試論房貸新政對房地產(chǎn)市場的影響分析論文

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1、試論房貸新政對房地產(chǎn)市場的影響分析論文..畢業(yè)摘要：文章通過分析推動房貸新政的原因，引申出新政推出后對購房者及開發(fā)商帶來的影響。筆者認為新政推出后房價不會大幅變化來分析房貸新政對房地產(chǎn)市場的影響。關(guān)鍵詞：房貸新政；房產(chǎn)泡沫；房價。2010年4月15日，國務(wù)院常務(wù)會議推出房產(chǎn)新政。新政要求：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對購買別墅等高檔住宅的首付款比例不得低于40%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；在監(jiān)管部門的實施細則出臺之前，暫不受理三套（含）以上房貸申請。

2、這一房貸新政的出臺將會給房地產(chǎn)市場帶來一系列的影響。一、推動房貸新政的原因。第一..畢業(yè)，2009年我國GDP增長?！鞍恕蹦繕?biāo)完成。2009年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為335353億元，按可比價格計算，比2008年增長8.7%，實現(xiàn)年初制定的“保八”的經(jīng)濟增長目標(biāo)。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，中央政府制定了擴張性的財政政策和適度寬松的貨幣政策，人民銀行取消了商業(yè)銀行對新增貸款的限制，還推出了一系列房地產(chǎn)救市政策。但現(xiàn)在政府對2010年的宏觀經(jīng)濟又持比較樂觀的態(tài)度，國際經(jīng)濟形勢也在向好的方向發(fā)展，所以調(diào)整我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又成了比較迫切的任務(wù)。第二，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。近年來我國的房價不斷地大幅

3、度上漲，導(dǎo)致了房價與收入的比重增高。在上海這一個比重高達16%，遠遠高于日本和韓國的房價收入比，這一數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)泡沫存在的可能性。但是房價的上漲并沒有帶來房租的大幅上漲，購房的平均資金和月供甚至高于每個月的房租，這個房價和房租的不平衡發(fā)展是經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫的信號。無論是作為投資品還是消費品，當(dāng)前的房價與其基本價值都大相徑庭，所以近年來房地產(chǎn)存在泡沫的說法越演越烈，甚至把我國的房地產(chǎn)泡沫與1990年日本的房地產(chǎn)泡沫、1997年香港的房地產(chǎn)泡沫、2007年美國的房地產(chǎn)次貸危機、2009年迪拜的房地產(chǎn)泡沫。第三，投機性和投資性購房者居多。國際上投資性需求占購房目標(biāo)比重的警戒線為2

4、0%，而在我國這一指標(biāo)高達30%，在大中城市則更加明顯。2009年房價的大漲，讓大家都覺得投資房地產(chǎn)有利可圖，商業(yè)銀行對房貸的寬松政策則變相支持了這一行為。投機性行為又會導(dǎo)致房價的進一步上漲，這就使我國的房地產(chǎn)市場走向了一個惡性循環(huán)。第四，商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險增大。大部分的商業(yè)銀行在盈利、指標(biāo)和競爭的壓力之下，形成了較寬松的放貸政策。這一門檻低、競爭大的政策導(dǎo)致了各商業(yè)銀行的放貸的不良率上升。不良資產(chǎn)的存在，可能會危害商業(yè)銀行的利益，危害金融市場的穩(wěn)定，危害消費者的信心，給存款者帶來巨大的損失。一旦房價和利率出現(xiàn)波動，就會導(dǎo)致居民還貸困難，銀行的流動性就會受到影響，銀行發(fā)放貸

5、款的資金主要來自存款，貸款不能收回或不能按期收回都會導(dǎo)致無法支付到期存款，發(fā)生存款支付危機的可能，進而導(dǎo)致銀行經(jīng)營的高風(fēng)險。二、房貸新政推出后的影響。（一）對購房者的影響。1、導(dǎo)致購房者心態(tài)的變化。一般的購房者都有一種買漲不買跌的心理，看到推出了房貸新政，都覺得樓市進入了調(diào)整期，下半年的房價肯定會下降，都想在房價降到最低的時候再進行購買，但是什么時候房價低，大家都在觀望，個別的樓盤甚至出現(xiàn)客戶退房的現(xiàn)象。轉(zhuǎn)售為租和轉(zhuǎn)租為買的趨勢趨于明顯，新政實行后租賃的成交量節(jié)節(jié)攀升，同時，租賃的房源也有所增加，其中主要的原因就是隨著這次新政政府調(diào)控的力度增大，很多人都推遲了購房計劃，導(dǎo)

6、致租房需求量增大。2、投機及投資購房者減少。新政推出的主要目的就是減少投機及投資購房者，面對前所未有嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政后，對首付及貸款利率都有所上調(diào)。各商業(yè)銀行對貸款的檢查力度也有所加大，住房貸款的收緊導(dǎo)致炒房者面對投資成本的增加，炒房利潤大幅壓縮，甚至出現(xiàn)資金困難。資金是炒房者的生命，高首付及高貸款利率導(dǎo)致炒房者的流動資金的減少，大部分的炒房者都是利用租房的租金來償還房貸，現(xiàn)在租金與房價不平衡的發(fā)展導(dǎo)致投機及投資購房者的進一步減少。3、需求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。新政前，由于投機和投資購房者居多，其主要目標(biāo)是別墅等高檔住房，住房的價格越高，得到的利潤也就越大，所以新政前更多的是對別

7、墅等高檔社區(qū)的需求。新政實行后，投機和投資購房者受到打壓，普通的消費者對別墅等高檔社區(qū)的需求量不大，反而是對低總價的商品房需求量增大，而且大部分的購買者都是年輕人，這是由于大部分的年輕人都是首次置業(yè)，還沒有能力購買過于高檔的房子，總價低的住房則成為其首選。（二）對開發(fā)商的影響。1、開發(fā)商持觀望的態(tài)度。在這次前所未有嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政后，雖然成交量出現(xiàn)大幅下降，但房價并沒有出現(xiàn)大幅地下降，房價依然堅挺。每次房產(chǎn)新政的出現(xiàn)都是一場開發(fā)商與購房者博弈的過程，開發(fā)商在政策實施細則尚未明朗之前不會盲目降價拋售，而購房者卻對高房價的下滑抱以希