yè)稅;以繳納的營業(yè)稅為基礎繳納7%的城建稅、3%的教育費附加和2%的地方教育附加;按預收房款總額繳納萬分之五的印花稅,同時按規(guī)定預繳土地增值稅。那么,該房地產開發(fā)企業(yè)在次月15日前要到主管稅務機關申報繳納相關稅收,并做如下會計
5、處理: 借:應交稅費——應交營業(yè)稅1500000 應交稅費——應交城市維護建設稅 1050002016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作–獨家原創(chuàng)6/6★精品文檔★ 應交稅費——應交教育費附加45000 應交稅費——應交地方教育附加 30000 應交稅費——應交土地增值稅650000 管理費用——印花稅15000 貸:銀行存款2345000。 在交付鑰匙之前,所有收到的預收購房款都按上述方法進行會計處理。 建議房地產企業(yè)會計人員對銷售過程中所有的購房款都通過“預收賬款”來
6、核算,達到交房條件時再從“預收賬款”轉入“主營業(yè)務收入”,這樣便于今后分析、比較?！ 〖僭O2013年5月底累計預收購房款22000萬元,2013年6月交付鑰匙的商品房補收購房款950000元,假設交付鑰匙的這部分商品房面積為12190平方米,單位售價5000元?！ 〗?銀行存款950000 貸:預收賬款950000 借:預收賬款60950000 貸:主營業(yè)務收入60950000?！ ☆A收房款納稅時會計處理同上?！ 〖僭O整個項目從預售到交房過程,相關稅率沒有發(fā)生變化。2016全新精品資料-全新公
7、文范文-全程指導寫作–獨家原創(chuàng)6/6★精品文檔★ 對結轉收入部分,必須將已繳的相應營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加和土地增值稅轉入“營業(yè)稅金及附加”?！ 〗?營業(yè)稅金及附加4632200 貸:應交稅費——應交營業(yè)稅3047500 應交稅費——應交城建稅213325 應交稅費——應交教育費附加 91425 應交稅費——應交地方教育附加 60950 應交稅費——應交土地增值稅 1219000?！ 〖僭O經具體的成本核算確定,該小區(qū)普通住宅單位成本3900元,商鋪的單位成本420
8、0元。通過“開發(fā)產品/普通住宅”、“開發(fā)產品/商鋪”核算?！ 〗Y轉銷售成本: 借:主營業(yè)務成本47541000 貸:開發(fā)產品——普通住宅47541000。2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作–獨家原創(chuàng)6/6★精品文檔★ 要說明的是,樓盤在開盤時,通常會搞促銷活動,以金卡、會員卡等名義收取有購房意向者誠意金。由于沒有簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》,有購房意向者可能最終簽訂購房合同,也可能因不簽訂購房合同而要求退款,因此收取的這部分款項可通過
