學(xué)林雅苑營(yíng)銷推廣整合方案

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1、前言通過(guò)與貴公司前期的接觸與溝通，承接上次我們的營(yíng)銷策劃思路，針對(duì)本項(xiàng)目即將進(jìn)入緊張的開(kāi)工及開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備的實(shí)際性階段。我們?cè)趯?duì)學(xué)林雅苑保持信心的同時(shí)，也應(yīng)該隨時(shí)做好迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，下面我們就項(xiàng)目的整合推廣與市場(chǎng)營(yíng)銷做出定性定量的安排，而且我們將預(yù)留調(diào)整和補(bǔ)充的空間，從而保證高速高效高質(zhì)地完成學(xué)林雅苑的銷售與服務(wù)工作。主要是從以下幾個(gè)方面：（1）制定有把握的銷售計(jì)劃及銷售目標(biāo)；（2）有針對(duì)性的營(yíng)銷策略在項(xiàng)目銷售周期中的運(yùn)用；（3）項(xiàng)目概念推廣設(shè)定；（4）項(xiàng)目整體的營(yíng)銷保障體系；（5）項(xiàng)目的推廣費(fèi)用預(yù)算一、項(xiàng)目2005年度銷售目標(biāo)銷售分段周期根據(jù)項(xiàng)目

2、工程進(jìn)度和市場(chǎng)情況,我們計(jì)劃項(xiàng)目的整個(gè)銷售周期為8個(gè)月，計(jì)劃銷售量達(dá)到95%以上，依照項(xiàng)目的工程進(jìn)度把“學(xué)林雅苑”的銷售分為四個(gè)階段:23銷售時(shí)段起止時(shí)間銷售目標(biāo)市場(chǎng)引導(dǎo)期2005年3月15日—2005年4月28日10％開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期2005年4月30日－2005年7月30日48％續(xù)銷期2005年8月1日－2005年10月31日88％尾盤(pán)期2005年11月1日－2005年12月31日95％銷售周期具體的指標(biāo)項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售總額為1.5個(gè)億（包括住宅、商鋪、車位），具體銷售總額以最終報(bào)批的銷售面積為準(zhǔn)，計(jì)劃完成95%以上。根據(jù)上述銷售周期的劃分及項(xiàng)目工

3、程進(jìn)度、銷售周期的特征，計(jì)劃2005年度1.45個(gè)億的銷售額。（1）2005年度的實(shí)際銷售周期為8個(gè)月，其中2005年3月15日—4月28日計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售額為1500萬(wàn)；（2）2005年4月30日—7月31日計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售額為5700萬(wàn)；（3）2005年8月1日—10月31日計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售額為6300萬(wàn)；23（1）2005年11月1日—12月31日計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售額為1050萬(wàn)。附：項(xiàng)目的銷售計(jì)劃及實(shí)際回款時(shí)間（2005）3-4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)銷售計(jì)劃（萬(wàn)）1500180018002100210021002100600450實(shí)際

4、回款總計(jì)銷售額150012000105014550回款額1215094513095說(shuō)明：關(guān)于實(shí)際銷售回款，要視項(xiàng)目工程進(jìn)度及銷售許可證取得的時(shí)間。項(xiàng)目在未取得銷售許可證前，只能收定金、不能實(shí)際回款，因此實(shí)際的回款額要看銷售許可證取得的時(shí)間，預(yù)計(jì)2005年度實(shí)現(xiàn)銷售回款13095萬(wàn)（辦理銀行按揭需要一段時(shí)間）。二、項(xiàng)目2005年度營(yíng)銷策略根據(jù)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研和客戶分析，結(jié)合市場(chǎng)需要，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，針對(duì)目標(biāo)客戶群，全面進(jìn)行有效市場(chǎng)推廣。231、住宅類營(yíng)銷推廣策略推廣節(jié)奏及計(jì)劃（1）形象推廣前期（2005年3月15日—4月15日）推廣策略：制定符合項(xiàng)目定

