房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策理論分析

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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目案例一、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目規(guī)模較大，周邊有寶山置業(yè)、上海城投、寶地東花園、海上海、加州星城等大型企業(yè)、樓盤；項(xiàng)目位于某市楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)片區(qū)，四至范圍，友誼路南、許昌路東、隴海路北、懷德路西有通往人民廣場、東新區(qū)、火車站等多條線路，交通較為便捷；本項(xiàng)目定位為小高層住宅樓宇，住宅目標(biāo)客戶主要面向本區(qū)內(nèi)周邊企業(yè)技術(shù)管理人員、政府工作人員以部分金水區(qū)、東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客，住宅以2房為主。目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，片區(qū)規(guī)劃前景良好，區(qū)域商品住宅需求較大，可以預(yù)見項(xiàng)目市場前景較好。根據(jù)《ⅹⅹ市國有土

2、地使用權(quán)掛牌出讓》（ⅹ告字（2006）第1號）及ⅹⅹ區(qū)ⅹⅹ地塊掛牌文件，該土地項(xiàng)目規(guī)劃用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表1土地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目指標(biāo)單位1總用地面積26,468㎡2建設(shè)用地面積26,468㎡3總建筑面積52,936㎡4建筑容積率2　5建筑覆蓋率45%　6綠化率30%　7其中：住宅50,289㎡其他2,645㎡二、案例分析1.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃（1）有關(guān)工程計(jì)劃說明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承受力，我們假設(shè)確定本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃如下：項(xiàng)目總工期為2年：從2008年1月至2009年12月2009年元月開始預(yù)售，

3、2009年12月銷售完畢。（2）施工橫道圖（詳見表2）表2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號項(xiàng)目名稱進(jìn)度計(jì)劃（按季）2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1前期工程2基礎(chǔ)工程3主體結(jié)構(gòu)工程4設(shè)備安裝工程5室內(nèi)外裝修工程6紅線內(nèi)外工程7公共配套工程8竣工驗(yàn)收9銷售2.項(xiàng)目投資估算（1）土地費(fèi)用土地費(fèi)用主要包括兩部分：土地使用權(quán)出讓金和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。①土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該塊土地使用權(quán)出讓金為21,089.70萬元。②拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)補(bǔ)償拆遷協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為843.59萬元。土地費(fèi)用為

4、以上兩項(xiàng)之和：21,933.29萬元（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)指出。項(xiàng)目前期工程費(fèi)用為851.64萬元，見表3：表3前期工程費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目金額估算說明1水文地質(zhì)勘察費(fèi)58.61建筑安裝工程×0.5%2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)351.66建筑安裝工程×3%3可行性研究費(fèi)175.83建筑安裝工程×1.5%4三通一平293.05建筑安裝工程×2.5%5合計(jì)879.15　（3）建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備采購費(fèi)和安裝工程費(fèi)。參照有關(guān)類似建安工程的

5、投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為11,722.37萬元，見表4：表4建安工程費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目建筑面積單價(jià)金額1結(jié)構(gòu)工程費(fèi)用50,289.0011005,531.792設(shè)備安裝工程50,289.0010205,129.483裝修工程費(fèi)50,289.002111,061.104合計(jì)　　11,722.37（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。估算過程見表5表5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱單價(jià)（萬元/公頃）計(jì)價(jià)數(shù)量金額1給排水工程25.007.96199.002供配電工程68.007.96541.283供暖工程45.005.85263.444

6、供氣工程25.005.85146.365道路工程45.002.46110.706綠化工程7.502.4618.457合計(jì)　　1279.23（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。估算過程見表6表6公共配套設(shè)施費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目金額估算說明1居委會24面積×單價(jià)2托兒所603公共廁所404停車場4255合計(jì)549?。?）其他工程費(fèi)。根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定采用前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)之和的4%，該項(xiàng)目的其他工程費(fèi)共計(jì)576.09萬元（7）開發(fā)期間稅費(fèi)。見表7表7開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)

7、建安工程費(fèi)×10%1,172.242市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)建安工程費(fèi)×0.2%23.443電話初裝費(fèi)建安工程費(fèi)×0.2%23.444供電貼費(fèi)建安工程費(fèi)×1%117.225用電權(quán)費(fèi)建安工程費(fèi)×1%117.226人防工程費(fèi)建安工程費(fèi)×2%234.447合計(jì)　1,688.00（8）管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按某市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，由于項(xiàng)目規(guī)模大，故項(xiàng)目管理費(fèi)按前述5項(xiàng)之和的3%計(jì)取。項(xiàng)目管理費(fèi)用=(21933

8、.29+851.64+11722.37+1279.23+549.00)×3%=1090.07（