重慶市尚陽康城營銷診斷報告

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1、目錄引言一、市場調(diào)查篇（一）宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場分析（二）宏現(xiàn)調(diào)控下的重慶總體房市和渝北區(qū)域市場分析（三）項目所處區(qū)域及周邊板塊現(xiàn)狀分析（四）市場調(diào)查競爭樓盤基本情況及分析二、項目營銷診斷及建議篇（一）尚陽康城項目概況（二）項目定位（三）產(chǎn)品（四）價格策略（五）銷售執(zhí)行（六）營銷推廣三、商業(yè)篇（一）項目商業(yè)概況（二）區(qū)域商業(yè)分析（三）項目商業(yè)分析（四）項目商業(yè)處方（五）商業(yè)推廣焦點（六）招商、銷售劃分引言本次“尚陽康城”項目營銷診斷及建議報告，是由大澤公司企劃研發(fā)中心、商業(yè)中心組成的尚陽康城項目專案組，經(jīng)過詳細的市場調(diào)查論證而得。本報告本著立足區(qū)域、立足市場、立足項目的原則，主要對

2、房地產(chǎn)市場狀態(tài)、渝北區(qū)域板塊現(xiàn)狀、競爭對象、項目總體定位、項目前期銷售推廣等方面進行分析、論證、判斷，以期為項目后階段銷售與推廣提出強有力的支撐。1、項目市場調(diào)研內(nèi)容：1）大澤公司尚陽康城項目專案組與開發(fā)企業(yè)進行接觸，了解項目各階段工作開展?fàn)顩r，收集相關(guān)項目資料。2）大澤公司尚陽康城項目專案組對項目所在區(qū)域進行走訪調(diào)查，了解區(qū)域動向，空港區(qū)硬件配套狀況、遠期發(fā)展?fàn)顩r，掌握區(qū)域競爭樓盤。3）大澤公司市場研究部市場調(diào)查人員對渝北整個板塊、整體規(guī)劃狀況、在建在售樓盤、待建待售樓盤等進行調(diào)查。4）大澤公司尚陽康城項目專案組與地區(qū)所在房地產(chǎn)中介機構(gòu)、尚陽康城原銷售人員進行深度訪談。5）與策劃專

3、家顧問對項目概況進行深度訪談，剖析其對項目、區(qū)域、房勢的看法。6）通過報紙、網(wǎng)絡(luò)、市場調(diào)研機構(gòu)等方式進行資料搜集整理過程。2、項目市場調(diào)研方式：1）地毯式的走訪調(diào)查2）深度訪談法3）資料收集3、項目市場調(diào)研人員安排：1）企劃研發(fā)中心5人2）商業(yè)中心2人3）大澤公司市場部8人4、項目市場調(diào)研時間：總共耗時：10天5、項目市場調(diào)研區(qū)域：重慶渝北回興片區(qū)、工業(yè)園區(qū)、一碗水片區(qū)、空港片區(qū)一、市場調(diào)查篇（一）宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場分析1、國家宏觀調(diào)控政策回顧1）2002——2004年上半年，中國房地產(chǎn)市場高度的發(fā)展時期，北京、上海、天津等城市房價極速上漲，引發(fā)了中國房地產(chǎn)市場“泡沫之爭”，上海

4、首當(dāng)其沖，成為中國房市發(fā)展的方向標(biāo)，受到國內(nèi)外的極大關(guān)注和輿論壓力；2）2004年9月，8.31土地大限之后，中國國土資源部部長被雙規(guī)，一時間中國房地產(chǎn)市場開始顯得撲朔迷離；3）2004年10月，國家正式對房地產(chǎn)業(yè)進行了首輪的宏觀調(diào)控——加息和加強了土地的管理工作，這標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)的一個分水嶺的形成，2004年秋季房交會得以驗證，重慶取消了房交會的優(yōu)惠政策，在房交會的交易量較2003年、2004年春季房交會有了轉(zhuǎn)變，購房者也逐漸理性起來。4）2004年11月4日，繼首次加息僅5天之后，由國家司法部出臺、最高人民法院頒布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋，

5、在銀行界、法律界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)以及廣大的市民間掀起了巨大波瀾。據(jù)業(yè)界分析，《該規(guī)定》看來應(yīng)該是與首次調(diào)息政策同時醞釀，相繼出臺，同時表明了中央對此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心和底線。假若萬一調(diào)控不利或其他不可控因素導(dǎo)致房價大幅下挫時，國內(nèi)大量只有一套抵押貸款房的“負資產(chǎn)家庭”（真正的老百姓）不致于陷入房產(chǎn)被銀行沒收而流離失所的境地。5）2005年初，第一波加息的宏現(xiàn)調(diào)控影響逐漸減小，重慶房市出現(xiàn)短暫性的回暖。1）2005年5月份，國家再次對房地產(chǎn)進行了加息調(diào)整，并同時出臺了“國八條”的房地產(chǎn)價格調(diào)控政策，2005年春季房交會再次受到?jīng)_擊，其房地產(chǎn)交易量僅為去年的1/3左右。2）2005年6月

6、1日，開始實行商品房買賣要交營業(yè)稅的新的征收條款，再次對房地產(chǎn)市場形成了沖擊，一時間房價要跌的消息成為重慶購房者的普遍話題。3）2005年6月中旬，南京首先試點房地產(chǎn)個人所得稅的征收政策，國家有意在試點成功后向全國推廣。2、國家宏觀政策調(diào)控影響：1）國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策的調(diào)控其目的是抑制目前部分城市的房地產(chǎn)泡沫（房地產(chǎn)價格漲幅過快過高），上海首當(dāng)其沖，成為調(diào)控的重點。而上海房地產(chǎn)業(yè)作為中國房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，其影響直接波及到重慶。2）重慶房地產(chǎn)市場在宏觀政策調(diào)控實屬被動狀態(tài)，其房地產(chǎn)價格相對于同類型城市價格還算穩(wěn)定。但由于2003——2004年房地產(chǎn)價格漲幅過快，加之供給結(jié)構(gòu)不合理，

7、高檔房比例過高，造成重慶房地產(chǎn)市場價格整體拉升和供求矛盾突出。3）以2004年秋季房交會成為中國房地產(chǎn)業(yè)近年來的分水嶺，其房地產(chǎn)政策調(diào)控由淺入深，至2005年營業(yè)稅新政的頒布，重慶乃至全國房地產(chǎn)真正進入買方市場時代，投資性購買的比例銳減，自主型購買成為購房者主流，大量客戶開始持幣待購和進入觀望狀態(tài)，購房者的購買行為和消費心逐漸回歸理性。3、國家宏觀政策及房地產(chǎn)市場的走向與預(yù)測：1）國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)控不是一時性的，其調(diào)控政策的影響也非一朝一夕能消除，特別