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1、廣州番禺項目調(diào)研報告一、番禺市概況一）城市地理位置及環(huán)境：珠三角地理位置中心，交通完善番禺位于廣東省中南部，珠江三角洲河網(wǎng)地帶，其東向、北向和西南向方向分別與東莞、廣州市海珠區(qū)、佛山南海區(qū)順德區(qū)及中山市相連，南部與南沙區(qū)項連，居珠三角中心位置。番禺交通較發(fā)達(dá)，目前北向進(jìn)入廣州城區(qū)已有京珠高速、南沙港快速、迎賓路快速、新光快速（已在試運行）和105國道等快速公路線以及3、4號地鐵軌道線。南向有京珠高速進(jìn)入中山市及南沙快速連接南沙港，東向經(jīng)虎門高速進(jìn)入東莞和深圳方向。中心區(qū)距離廣州白云機場和深圳機場均在1.5個小時車程內(nèi)。二）行政劃分及人口番禺轄13個鎮(zhèn)、4個街道，
2、總面積770km2，05年末總?cè)丝?07.33萬人，比上年增加4.46萬人，同比增長4.3%，另有海外華僑、港、澳、臺同胞30多萬人。區(qū)政府所在地為市橋街道，城區(qū)由市橋、東環(huán)、沙頭和橋南街道組成，主要建成區(qū)約30km2，城區(qū)人口約30萬人。二、番禺市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r一）“十五”期間國民經(jīng)濟：保持穩(wěn)定較快速度增長“十五”期間番禺經(jīng)濟增長較穩(wěn)定，年均增長約14.14%（同期全國增長9.5%，廣東省13%，廣州市13.8%），其中03和04年經(jīng)濟增長有所加快，05和06年繼續(xù)保持平均速度水平增長，06年前三季度GDP實現(xiàn)383億元，增長12.5%。二）人均經(jīng)濟指標(biāo)和變化情
3、況：增長較為穩(wěn)定近年來，番禺市人均經(jīng)濟指標(biāo)增長較為穩(wěn)定，05年各指標(biāo)增長速度有所下降第13頁共13頁，但06年前三季度又略有上升（職工平均工資18628元，同比增長6.9%，可支配收入14736元，同比增長5.3%），整體保持向上穩(wěn)定增長趨勢。表一：2001~2005番禺市經(jīng)濟發(fā)展人均指標(biāo)指標(biāo)20012002200320042005人均GDP數(shù)量(元)3550039010438894696556386增長（%）1110.913.611.57.9城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)量（元）--15232163291798818122增長（%）----7.210.24.2社會從
4、業(yè)人員年平均工資數(shù)量（元）1214813825155031711618157增長（%）7.513.812.110.44.5三）城市經(jīng)濟特色：工業(yè)重點轉(zhuǎn)變且增長加快、特色產(chǎn)業(yè)明顯近年來，番禺工業(yè)結(jié)構(gòu)逐步由以紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)開始向以電氣機械及電子設(shè)備制造業(yè)等為代表的新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，工業(yè)重型化趨勢較強。目前重工業(yè)已基本占工業(yè)總產(chǎn)值50%左右，增長速度亦超過其他工業(yè)類別。另外珠寶加工業(yè)優(yōu)勢明顯，05年加工量占香港珠寶首飾轉(zhuǎn)口貿(mào)易60%以上。同時受華南板塊影響，房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)內(nèi)經(jīng)濟中占較大比重。四）十一五經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃綱要：經(jīng)濟繼續(xù)保持較快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)深化持
5、續(xù)推進(jìn)“十一五”期間GDP年均經(jīng)濟增長12.5%（全國7.5%，廣州12%）人均GDP超過1萬美元。宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持較快速度增長，同時繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展精細(xì)化工、汽車零配件、電子機械、數(shù)碼光學(xué)、金銀首飾等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)全區(qū)工業(yè)向技術(shù)資金密集型和集群化方向轉(zhuǎn)變。五）小結(jié)：經(jīng)濟增長保持較為穩(wěn)定向上趨勢、前景持續(xù)看好近年來，番禺區(qū)經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)保持較快較穩(wěn)的向上增長趨勢，同時工業(yè)結(jié)構(gòu)開始逐步向重型化轉(zhuǎn)變，屬工業(yè)化深化階段，整體經(jīng)濟水平快速提升。從番禺制定的十一五規(guī)劃看，其未來較快的經(jīng)濟增長趨勢仍將繼續(xù)保持，前景持續(xù)看好。三、番禺房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境整體來看，番禺
6、區(qū)政府對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持積極支持態(tài)度（華南板塊對區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展提供較大支持作用，同時對提升番禺區(qū)整體影響力貢獻(xiàn)較大）。在05和06年行業(yè)調(diào)控中，基本上遵循廣州市級政策，未頒布區(qū)級調(diào)控政策。一）總量控制中小戶型土地供應(yīng)與戶型供應(yīng)廣州2006-2010年住房規(guī)劃要求總量控制中小戶型土地供應(yīng)占總供應(yīng)量的70%、新開工住房90m2以下戶型占總量的70%，重點建立多渠道、多層次的住宅供應(yīng)體系。二）市場體系基本與廣州城區(qū)接軌、透明度相對較高及時公開市場成交信息，整體透明度相對較高。第13頁共13頁三）番禺2006-2010年住房建設(shè)規(guī)劃規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)政府保障性住房2萬套，約1
7、57.5萬m2，政府調(diào)控中小戶型4.2萬套，計378萬m2，其他住房3.64萬套，計400.7萬m2。未來5年區(qū)內(nèi)住房建設(shè)目標(biāo)為9.84萬套，約936萬m2，年均約1.96萬套，建筑面積187.2萬m2（06年市場成交量為190.7萬m2），規(guī)劃中住宅供應(yīng)量偏緊。四）小結(jié)：整體政策環(huán)境對房地產(chǎn)市場發(fā)展較為有利四、番禺市城市發(fā)展規(guī)劃番禺區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（2003-2020）確定番禺區(qū)發(fā)展定位：落實廣州城市空間“南拓”戰(zhàn)略，發(fā)展面向21世紀(jì)的知識經(jīng)濟信息技術(shù)的新興產(chǎn)業(yè)，同時依托廣州港南沙作業(yè)區(qū)的建設(shè)綜合發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)和交通運輸業(yè)，把番禺片區(qū)建設(shè)成為21世紀(jì)廣州中
8、心城區(qū)、科教資訊中心和航
