物業(yè)服務(wù)收費(fèi)講座

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1、一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則和定價(jià)方式物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開發(fā)日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用?！浴冻鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，約定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備提供維修、養(yǎng)護(hù)、管理、運(yùn)行、服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格制定的方式市場調(diào)節(jié)價(jià)，是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)，是指依照本法規(guī)定，由

2、政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。政府定價(jià)，是指依照本法規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格?！浴秲r(jià)格法》物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條*《條例》第四十一～四十五條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定1、合理—善用資源。2、公開—透明化，知情權(quán)。體現(xiàn)“取之于民、用之于民”3、相適應(yīng)—質(zhì)價(jià)相符

3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則定價(jià)方式按有關(guān)規(guī)定在合同約定——體現(xiàn)協(xié)商一致的契約精神國家建設(shè)部、改革發(fā)展委正在制定作為《物業(yè)管理?xiàng)l例》的配套法規(guī)———《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。該征求意見稿意見稿共24條，明確了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本和物管企業(yè)利潤，內(nèi)容主要涉及物業(yè)如何收費(fèi)、物業(yè)如何提供服務(wù)、及物管企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物管區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示等。公示價(jià)格，由發(fā)展商委托管理的，按照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在售樓時(shí)公示和包含在售樓合同中。協(xié)議價(jià)格，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)在合同中按照政府指導(dǎo)價(jià)約定或者由雙方協(xié)商確定。審批價(jià)格，沒有

4、成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)住宅行政管理部門審核同意并出具意見后，物價(jià)部門可作為特殊情況受理并審核定價(jià)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)現(xiàn)行定價(jià)規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府控制價(jià)……由物業(yè)管理單位根據(jù)資質(zhì)等級(jí)及提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)提出具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)業(yè)主管理委員會(huì)審核，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后執(zhí)行。　　未成立業(yè)主管理委員會(huì)的小區(qū)（大廈）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)各自的實(shí)際情況參照政府公布的指導(dǎo)價(jià)格提出收費(fèi)意見，報(bào)所在區(qū)物價(jià)部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)現(xiàn)行定價(jià)規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)

5、等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。—國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)第五條政府定價(jià)：普通建筑標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。政府指導(dǎo)價(jià)：高級(jí)公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)的公共性和公眾代辦性服務(wù)收費(fèi)。經(jīng)營者定價(jià)：除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外的特約服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)現(xiàn)行定價(jià)規(guī)定我國很多城市的物管收費(fèi)最早實(shí)行采取的是政府定價(jià)，后來逐漸過渡為政府指導(dǎo)價(jià)。即將出臺(tái)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，將確定市場調(diào)節(jié)價(jià)成為國家倡導(dǎo)的主要管理形式，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)將逐漸淡出，市場調(diào)節(jié)價(jià)將占據(jù)主導(dǎo)地位。

6、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)將淡出政府定價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)市場調(diào)節(jié)價(jià)二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理成本、物業(yè)管理企業(yè)的傭金以及法定稅費(fèi)構(gòu)成。物業(yè)管理企業(yè)的傭金不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成1、管理處管理人員的工資、福利;2、保潔消殺費(fèi);3、治安防范費(fèi);4、公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi);5、園林綠地維修養(yǎng)護(hù)費(fèi);6、用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及辦公費(fèi)用;7、公用部位水電費(fèi);8、電梯運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)費(fèi):9、中央空調(diào)費(fèi)。物業(yè)管理成本項(xiàng)目:1、人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和福利費(fèi)；2、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)費(fèi)；3、清潔衛(wèi)生費(fèi)；4、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；5、物管

7、區(qū)秩序維護(hù)費(fèi)；6、辦公費(fèi)；7、共用水電費(fèi)*；8、固定資產(chǎn)折舊；9、共用設(shè)施設(shè)備損壞險(xiǎn)及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)*；10、法定稅費(fèi)。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》列入成本:三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式傭金制，是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金中除按約定比例或約定數(shù)額提取傭金支付給物管企業(yè)外，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的管理和維護(hù)支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。且物業(yè)費(fèi)屬于代管性質(zhì)，不得用于物業(yè)服務(wù)以外的支出。包干制，是指由業(yè)主向物管企業(yè)支付固定的物管服務(wù)費(fèi)用，物管企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定完成管理和維護(hù)支出后，盈余或者虧損均由物管企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)

8、計(jì)費(fèi)方式有傭金制和包干制兩種物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式有傭金制和包干制兩種傭金制規(guī)定，業(yè)主