5、位的標(biāo)志等視覺(jué)形象，完成工地圍墻包裝、項(xiàng)目形象展示中心及外圍引導(dǎo)。傳播信息：一個(gè)盡享老城區(qū)便利生活圈、與學(xué)府為鄰、同文化相伴、盛載文化與美德的家園即將呈現(xiàn)。傳播媒體：確定項(xiàng)目案名、制定系統(tǒng)而統(tǒng)一的項(xiàng)目VI。借助現(xiàn)場(chǎng)、圍墻：展示項(xiàng)目主題形象。預(yù)期效果：接觸到目標(biāo)客戶群，同時(shí)將項(xiàng)目形象奠定，積累有效的客戶。（2）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（2005年4月15日—4月28日）推廣策略：制定符合項(xiàng)目定位的標(biāo)志等視覺(jué)形象，利用工地圍墻包裝、項(xiàng)目形象展示中心及外圍引導(dǎo)，結(jié)合活動(dòng)迅速把項(xiàng)目的形象奠定起來(lái)。傳播信息：接受咨詢及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)傳播媒體：在項(xiàng)目入市前發(fā)布形象廣告。借助現(xiàn)場(chǎng)

6、、圍墻：展示項(xiàng)目主題形象。促銷活動(dòng)：展開(kāi)“關(guān)心下一代、關(guān)愛(ài)上一輩”話題討論。預(yù)期效果：接觸到目標(biāo)客戶群，同時(shí)將項(xiàng)目形象奠定，積累有效的客戶。23（3）開(kāi)盤(pán)及熱銷期（2005年4月30日—7月31日）推廣策略：通過(guò)開(kāi)盤(pán)造勢(shì)，邀請(qǐng)目標(biāo)客戶參加開(kāi)盤(pán)，強(qiáng)勢(shì)促進(jìn)成交。傳播信息：一個(gè)盡享老城區(qū)便利生活圈、與學(xué)府為鄰、同文化相伴、盛載文化與美德的家園與你相約。傳播媒體：發(fā)布開(kāi)盤(pán)廣告及優(yōu)惠活動(dòng)信息。促銷活動(dòng)：“教師優(yōu)惠券”“教育成長(zhǎng)券”現(xiàn)場(chǎng)送出。預(yù)期效果：讓目標(biāo)客戶認(rèn)可項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值及迅速成交。（4）持續(xù)期及尾盤(pán)期（2005年8月1日—12月31日）推廣策略：利

7、用工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，組織相關(guān)主題活動(dòng)。傳播信息：一個(gè)盡享老城區(qū)便利生活圈、與學(xué)府為鄰、同文化相伴、盛載文化與美德的家園完美呈現(xiàn)。傳播媒體：報(bào)紙、雜志、廣播等。促銷活動(dòng)：主題活動(dòng)。相關(guān)策略的運(yùn)用：23（1）在項(xiàng)目入市前通過(guò)組織“關(guān)心下一代、關(guān)愛(ài)上一輩”話題的討論，有效的積累目標(biāo)客戶；（2）在項(xiàng)目入市期通過(guò)“教師優(yōu)惠券”“教育成長(zhǎng)券”的現(xiàn)場(chǎng)送出來(lái)迅速促成交易；（3）在項(xiàng)目強(qiáng)銷期及持續(xù)期通過(guò)相關(guān)的主題活動(dòng)來(lái)繼續(xù)消化目標(biāo)客戶群并送出“教育基金”形式的購(gòu)房?jī)?yōu)惠（小孩送成長(zhǎng)購(gòu)房基金、老人送休閑教育基金）；（4）直接目標(biāo)客戶的推廣活動(dòng)；（5）分時(shí)段的優(yōu)惠活動(dòng)。2、

8、商業(yè)類營(yíng)銷推廣策略我們計(jì)劃采取兩種策略：（1）專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作模式23成立一個(gè)專業(yè)的地面裝飾材料專業(yè)城，前期組織力量進(jìn)行招商，主要是完成主力